겨우 내집마련 했는데 내가 못 들어간답니다 ㅜㅠ [집코노미TV]

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▶전형진 기자
전형진입니다.
오늘 읽어볼 기사는 이 기사입니다. '세입자 있는 집, 사도 못 들어간다?' 클린뷰 누르고 광고 없이 볼게요.

이게 무슨 소리냐.

집을 사더라도 입주가 불가능한 상황이 발생할 수 있다. 해당 주택에 거주 중인 세입자가 전 집주인에게 계약갱신청구를 하면 전세계약을 연장해야 한다는 유권해석이 나왔다. 국토교통부와 법무부는 이 같은 내용의 주택임대차보호법 유권해석을 내놨다.

이게 바로 전월세 상한제와 계약갱신청구권이 포함됐던 개정 임대차보호법이죠. 여기서 쟁점은 계약갱신청구와 집주인이 바뀌는 게 맞물리는 상황이었습니다.

세입자는 2년을 산 뒤 2년을 더 살겠다고 계약갱신청구를 했습니다. 그런데 집주인이었던 A가 B에게 집을 팔기로 했습니다. 그때 이 집을 사기로 했던 B가 자신은 그 집에 들어가 산다는 이유로 계약갱신을 거절할 수 있느냐. 이게 쟁점입니다.

알고 계시는 것처럼 계약갱신청구를 거절할 수 있는 사유는 9가지입니다. 가장 대표적인 게 임대인이나 직계존·비속이 임대주택에 실제 들어가려 하는 경우엔 거절할 수 있다고 알고 있었습니다.

하지만 국토부는 이렇게 해석했습니다. 세입자가 갱신청구를 했던 건 매수인 B가 아니라 집을 팔려고 했던 A였고 그 갱신청구가 이뤄진 이후에 B가 소유권을 이전받은 것이기 때문에 실거주를 이유로 갱신 거절을 할 수 없다. 그러니까 갱신을 거절할 수 있는 사람은 A일 뿐 승계인 B는 이 사안의 적격한 당사자가 아니기 때문에 갱신청구를 거절할 권한이 없다. 그렇기 때문에 설령 실거주 목적으로 집을 샀다고 하더라도 갱신청구를 거절할 권한이 없다. 이게 이번 해석의 요지입니다.

여기에 잘 나와 있습니다. 계약갱신청구권 도입 취지는 임차인의 주거권을 강화하기 위한 것이다. 임대인들, 집주인들의 거래 과정에서의 번거로움보단 임차인들이 얼마나 그 집에 안정적으로 살 수 있게 하느냐를 중점에 두고 법을 개정했다는 이야기입니다.

여기서 '왜?', '이게 말이 돼?'라는 질문은 필요 없습니다. 벌써 그렇게 해석을 했습니다. 국토부가 안 된다고 못을 박았습니다.

법조계는 이 같은 해석이 많은 송사를 야기할 수 있다고 보고 있다. 편법이 등장할 우려도 있다. 전 집주인 A가 실거주를 목적으로 계약갱신을 거절한 뒤 잠시 전입신고를 했다가 다시 B에게 매각하는 방법이다.

아까 임대인이 실거주하는 경우엔 거절할 수 있다고 했죠. 그런데 소유권을 이전받은 B는 갱신청구의 당사자가 아니기 때문에 거절할 수 없는 만큼 갱신청구의 당사자인 전 집주인 A가 거절을 한 뒤 일단 2~3개월 들어가 살다가 다시 B에게 매각하는 건 가능하지 않느냐, 이런 해석이 나오고 있습니다. 해석이라기보단 이런 편법이 등장할 우려가 있다고 보는 거죠.

여기서 김향훈 변호사가 설명하는 내용이 어떤 것이냐면 손해배상에 대한 개정 법 조문 내용입니다. 임대인이 갱신을 거절하고 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 그러니까 기존 세입자에겐 자신이 들어가 살겠다며 갱신을 안 해줬는데 다른 임차인을 받아서 임대한 경우 그때는 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다고 했습니다. 그런데 문제는 여기서 제3자에게 임대한 경우라고 했지 제3자에게 매각한 경우라고는 규정하지 않았습니다. 그래서 어떻게 보면 손해배상 책임을 벗어날 수도 있다는 거죠.

하지만 다만, 다만이 중요합니다. 전 집주인 A가 일단 들어가 산다고 하면서 계약갱신을 거절하고 잠깐 들어갔다가 바로 B에게 넘겼을 때 이 A에게 처음부터 실거주 목적이 없었다고 봐서 나중에 세입자가 손해배상을 청구할 가능성도 있는데, 법 조문엔 제3자 매각에 대해 손해배상 청구를 할 수 있다고 써 있진 않지만 이 법이 어디까지나 임차인의 보호를 강화하는 내용으로 개정됐기 때문에 조금 엄격하게 해석될 여지가 있다는 겁니다.

이것과 맞물려서 기사 마지막을 보면 이런 내용도 있습니다.

세입자가 계약갱신을 청구했을 때 전 집주인 A가 그러니까 계약갱신청구의 당사자인 전 집주인이 언제까지 계약갱신 거절을 할 수 있느냐.

거기에 대해선 정해진 바가 없다는 의견이 있습니다. 개정 법 조문은 계약갱신 청구 기간을 계약 만료 6개월~1개월 전으로 규정하고 있는데 임대인의 갱신 거절 통보 기간은 뚜렷하게 규정하고 않고 있습니다. 이것도 중요한 내용입니다. 임대인이 언제까지 통보를 해주면 되는지에 대한 규정은 없기 때문에.

계약 만료 6개월~1개월 전에 임차인이 계약갱신청구를 해야 한다고 했죠. 그것과 맞물려서 자신이 매수하려는 집에 세입자가 있는데 그 세입자가 전 집주인에게 계약갱신청구를 하면 자신이 사놓고도 못 들어갈 수 있으니 분쟁을 줄이기 위해선 일찌감치 소유권을 넘겨받는 게 방법이 될 수 있습니다.

아까 말했던 계약 만료 6개월~1개월 전에 세입자가 계약갱신청구를 할 수 있기 때문에 아예 이 시기가 오기 전에 매매계약을 진행하는 겁니다. 예를 들어 9월이 계약 만료라면 임차인은 3월부터 계약갱신청구를 할 수 있으니 아예 1월이나 2월에 매매계약을 하고 소유권이전등기까지 하는 겁니다.

소유권이전등기가 왜 중요하냐면, 소유권이 넘어가야 자신이 집주인이 되는 것이고 집주인이 돼야 세입자가 계약갱신청구를 할 때 직접 들어가 살겠다고 거절할 수 있기 때문입니다.

국토부 해석에도 그런 말이 있습니다.

매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 계약갱신청구를 한다면 매수인은 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신 거절이 가능하다.

처음부터 세입자에게 합의금을 주고 갱신을 거절하는 방법도 있다.

무슨 소리냐. 집주인이 세입자의 계약갱신청구를 거절할 수 있는 방법 중 서로 합의 해 상당한 보상을 제공한 경우도 있습니다. 상당한 보상이란 게 아무래도 합의금이겠죠.

세입자에게 '이만큼의 돈을 줄 테니 나가세요'라고 한다면 계약갱신 거절이 가능하다고 규정돼 있기 때문이다.

어떻게 보면 상가의 권리금 같은 것입니다. 집주인은 일단 돈을 주고 세입자를 내보냈지만 다음 세입자를 받거나 집을 매수할 사람에게 그만큼의 돈을 올려 받으면서 비용을 보전하려 할 수 있습니다. 그렇다면 결국엔 이 주택을 사려는 B의 구입 비용이 결과적으론 그만큼 늘어날 수 있다는 것이죠.

또 하나, '고의 경매 꼼수 나온다'는 기사도 읽어볼게요. 이것도 연관된 기사입니다. 이런 식으로 계약갱신청구권 때문에 매매가 자유롭지 못하다면 고의경매가 발생할 수 있다는 주장도 나옵니다. 경매라는 건 집주인이 빚을 졌을 때 그에게 돈을 빌려준 채권자들이 해당 부동산을 팔아 빌려준 돈을 충당하려는 게 부동산 경매입니다.

어떻게 활용하느냐. 아예 채무 관계를 짜고 경매를 넘기는 것입니다. 집주인은 돈을 빌린 것처럼 하고 돈을 빌려준 것처럼 한 사람이 후순위로 근저당을 겁니다. 이때 확정일자를 받아 살고 있는 세입자는 등기부상 최선순위입니다. 그 뒤에 근저당을 걸어서 일단 경매로 넘기는 거죠.

세입자는 최선순위이기 때문에 대항력을 가집니다. 대항력은 경매로 집주인이 바뀌더라도 자신의 보증금을 돌려달라고 할 수 있는 권리이자 힘입니다. 세입자들은 여기서 주의해야 합니다. 보통 자신이 사는 집이 경매로 넘어갔다고 하면 겁을 먹는 경우가 많습니다.

이땐 세입자가 배당을 요구하느냐 안 하느냐로 결과가 달라진다.

배당이란 자신의 보증금을 돌려달라고 하는 의사표시입니다. 만약 경매가 진행됐을 때 보증금을 배당받겠다고 한다면 낙찰받은 사람이 그만큼을 돌려주겠죠. 받게 되면 일단 임차권이 소멸합니다. 임대차계약이 여기서 끝나고 당연히 계약갱신청구도 할 수 없습니다. 하지만 배당신청을 하지 않는다면 낙찰자에게 임대차계약이 승계되고 승계된 새로운 집주인에게 계약갱신청구를 해서 2년 더 살 수 있습니다.

이렇게 말을 합니다.

고의경매는 세입자에게 보증금을 날릴 수 있다는 공포심을 일으켜 자진해서 퇴거하거나 배당을 신청하도록 하려는 목적이다. 자신에게 대항력이 있다면, 확정일자를 받는 순간 해당 주택의 등기부가 깨끗하고 자신이 최선순위로 올라가 있다면, 임대차계약이 문제 없이 존속된다는 점을 유의해야 한다.

이게 안 되는 경우도 있습니다.

갓 입주한 새 아파트에선 세입자가 보호를 받지 못하는 상황이 벌어질 수 있다.

새 아파트는 집주인의 잔금대출이 남아 있는 상황이 많습니다. 은행의 근저당이 등기부상 최선순위인 상황에서 세입자가 들어가는 거죠. 대항력을 갖추지 못한 세입자를 받는 대신 싸게 임대하는 겁니다.

시세보다 저렴하게 입주하는 대신 집주인의 잔금대출을 선순위로 두는 조건인 계약도 많기 때문이다.

이때 문제가 되는 게 이렇게 은행-세입자 순서라면 아까 말했던 고의경매. 가짜 근저당이 최후순위로 설정되고 경매가 개시된다면 이땐 맨뒤의 근저당권자가 경매를 신청했더라도 세입자는 최선순위가 아니기 때문에 자신보다 먼저인 은행이 경매를 넣은 게 아니라고 하더라도 대항력을 갖지 못합니다.

그래서 대출을 낀 집에 들어갈 땐 이런 문제를 염두에 둬야 한다.

고의경매가 극단적인 사례이기도 하지만 전혀 없는 경우도 아닙니다. 제가 재작년부터 올해 초까지 동탄에 있는 갭투자자가 고의경매로 150채가량을 세입자에게 떠넘겼던 사건을 취재해 많이 기사화했는데 그런 것도 이것과 비슷한 맥락입니다.

임대인들의 재산권 행사가 굉장히 힘들어진 상황이기 때문에 방금 말했던 새 아파트처럼 은행-세입자-후순위 근저당 순서인 상황이라면 얼마든지 임대인들이 세입자를 내보내고 새로 임대차계약을 맺어서 전세보증금을 확 끌어올리기 위해 그러니까 전월세상한제를 피하기 위해 이런 방법을 쓸 수도 있겠죠.

오늘은 두 가지 기사 읽어봤습니다. '세입자 있는 집, 사도 못 들어간다', 이 기사는 임대인들의 입장이죠. 세입자가 전 집주인에게 계약갱신청구를 하면 새 집주인은 들어갈 수 없다. 거래에 큰 제약이 될 수 있고 수많은 편법이 등장할 수 있다.

그리고 임차인들 입장에선 고의경매라는 꼼수를 조심하셔야 합니다. 자신이 최선순위의 대항력을 갖고 있다면 경매로 넘어가더라도 겁먹을 필요 없다. 이런 말씀 드리면서 마감하겠습니다. 다음 시간에도 해설이 필요한 기사로 돌아오겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴