주택·오피스텔 규제 집중에…상가 '반사이익'

거래량 1년4개월 만에 최대

7월 1만8167건…한달 새 26%↑
대구·청량리, 상가 분양 '완판'

계약갱신청구권·稅부담 증가로
주택·오피스텔 임대 매력 감소

"입지에 따라 수익률 양극화
상권·수요 분석해 투자해야"

주택과 오피스텔에 대한 규제가 강화되면서 상가로 눈을 돌리는 투자자가 늘고 있다. 서울 강남구의 한 아파트 단지 내 상가. /한경DB

주택과 오피스텔에 규제가 집중되면서 상가 시장이 반사 이익을 얻고 있다. 다주택자 규제와 세금 부담으로 아파트와 오피스텔을 세놓아 월세를 받는 게 부담스러운 상황이 됐다. 반면 상가는 상대적으로 규제에서 자유롭다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 자영업 경기가 좋지 않다는 점은 부담이지만, 역세권 등 목 좋은 상가 분양에 수요가 몰리고 있는 이유다. 장기간 미분양으로 남아있던 상가 물량도 빠르게 소진 중이다.

주택 누르자 상가 ‘기지개’

18일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 전국 업무·상업시설 경매 낙찰률(경매 건수 대비 낙찰 비율)은 30.4%, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 66.8%를 기록했다. 지난 7월에 비해 각각 2.5%포인트, 1.8%포인트 상승했다. 반면 지난달 전국 주거시설 경매는 낙찰률과 낙찰가율이 모두 떨어졌다.

한국감정원 조사 결과 오피스텔을 제외한 전국 상업·업무용 부동산 거래 건수는 지난 7월 1만8167건을 기록하며 2018년 3월(1만8751건) 후 1년4개월 만에 가장 많았다. 전달(1만4347건)과 비교하면 26.6% 상승했다.

전국 상업·업무용 부동산 거래량은 △4월 1만872건 △5월 1만1637건 △6월 1만4347건 등으로 최근 증가 추세다. 올 들어 7월까지 거래량은 총 9만6119건으로, 작년 동기(8만8175건)보다 9.0% 늘었다.

6월 대구 달서구에서 분양한 ‘두류 센트레빌 더시티’ 아파트 단지 내 상가(12실)도 4일 만에 완판됐다. 5월 서울 동대문구에서 분양한 ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트’ 오피스텔 단지 내 상가(81실)는 분양 시작 반나절 만에 모든 점포가 주인을 찾았다. 대우건설이 3월 경기 화성 동탄2신도시 A86블록에서 공급한 ‘레이크 자연앤푸르지오’ 아파트 단지 내 상가(8실)는 분양 당일 모두 팔렸다.

우성건영이 동탄2신도시에 공급한 ‘우성센트럴타워’(149실), ‘우성애비뉴타워’(148실) 등 상가는 올해 초까지만 해도 미분양 물량이 많이 남아 있었지만 최근 빠르게 소진되고 있다.

수요 검증된 곳 투자해야

부동산 전문가들은 주택에 대한 규제가 집중되면서 상가의 인기가 높아진 것이라고 입을 모았다. 저금리 기조가 계속되면서 은행에 예금하는 것보다 월세를 받는 게 유리한데, 주택은 세를 주기가 망설여진다. 다주택자 세금 중과 등의 규제가 많아졌기 때문이다. 또 지난달부터 계약갱신청구권제가 시행되면서 집주인과 세입자 간 분쟁이 격화되고 있는 것도 부담이다.

오피스텔 투자도 메리트가 떨어졌다. 지방세법 개정으로 지난달 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 취득세를 계산할 때 주택으로 간주되기 때문이다. 오피스텔 한 채를 보유한 상태에서 주택을 추가 구입하면 취득세가 8%로 높아진다. 노후 생활 등을 위해 월세를 받으려는 수요가 상가로 쏠리는 이유다.

상가는 규제도 덜해 전국 어디서나 담보인정비율(LTV)을 최고 70%까지 적용받을 수 있다. 법인 명의로 매입하면 매입가의 80%까지 대출이 가능하다. 아파트보다 공시지가 시세 반영률이 낮아 단위면적당 보유세도 적은 편이다.

전문가들은 그러나 상가도 이미 상권이 형성된 곳에 투자하는 등 신중해야 한다고 조언하고 있다. 코로나19 사태 장기화로 입지에 따라 희비가 크게 엇갈리고 있기 때문이다. 수요가 검증되지 않은 신도시 등의 아파트 단지 내 상가를 샀다가 공실이 되면 낭패를 본다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 “코로나19로 배달 시장이 확산되고 있다는 점도 상가 시장에는 부담”이라며 “투자에 앞서 상권의 특성과 유동인구 상황 등을 잘 살펴봐야 한다”고 강조했다.

정연일/이유정 기자 neil@hankyung.com