내년 서울 입주물량 '반토막'

분양가 상한제·재건축 부담금 등
규제 강화로 '공급절벽' 현실화

재건축 초과이익환수제 등의 여파로 내년부터 서울 아파트 입주 물량이 급감할 전망이다. 서울 신천동 롯데월드타워 서울스카이에서 한 관람객이 주변 아파트 단지를 내려다보고 있다. 연합뉴스

최근 분양 물량이 급감하고 내년 입주 물량도 줄어들 것으로 예상되는 등 서울 아파트 공급에 빨간불이 켜졌다. 정부의 분양가 및 정비사업 규제로 ‘공급절벽’이 현실화하고 있다는 지적이 나온다.

20일 업계에 따르면 이달 서울에서 일반분양되는 아파트는 252가구에 그친다. 지난달(3022가구)의 10%에도 못 미친다. 민간택지에도 분양가 상한제가 시행되면서 지난달 규제 전 막바지 공급 물량이 쏟아졌지만 이달부터는 공급이 급감하고 있다.

내년 서울 아파트 입주 물량(부동산114 기준)은 2만5120가구로 올해(4만8719가구)의 절반 수준으로 줄어들 전망이다. 2018년 3만8217가구를 기록한 뒤 작년(4만4658가구)에 이어 올해도 4만 가구를 웃돌 것으로 보이지만 내년부터는 반토막이 난다. 아파트 공급의 두 축인 일반분양과 입주 물량 모두 뚜렷한 감소세를 보이는 것이다.

일반적으로 아파트 분양부터 입주까지 3년 정도 걸린다. 2017년 문재인 정부 출범 후 정비사업 규제를 강화한 여파가 올해 하반기부터 공급 감소로 이어지고 있다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “서울시가 5~6년 전 재개발·재건축사업을 승인한 물량이 올해까지 공급된다”며 “3년 전 정부가 재건축 안전진단 강화, 재건축 초과이익환수제 부활 등 정비사업 규제를 강화하면서 재건축·재개발단지의 사업 추진 동력이 크게 약화됐다”고 분석했다.

초과이익환수제 등 3년간 규제만 '겹겹이'…"공급절벽 심화"

정부는 2017년 ‘8·2 부동산 대책’에서 재건축 초과이익환수제를 부활시켰다. 이와 함께 투기과열지구 내 재개발조합원의 지위 양도 금지, 재건축 분양권 전매 금지 등의 조치도 내려졌다. 이듬해 입주권과 분양권을 주택으로 간주해 대출을 조였다. 작년에는 재개발 때 임대주택 비율을 최대 30%로 높였고, 올해는 재건축 조합원의 2년 거주 요건을 신설했다. 지난 7월 말부터는 그동안 미뤄왔던 민간아파트 분양가 상한제도 적용하고 있다. 내년 서울 아파트 입주물량이 올해(4만8719가구)의 절반 수준인 2만5120가구로 급감하는 배경에 3년간 누적된 규제가 자리하고 있다는 지적이다.

상한제·초과이익환수…“사업성 악화”

서울 아파트 공급의 80%를 차지하는 재건축·재개발사업 옥죄기가 지속되고 있다. 대표적인 규제책으로 꼽히는 재건축 초과이익환수제는 재건축에 따른 이익 중 일부를 정부가 세금으로 거둬가는 제도다. 추진위 구성 시점과 새 아파트 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만원을 초과하면 이익 금액의 최고 50%를 재건축조합에 부과한다. 2017년 말까지 관리처분인가 신청을 하지 못한 단지에 적용된다. 부활한 재건축 초과이익환수제는 내년부터 본격적으로 작동한다. 국토교통부는 내년 8월 입주하는 서울 서초구 반포센트레빌(108가구)을 포함해 전국 37개 지방자치단체의 62개 조합에 2533억원의 부담금 예정액을 통보했다. 국토부가 최근 강남 5개 단지를 대상으로 시뮬레이션한 결과 1인당 평균 4억4000만~5억5000만원의 부담금을 내야 하는 것으로 나타났다.

정부는 지난 ‘6·17 부동산 대책’에서 수도권 투기과열지구에서 올해 말까지 조합설립 인가 신청을 하지 못한 단지의 조합원들은 2년 거주 요건을 채워야 새 아파트를 분양받을 수 있도록 했다. 거주 기간을 못 채우면 시세보다 낮은 감정가격으로 현금 청산을 받는다. 거주 기간을 맞추지 못한 조합원들이 정비사업을 지연시키거나 반대할 수 있다.

건설업계에선 7월 말 시행된 분양가 상한제도 아파트 공급을 가로막는 걸림돌로 보고 있다. 분양가 상한제는 신규 아파트 분양 때 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정하는 게 핵심이다. 정부는 상한제를 적용할 경우 분양가격이 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 때보다 5~10% 내려갈 것으로 보고 있다. 낮은 분양가는 정비사업의 수익 악화로 이어진다. 새 아파트 공급이 급감하는 직접적 원인이다.

도심 공급 확대책도 조합 반응 없어

정부는 22번의 규제에도 집값이 잡히지 않자 뒤늦게 공공재개발·재건축 확대 방안을 담은 ‘8·4 공급대책’을 내놨다.공공참여형 정비사업은 LH(한국토지주택공사) 등 공공이 시행사로 참여해 일정 물량을 공공임대로 공급한다는 전제 아래 용적률 완화 등 각종 혜택을 준다. 정부는 공공재개발(2만 가구)과 공공재건축(5만 가구)을 통해 7만 가구를 서울 도심에서 공급할 계획이다. 하지만 현재까지 공공재건축사업에 관심을 보인 재건축조합은 없는 것으로 알려졌다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “공공재건축은 층수 규제 및 용적률 완화 등의 혜택을 주지만 분양가 상한제와 재건축 초과이익환수제 등의 규제는 여전해 조합들이 별다른 관심을 보이지 않는 것으로 판단된다”고 설명했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “수요자가 원하는 지역에 주택을 공급해야 시장이 안정된다”며 “각종 규제로 인해 수요가 있는 곳에 제때 공급이 이뤄지지 않는다면 집값 불안이 계속될 가능성이 있다”고 말했다.

최진석/정연일 기자 iskra@hankyung.com