[집코노미] 법원 "여의도광장 아파트, 통합재건축 하라"
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1·2동 "통합재건축" vs 3·5~11동 "분리재건축"
법원 "하나의 단지에선 하나의 재건축만 가능"
통합 vs 분리
22일 정비업계에 따르면 서울행정법원은 여의도 광장아파트 1·2동 주민들이 통합재건축을 해야 한다며 영등포구청을 상대로 낸 행정소송에서 지난 18일 원고의 손을 들어줬다. 분리재건축을 진행 중인 3·5~11동의 사업시행자지정을 취소한다는 내용이다.▶본지 5월27일자 A28면 참조광장아파트는 하나의 단지가 여의나루로를 사이에 두고 1·2동과 3·5~11동으로 나뉜 구조다. 당초엔 통합재건축을 추진했다. 하지만 3·5~11동 주민들이 1·2동과 용적률 차이로 분담금이 늘어날 수 있다면서 신탁방식으로 분리재건축을 추진했다. 깔고 앉은 땅의 크기가 다른 만큼 통합재건축을 하면 상대적인 손해를 본다는 계산에서다.
이들은 공용주차장이나 경로당, 관리실 등 주민편의시설이 3·5~11동에만 있어 그동안 주민들이 함께 사용했고, 하나의 입주자대표회의를 구성해 운영해 왔기 때문에 하나의 아파트 단지라고 주장했다. 재건축사업을 추진하려면 동(棟)별 동의율 과반을 넘겨야 하는데 자신들에게 동의를 받지 않고 사업을 추진했기 때문에 위법이라는 게 이번 소송의 핵심이다. 광장아파트 1·2동 주민 김모 씨는 “하나의 단지인데 3·5~11동 주민들의 1·2동 주민들의 동의를 받지 않고 개별적으로 사업을 추진했다”면서 “분리재건축을 하려면 토지분할이 선행됐어야 한다”고 주장했다.
그러나 영등포구청과 피고 보조참가인인 한국자산신탁은 1·2동과 3·5~11동이 별개의 단지라고 맞섰다. 필지가 다른 1·2동과 3·5~11동은 토지이용계획에 따라 별개의 주택용지로 관리됐고 기부채납시설 계획도 따로 수립됐다는 것이다.
‘하나의 단지’ 인정
법원은 통합재건축을 해야 한다는 1·2동 주민들의 손을 들어주면서 이들의 주장을 대부분 인용했다. 쟁점은 1·2동과 3·5~11동을 하나의 단지로 볼 수 있는지 여부다.우선 법원은 이들이 하나의 사업계획으로 승인받아 지어진 게 아니기 때문에 이 부분에 대해선 하나의 아파트 단지에 해당하지 않는다고 봤다. 그러나 공동으로 관리되고 있는 둘 이상의 토지에 지어진 아파트이기 때문에 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 하나의 단지로 볼 수 있다고 판시했다. 공동관리란 따로 지어진 단지의 주민들이 해당 단지를 공동으로 관리하고, 사회·문화적으로도 하나의 단지로 인식되는 경우다.
무엇보다 법원은 하나의 단지에서 따로 재건축사업이 진행하려면 토지분할이 먼저 이뤄졌어야 한다고 지적했다. 토지분할은 사업에 반대하거나 이견이 있는 소유주들을 제척한 뒤 토지등소유자의 모수를 줄여 동의율을 높이는 사업 방식이다. 이렇게 분리한 뒤 정족수를 채운 경우에야 1·2동과 3·5~11동을 다른 아파트단지로 보고 별개의 재건축을 추진할 수 있다는 게 법원의 해석이다.법원은 3·5~11동 주민들의 주장하는 분리재건축의 당위성도 인정하지 않았다. 재판부는 “분리재건축을 할 경우 대지 면적과 용적률 등을 고려하면 1·2동만으론 사업성을 유지하기 힘들다”면서 “이를 허용할 공익적 필요가 없다”고 지적했다. 또 “도정법은 주민들의 의사가 모이지 않으면 재건축을 진행할 수 없다고 명시하고 있다”면서 “정족수에 미달하는 토지등소유자(3·5~11동)들의 의사에 따라 나머지 주민들을 사업에서 배제시키는 것은 바람직하지 못하다”고 판시했다.
744가구 규모인 광장아파트는 이미 재건축 기준 연한인 30년을 훌쩍 넘겼다. 1978년 입주해 올해로 준공 42년째다. 그간 진행한 분리재건축에선 희비가 극명하게 엇갈렸다. 3·5~11동은 안전진단에서 D등급 판정을 받아 조건부 재건축이 가능하지만 1·2동은 C등급을 받아 재건축이 불가능했다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com