'계약갱신 거절' 집주인, 살다가 팔아도 소송 당할 수 있다고?

부동산프리즘

세입자와 약속 깬 것으로 간주
국토부 "집주인 계속 실거주해야"
모호한 규정에 혼란 지속

지난 7월 31일부터 계약갱신청구권제 등 새 주택임대차보호법이 시행된 뒤 시장에서 규정 해석을 두고 혼란이 가중되고 있다. 특히 계약갱신청구를 거절한 집주인의 주택 매각 가능 여부를 둘러싸고 다양한 해석이 나오고 있다.

집주인이 일정 기간 실거주하다 집을 팔고, 새 주인이 실거주한다면 문제 될 게 없다는 것이 대표적이다. 그러나 국토교통부는 “임차인 입장에선 갱신 거절 사유를 어긴 것이기 때문에 분쟁 소지가 있다”고 했다.

22일 국토부에 따르면 개정된 주택임대차보호법에선 임대인이 직접 거주를 사유로 임차인의 계약 갱신을 거절한 뒤 제3자와 임대차 계약을 맺은 경우에는 손해배상이 가능하도록 규정하고 있다.

집주인은 계약갱신을 신청받은 기간(통상 2년)에 다른 임차인을 받으면 안 된다. 하지만 임대인이 다른 이에게 집을 판 경우에 대해선 별도 규정이 없다. 이 때문에 일각에선 집주인과 새 주인 모두 실거주하면 위법 사항이 없다고 해석하고 있다. 이에 대해 국토부는 “주택임대차보호법에 관련 규정은 없지만 임차인이 문제를 제기할 수 있다”며 “민사상의 일반적인 권리를 침해한 불법행위가 인정되면 손해배상 청구를 할 수 있다”고 밝혔다.

집주인이 “불가피한 사정으로 주택을 매도할 수밖에 없었다”고 주장할 수도 있다. 이런 경우 “해당 사유를 구체적으로 소명하면 불법성이 인정되지 않을 수도 있다”고 국토부는 설명했다. 하지만 특별한 이유 없이 매도했다면 일반적인 불법행위로 볼 수 있다는 게 국토부 판단이다. 국토부 관계자는 “임차인이 ‘집주인이 갱신 거절 사유를 어겼으며 나는 새로운 전셋집을 구하느라 상당한 금전적 손실을 봤다’고 판단하면 민사소송 등을 제기할 가능성이 있다”고 했다.

기존 집주인의 갱신 거절에 따른 실거주 의무를 새 주인이 이어받더라도 달라지는 것은 없다고 국토부는 못 박았다. 집주인이 집을 매각하는 것 자체가 실거주 의무를 저버린 것이라는 얘기다. 국토부는 “기존 집주인이 임차인의 갱신청구권을 침해한 불법성이 인정된 경우 다음 집주인이 실거주하더라도 손해배상이 인정될 수 있다”고 했다.

한편 임차인이 집주인의 실거주 여부를 확인할 수 있는 임대차 정보 열람권이 이날 국무회의를 통과해 오는 29일부터 시행된다. 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율인 전·월세 전환율도 2.5%로 낮아진다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com