국세청이 17일 내놓은 '100문 100답으로 풀어보는 주택세금' 자료는 최근 국회를 통과한 부동산세금 3법에 대한 설명을 담았다.
이중 양도소득세법의 주요 내용을 보면 우선 내년 1월부터 취득하는 분양권은 주택 수 계산에 포함된다.또한 1세대 1주택(실거래가 9억원 초과)에 대한 장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간이 추가된다.
당초 보유기간 연 8% 공제율을 적용했으나 앞으로 보유기간 4%에 거주기간 4%를 합산하는 것으로 조정한다.
단기 거래의 경우는 1년 미만 보유 주택(입주권 포함)에 대한 양도세율이 종전 40%에서 70%로 인상되고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 종전 기본세율(과세표준 구간별 6~42%) 대신 60%가 적용된다.다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 적용하는 중과세율이 종전보다 10%포인트 더 높아져 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 양도세를 중과한다.
이와 함께 부부가 공동명의로 임대주택 한 채를 등록한 경우에도 장기보유특별공제(장특공제) 50% 등 양도세 특례를 받을 수 있다.
임대의무기간의 절반 이상을 임대한 임대주택을 등록 말소 이후 1년 안에 양도할 경우 양도세 중과세를 내지 않아도 되며, 장특공제도 받을 수 있다.다음은 양도세 관련 일문일답.
◇ 분양권 관련 -- 현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산할 때 분양권을 주택수에 포함하는가.
▲ 현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고, 내년 1월1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함된다.-- 1세대 1주택자가 2021년 4월2일에 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당하나.
▲ 2주택에 해당하나 현재 조합원 입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+1조합원입주권) 비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용토록 시행령에 규정할 예정이다.
내년 1월1일 이후 취득한 분양권부터 적용된다.
◇ 세율인상 관련 -- 2년 미만 보유주택 및 조정대상지역 내 다주택자에 대해 인상된 양도소득세율은 언제부터 적용하나.
▲ 내년 6월1일 이후 양도분부터 적용한다.
-- 비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021년 6월1일 이후 양도하는 경우 양도소득세율은. ▲ 분양권을 2021년 6월1일 이후 양도하는 경우 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 관계없이 2년 이상 보유하더라도 60%의 세율을 적용한다.
내년 6월1일 이후 양도분부터 1년 이상 보유 시 60%, 1년 미만 보유 시 70% 세율을 적용하겠다고 발표했기 때문이다.
-- 1주택자가 2년 미만 단기보유 주택을 양도하는 경우 양도세 부담은 어떻게 달라지나.
▲ 내년 6월1일 이후 양도분부터는 양도차익이 5억원일 경우 1년 미만 보유 시 지금보다 세 부담이 1억4천925만원 늘어나 총 3억4천825만원의 양도세를 내야 한다.
2년 미만 보유 시에는 세 부담이 지금보다 1억2천490만원 늘어나 총 2억9천850만원의 양도세를 내야 한다.
-- 1세대 2주택 또는 3주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 내년 6월1일 전후에 양도하는 경우 양도세 부담 차이는 얼마나 되나.
▲ 내년 6월1일 이후 양도분부터는 양도차익이 5억원이라 가정할 경우 세 부담이 4천975만원 증가한다.
◇ 중과세율 적용 관련 -- 조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고 다시 그날부터 3년 내 종전주택을 양도할 경우 2주택 중과세율이 적용되나.
▲ 종전주택을 취득한 경우 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 대상은 아니나, 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않는다.
-- 1주택을 보유한 1세대가 2018년 9월13일 이전에 조정대상지역에 있는 분양권을 남편 명의로 취득하고, 2018년 9월14일 이후 배우자에게 증여해 완공이 된 이후, 장기일반민간임대주택(8년)으로 등록하고 임대주택요건을 충족한 후 양도하는 경우는 중과세율을 적용하나.
▲ 1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 중과세율을 적용하나, 2018년 9월13일 이전에 취득계약하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 않는다.
단 2018년 9월13일 이전에 취득계약을 하고 계약금을 지급했는지 여부는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단한다.
-- 2021년 3월2일 취득한 분양권을 보유하고 있는 경우 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 주택 수를 어떻게 산정하는가.
▲ A씨가 ①서울 송파구 1주택 보유(기준시가 6억원) ②경기도 성남 1주택 보유(기준시가 2억원) ③대전시 유성구 1분양권 보유(2021년 3월2일 취득) ④전남 구례 1주택 보유(기준시가 2억원) 상태라고 가정해보자. A씨가 서울 송파구에 있는 주택을 양도할 경우 '1세대 3주택 중과세율'이 적용된다.
①,②번은 수도권 소재 주택으로 주택수에 포함되고 ③번은 2021년 1월1일 이후 취득한 분양권이라 주택수에 포함되기 때문이다.
④번은 수도권 외 지역으로 기준시가 3억원을 초과하지 않으므로 주택 수에서 제외한다.
◇ 장기보유특별공제 거주요건 추가 -- 1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 양도소득세 부담은 어떻게 달라지나.
▲ 현재(2020년 1월1일 이후 양도분부터)는 2년 이상 거주한 경우 최대 80% 공제율을 적용하나 내년 1월1일 이후 양도분부터는 연 8% 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분해 계산한다.
거주하지 않은 경우 최대 30% 공제율을 적용한다.
예컨대 양도가액 20억원, 양도차익 10억원에 10년 이상 보유 주택이 있다고 가정해보자. A씨는 10년 보유하며 10년 거주했고 B씨는 10년 보유하고 2년만 거주했다.
이 경우 A씨의 양도세는 10억2천273만원으로 법 개정에 따른 세 부담 변동이 없지만, B씨는 현재 2천273만원이던 것이 내년 1월1일 이후 양도분부터 8천833만원으로 늘어나 세 부담이 6천560만원 증가한다.
-- 3주택(거주주택, 장기임대주택, 신규주택)을 보유한 1세대가 2019년 12월17일~2020년 6월30일 기간에 거주주택(조정대상지역에 10년 이상 보유했고 2년 이상 거주한 고가 주택)을 양도할 경우 장특공제는 몇 %를 적용받나.
▲ 2019년 12월17일부터 2020년 6월30일까지 양도하는 10년 이상 장기보유한 주택은 중과세율을 적용하지 않고 기본세율(6∼42%)을 적용하며, 1세대 1주택으로 보는 경우에는 장특공제 최대 80% 공제율을 적용한다.
-- 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고, 남은 1주택(고가주택)을 내년 1월1일 이후에 양도하는 경우, 장특공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 언제부터 계산하는가.
▲ 장특공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라 계산한다.
-- 일시적 1세대 2주택과 장기임대주택을 보유한 1세대 3주택 자가 고가주택을 양도할 때, 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례가 중복 적용돼 비과세가 적용된 경우, 9억원 초과분에 대한 세율 및 장특공제는 어떻게 적용하나.
▲ 1세대 3주택자가 양도하는 1주택이 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례로 비과세 적용을 받는 경우, 양도하는 주택의 9억 초과분에 대해서는 중과세율(기본세율+20%)이 적용되며, 장특공제는 적용되지 않는다.
◇ 1세대 1주택 비과세 -- 2주택을 보유한 1세대가 1주택(B주택)을 2021년 1월1일 이후 양도(과세)하고 남은 최종1주택을 양도할 경우 최종1주택의 비과세 요건 적용 시 보유기간은 언제부터 계산하나.
▲ 비과세가 적용되지 않는 1주택 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날(B주택 양도일)부터 계산한다.
-- 3주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)해 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택을 2021년 1월1일 이후 양도할 경우 비과세 요건 적용 시 보유기간은 언제부터 계산하나.
▲ 남은 2주택이 일시적 2주택이 된 경우, 양도하는 종전주택의 비과세 보유기간은 종전주택 '취득일'부터 계산한다.
-- 일시적 1세대 2주택자가 1주택을 양도해 비과세 적용을 받은 뒤 신규주택을 취득해 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음 최종 1주택을 2021년 1월1일 이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하나.
▲ 처음부터 일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우, 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산한다.
-- 2주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)해 1주택이 된 뒤 다시 신규주택을 취득해 일시적 2주택 상태에서 1주택을 2021년 1월1일 이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하나.
▲ 새로운 주택을 취득해 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산한다.
-- 1주택과 1조합원 입주권을 보유한 1세대가 1조합원 입주권을 양도(과세)한 뒤 남은 최종 1주택을 내년 1월1일 이후 양도할 경우 보유기간은 언제부터 계산하나.
▲ 비과세가 적용되지 않는 1조합원입주권을 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날부터 계산한다.
-- 조정대상지역의 주택을 이미 보유한 세대가 2018년 9월 13일 이전에 취득한 조정대상지역 내 분양권(2분의 1 지분)을 그해 9월 14일 이후 배우자에 증여했다.
이때에도 일시적 1세대 2주택 보유 허용 기간이 3년에서 2년으로 단축되나.
▲ 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택 또는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권,조합원입주권)를 취득한 경우나 신규주택을 얻기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우 3년을 적용한다.
-- 지난해 2월 12일 전에 이미 거주 주택(A)을 양도해 비과세 특례를 적용받았다.
여기에 임대주택을 거주 주택(B)으로 전환해 2년 이상 산 다음 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 특례를 또 받을 수 있나.
▲ 거주 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례는 생애 최초 한 번만 적용된다.
다만 지난해 2월 12일 전에 취득한 거주 주택(B)은 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된다.
특례 범위는 직전 거주 주택(A) 양도일 이후의 기간분에 대해서만 비과세가 적용된다.
-- 올해 2월 11일 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용할 때, 신규주택 취득 후 1년 이내 전입하고 1년 이내 종전 주택을 양도하는 경우가 있다.
이때 비과세 요건의 적용 대상은. ▲ 우선 2019년 12월 17일부터 새로 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 강화된 비과세 요건이 적용된다.
다만 2019년 12월 16일 이전에 신규 주택·신규 주택을 얻을 수 있는 권리를 취득한 경우, 지난해 12월 16일 전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우에는 1년 내 전입 요건이 적용되지 않는다.
주택 취득일부터 2년 내 기존 주택을 양도하면 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용된다.
-- 1주택자가 지난해 12월 17일 이후 신규 주택을 취득하고 바로 전입했다.
그러나 종전 주택은 신규주택 취득 후 1년이 지나서야 양도한 경우, 양도세는 어떻게 되나.
▲ 지난해 12월 17일 이후 일시적 1세대 2주택자는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 비과세 혜택을 누릴 수 있다.
신규 주택에 전입했으나 기존 주택을 1년 이후에야 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않는다.