[집코노미] 일시적 2주택 비과세 깨지면 중과세율? 일반세율?

국세청 '100문 100답'서 상반된 해설
"비과세 깨져도 일반세율→중과세"

"일반 눈높이 맞춰 요약해 생긴 오해"

한 시민이 서울 시내 부동산 중개업소 앞을 지나가는 모습. 연합뉴스

부동산 관련 세제가 급변하자 과세 관청마저 오락가락 해설을 내놓으면서 혼란을 자초하고 있다. ‘100문 100답’ 형태의 해설서를 내놨지만 일시적 2주택과 관련해 상반된 답을 내놓은 것이다. 국세청은 일반 납세자들의 눈높이에 맞춰 내용을 축약한 데서 비롯된 오해라고 해명했다. 세법이 그만큼 복잡하단 의미다.

22일 세무업계에 따르면 국세청이 지난주 배포한 100문 100답 해설서엔 일시적 2주택에 적용되는 세율과 관련해 서로 반대되는 답이 담겨 있다. 일시적 2주택이란 1주택자가 ‘갈아타기’ 등으로 새집을 마련할 때 기존 주택을 비과세로 처분할 수 있는 특례를 말한다.

일시적 2주택은 1주택자가 기존 집을 마련한 지 최소 1년이 지난 뒤 대체주택을 마련하는 조건에서 작동한다. 조정대상지역에 A주택을 가진 1주택자가 비조정대상지역에 새집 B주택을 마련했다면 A주택을 처분시한 안에 경우 비과세가 가능하다. 지난해 ‘12·16 대책’ 이후 조정대상지역의 일시적 2주택 처분시한은 1년, 비조정대상지역은 3년이다.

국세청은 이때 A주택의 비과세가 불가능하더라도 B주택 취득 후 3년 안에 매각하기만 하면 일반세율로 처분이 가능하다고 해석했다(7번 사례). 조정대상지역 주택이더라도 2주택자에 적용되는 최고 52%의 중과세율이 아닌 일반세율을 적용한다는 것이다.

하지만 12·16 대책 이후 전입 요건이 섞인 사례와 관련해선 정반대의 해석을 내놨다(22번 사례). 12·16 대책 이후 조정대상지역의 일시적 2주택 요건은 기존주택 처분 시한이 1년으로 줄어들었고, 대체주택도 이 기간 안에 전입해야 한다.

국세청은 12·16 대책 이후 대체주택 B주택을 취득하고 1년 안에 전입한 상황에서 같은 기간 안에 A주택을 매각하지 못할 경우 향후 매각 시점엔 중과세율이 적용된다고 해석했다. 앞선 사례에서 비과세를 받지 못하더라도 3년 안에 처분하면 일반세율을 적용한다고 했던 것과 반대다. 이때 A주택의 집주인은 최고 52%의 세율을 적용받는다. 내년 6월부턴 더 인상된 2주택 중과세율인 62%가 적용된다. 1주택자에게만 적용되는 9억 초과분에 대한 장기보유특별공제도 없어진다.

세무업계는 전입 요건이 섞인 사례 또한 앞선 사례와 마찬가지의 해석이 나와야 한다고 보고 있다. 종전주택 매각과 대체주택 전입이 모두 1년 안에 이뤄지면 기존대로 비과세를 적용하고, 종전주택 처분이 1년을 넘겨 비과세 적용이 안 되더라도 3년 안에만 매각하면 중과세율 적용은 배제해야 한다는 의미다.

특히 계약갱신청구권과 엮여 큰 세금 사고가 일어날 우려도 있다. 주택 매각 시점 조율이 어려워졌기 때문이다. 집을 처분하기 위해 매수인을 구했더라도 기존 세입자가 자신에게 계약갱신을 요구한다면 새 집주인은 입주가 불가능하다. 이 같은 문제로 매각 차질이 생긴다면 일시적 2주택 비과세 자체가 불가능해지고, 중과세율 적용으로 차익에 따라 세금이 크게 불어난다.

양상블의 김성일 회계사는 “일시적 2주택의 비과세를 놓쳤을 때 중과세율 적용 여부가 그때그때 다른 게 이번 상반된 해석의 쟁점”이라며 “새롭게 정리된 해석이 나오지 않는다면 실무에 큰 혼란을 불러올 수 있다”고 지적했다.

이 같은 논란에 대해 국세청은 문답집 안에선 답변이 충돌하는 게 맞다고 인정했다. 그러나 최근 변화한 부동산 세제를 쉽게 해설할 목적으로 해설서를 만든 데서 비롯된 오해라고 해명했다. 국세청 관계자는 “해설집의 22번 사례 또한 일시적 2주택을 3년 안에 매각할 경우 중과세율이 아닌 일반세율이 적용되지만 전입 조건을 강조하기 위한 문항이기 때문에 이 내용 설명이 생략됐다”며 “일반 납세자들의 눈높이에 맞춰 예외규정을 일일이 열거할 수 없는 데서 오해가 발생했다”고 설명했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com