[집코노미] '재건축 2년 거주' 분양신청 시점 따라 달라진다

'도정법' 개정 이후 설립된 조합부터 '2년 거주'
분양신청 때 투기과열지구 해제되면 요건 소멸

재건축사업 추진 17년째 조합설립을 하지 못하고 있는 서울 대치동 은마아파트. 전형진 기자

앞으로 조합을 설립하는 재건축단지에 2년 실거주 규정이 적용되더라도 투기과열지구에서 해제되면 강화된 요건 또한 함께 사라질 전망이다. 조합설립이 아닌 조합원분양 당시 투기과열지구 지정 여부에 따라 개정 규정이 적용되기 때문이다.

17일 국토교통부는 조응천 더불어민주당 의원이 대표발의한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안에 대해 이같이 해설했다. 조합설립일엔 2년 거주 요건 적용이 확정됐더라도 향후 분양신청을 받을 때 투기과열지구에서 해제된다면 강화된 거주 요건이 적용되지 않는다는 의미다.

국토부 관계자는 “개정안 조문은 ‘투기과열지구에서 시행하는 재건축사업’으로 명확하게 규정하고 있다”면서 “인가권자가 이를 달리 해석할 여지가 없다”고 설명했다.

앞서 조 의원이 이달 초 발의한 도정법 개정안은 국토부가 ‘6·17 대책’에서 발표했던 사실상의 정부안이다. 서울 등 수도권 과밀억제권역 투기과열지구에서 설립된 재건축조합의 조합원에게 2년 실거주 의무를 부과하는 게 골자다. 조합원 분양신청 시점까지 거주 기간을 못 채우면 새 아파트를 배정받지 못하고 현금청산자로 분류된다. 조합원분양은 사업시행계획인가 이후 진행된다.

개정안이 국회를 통과하면 공포 3개월 뒤부터 시행된다. 이르면 올 연말 이후 조합을 설립하는 재건축단지부터 적용된다. 재건축 추진 17년째 조합설립을 하지 못하고 있는 서울 대치동 은마아파트 등이 대상이다.

문제는 법 시행 이후 투기과열지구에서 설립된 조합이 조합원 분양신청을 하는 시점에 투기과열지구에서 해제된 경우다. 투기과열지구 지정 당시 설립된 조합이라면 강화된 규정이 그대로 적용되는 게 아니냐는 해석이 나온 것이다.

재개발·재건축 등 정비사업의 경우 구역지정이나 인가 시점을 기준으로 상이한 법 적용을 받는 사례가 많아서다. 해당 시점의 도정법 또는 조례 기준이 개정과 관계없이 적용된다. 재건축의 경우 현재는 입주권 전환 시점을 관리처분계획인가부터로 본다. 그러나 2005년 5월 30일 전까지 사업시행계획인가를 받은 단지는 이날이 기준이다. 세법의 1주택 비과세도 이와 비슷하다. 주택 취득 당시 조정대상지역이었다면 바로 다음날 지정이 해제되더라도 소유자는 2년 거주(비조정대상지역은 2년 보유) 요건을 채워야 비과세를 받을 수 있다.

투기과열지구에서 해제되면 2년 거주 요건을 적용하지 않는다는 해석이 나오면서 일부 조합들이 ‘지구전’을 벌일 가능성도 점쳐진다. 강남권 재건축 단지들의 경우 실거주하는 집주인의 비율이 낮은 만큼 분양신청을 미루면서 투기과열지구 해제를 기다릴 수 있는 셈이다. 그러나 국토부 관계자는 “투기과열지구는 지정만큼 해제 또한 엄격한 기준이 적용된다”면서 “사업 진행을 미루는 만큼 조합의 손실이 커질 수 있다”고 지적했다.

투기과열지구 지정이 가장 오래 유지된 건 강남·서초·송파구 등 ‘강남 3구’다. 2002년 지정 이후 2011년 해제되기까지 9년이 걸렸다. 이들 지역은 2017년 ‘8·2 대책’에 따라 6년 만에 재지정된 이후 3년째 투기과열지구로 묶여 있다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com