[Q&A] 부동산세금 3법 개정 100문100답…주택임대소득세

세금이 부과되는 주택임대소득은 주택 보유수, 전용면적, 기준시가 등에 따라 달라진다.

원칙적으로 주택임대소득 중 과세 대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자다.

단 기준시가 9억원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하면 1주택자도 과세 대상이다.

보증금 등 합계액이 3억원이 넘은 3주택 이상 소유자라도 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 소형주택에 대해선 내년까지 과세하지 않는다.

다음은 국세청이 17일 공개한 '주택세금 100문100답'에 수록된 주택임대소득세 문답풀이.

◇ 주택임대소득 과세대상
-- 미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지
▲ 주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하나 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 않는다.

미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당하지 않으며, 기혼자도 본인과 배우자의 주택 수를 합산해 1채라면 과세대상이 아니다.

다만 본인 소유 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 월세 임대수입이 있다면 소득세가 부과되며, 국외주택을 소유하고 월세 임대수입이 발생하는 경우에도 과세 대상이다.

-- 부부 합산 4주택을 소유하고 있지만 3채는 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하이고(1채는 기준시가가 3억원), 4주택 모두 보증금만 받아도 임대소득세가 부과되나
▲ 내년 귀속분까지 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하)은 간주임대료 과세 대상을 판단할 때 주택 수에 포함되지 않으므로 보증금 등에 대한 간주임대료가 부과되지 않는다.

다만, 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상이다.

-- 이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유해도 과세하나
▲ 2주택 소유기간에 월세 임대수입은 소득세를 과세한다.

-- 오피스텔을 임대해도 주택임대소득 과세대상인가
▲ 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하면 주택임대소득으로, 주거용이 아니라면 상가임대소득으로 과세한다.

-- 다가구주택도 한 채만 소유하고 있으면 비과세인지
▲ 구분등기가 되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고, 기준시가가 9억원을 넘지 않으면 비과세다.

-- 기준시가 9억원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 소유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?
▲ 과세기간 종료일(12.31월) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단한다.

-- 2주택 또는 기준시가가 9억원을 초과하는 1주택을 소유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지
▲ 부부 합산 2주택 소유자와 기준시가 9억원 초과 1주택 소유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아니다.

전세금은 부부 합산해 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, 2021년까지는 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은
은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외한다.

◇ 주택 수 판정
-- 주택임대소득 과세대상인지 판단할 때 주택 수는 소유주택 수인지, 임대주택 수인지
▲ 주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 소유주택을 합산해 판단한다.

-- 2명이 공동으로 주택을 소유(지분 50:50)할 때 각각의 주택 수는(2명 모두 다른 주택이 없는 경우)
▲ 공동소유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 소유로 계산한다.

다만 최대 지분 보유자들이 그들 중 1인을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정했다면 그 1인의 소유 주택으로 계산한다.

-- 소수지분(지분율 50% 미만) 주택만 소유하면 2주택 이상자라도 임대소득 비과세인가
▲ 소수지분 공동소유 주택은 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않는다.

다만 2020년 귀속부터 소수지분자도 ① 해당 주택임대 수입금액이 연간 6백만원 이상이거나 ② 기준시가 9억원 초과 주택의 지분이 30% 초과하면 소유주택 수에 포함된다.

◇ 간주임대료
-- 주택 보증금 등에 대한 간주임대료란
▲ 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 두려고 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율(2020년 귀속 1.8%)에 해당하는 금액만큼을 임대료로 간주하는 것을 가리킨다.

다만 주택의 경우 부부 합산 3주택 이상 소유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억원을 차감한 금액의 60%에 대해 세금을 매긴다.

-- 공동 소유주택의 간주임대료 계산방법은
▲ 공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억원을 공제한다.

-- 소형주택 2채와 비(非)소형주택을 3채 소유한 경우 비소형주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되나
▲ 비소형주택을 3채 이상 소유해도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않는다.

다만 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 신고해야 한다.

◇ 주택임대소득 신고·납부
-- 임차인으로부터 관리비와 공공요금을 받는다면 주택임대수입금액 계산방법은
▲ 임대료와 별도로 유지비나 관리비 등 명목으로 지급받은 금액 중 전기료와 수도료 같은 공공요금은 총수입금액에 산입하지 않는다.

단, 전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금을 초과하면 그 초과 금액을 총수입금액에 산입하며, 공공요금을 제외한 청소비와 난방비 등을 수령하는 경우 총수입금액에 산입한다.

-- 주택임대소득에 대한 신고방법은
▲ 주택임대소득은 사업소득으로 규정되며 이듬해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고·납부해야 한다.

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하이면 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 납세자가 선택할 수 있다.

주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하면 다른 종합과세 대상 소득과 합산 신고해야 한다.

-- 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하일 때 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한가 =
▲납세자마다 유·불리가 다르다.

국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 서비스에서 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교할 수 있다.

-- 세무서와 지방자치단체에 주택임대업을 등록한 경우 임대소득세 혜택은
▲ 세무서와 지방자치단체에 모두 주택임대사업등록을 하면 주택임대소득 분리과세 신고에서 필요경비 및 기본공제 우대가 적용된다.

-- '7·10 주택시장 안정 보완대책' 발표 전 등록한 단기임대사업자도 민간임대주택법 개정에 따라 세제혜택을 못 받게 되나
▲ 폐지된 유형(단기민간임대주택, 아파트 장기일반매입임대주택)의 주택임대사업자도 임대등록기간에는 임대소득세에 대한 세제혜택이 유지된다.

의무임대기간이 지나기 전에 자진·자동등록 말소하는 경우에도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않는다.

/연합뉴스