전셋값이 너무해…'특공 청약' 해볼까, 3기 신도시 기다릴까

올가을 다시 짜는 내 집 마련 전략

생애최초 주택구입·신혼부부 위해 물량 따로 배정
공공택지 민영아파트도 15% 특별공급 노려볼 만

3기 신도시 2만2200가구 내년 7월부터 청약
과천·남양주 왕숙·인천 계양 등 인기지역 많아

정부가 ‘8·4 부동산 대책’을 통해 26만 가구 규모의 주택 공급 계획을 내놨다. 하지만 공급 시기는 대부분 몇 년 후다. 당장 집을 매입하려는 무주택자에게는 크게 와닿지 않는다. 가을 이사철을 앞두고 전세 매물이 부족한 ‘전세 대란’까지 나타나면서 내 집 마련에 대한 열망은 더 커져 간다. 기존 주택을 매입하자니 천정부지로 올라버린 집값이 부담이다. 새 아파트 청약은 낮은 가점이 발목을 잡는다. 올가을 내 집을 마련하기 위해 어떤 전략을 세워야 할까.

신혼부부·생애최초 특별공급 청약

내 집 마련을 위한 가장 기본적인 방법은 분양 아파트에 청약하는 것이다. 청약점수가 충분히 높다면 일반공급 물량에 청약하면 된다. 다만 분양가가 9억원이 넘는 아파트에 당첨되면 중도금 대출이 안 된다는 점에 유의해야 한다.

전문가들은 청약가점이 낮을 경우 특별공급을 활용하라고 조언한다. 특별공급은 생애최초 주택 구입자나 신혼부부 등을 위해 물량을 따로 떼어내 공급하는 제도다. 투기과열지구 내 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택형에만 적용된다. 공공주택은 특별공급 물량으로 신혼부부 30%, 생애최초 25%가 할당된다. 민영주택은 신혼부부 특별공급이 전체 물량의 20%를 차지한다. 원래 민영주택에서는 생애최초 특별공급이 없었다. 지난 ‘7·10 부동산 대책’에서 공공택지에서 공급되는 민영아파트는 15%, 민간택지 민영아파트는 7%가 각각 신설됐다.

신혼부부 특별공급의 당첨자 선정은 기본적으로 가점제를 기반으로 한다. 동점일 경우 추첨제가 적용된다. 자녀가 있으면 1순위, 무자녀는 2순위에 배정된다. 혼인 기간이 짧을수록, 자녀 수가 많을수록, 해당 지역 거주 기간이 길수록 경쟁에서 유리하다. 소득 요건을 제외한 항목별 최고점은 3점으로 총 13점이 만점이다. 생애최초 특별공급은 100% 추첨제여서 가점이 낮은 신혼부부가 노려볼 만하다. 다만 5년 이상 일한 근로자나 자영업자여야 한다는 기준이 있어 사회초년생은 제외된다.

특별공급 청약 자격에는 소득기준과 자산기준이 적용된다. 신혼부부와 생애최초 특별공급은 소득요건이 같다. 공공주택은 도시근로자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하여야 한다.

민영주택은 물량의 75%는 도시근로자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하, 나머지 25%는 120%(맞벌이 130%) 이하가 대상이다. 2020년 도시근로자 월평균 소득(3인 기준)을 살펴보면 100%는 562만원, 120%는 675만원, 130%는 731만원이다.

정부는 지난 ‘7·10 대책’에서 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 경우 분양가 6억원 이상 신혼희망타운과 민영주택에 한해 소득요건을 도시근로자 월평균 소득 130%(맞벌이는 140%)로 10%포인트씩 완화했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부가 신혼부부와 생애최초 특별공급 소득요건을 추가로 완화하는 방안을 검토하고 있어 젊은 무주택자를 위한 청약 기회가 더 넓어질 것”이라고 설명했다.

3기 신도시 등 공공분양 기다리기

2022년 하반기 사전청약을 통해 3000가구가 공급될 서울 용산정비창 부지. 한경DB

시간적 여력이 있다면 수도권 3기 신도시 등 공공분양 아파트 청약을 노리는 것도 한 방법이다. 정부는 내년 7월부터 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트에 대해 사전청약을 받는다.

3기 신도시 분양 물량 12만 가구 중 2만2200여 가구가 사전청약으로 나온다. 내년 7~8월 인천 계양신도시(1100가구), 9~10월 남양주 왕숙2지구(1500가구) 등의 사전청약을 받는다. 11~12월에는 또 남양주 왕숙(2400가구), 부천 대장(2000가구), 고양 창릉(1600가구), 하남 교산(1100가구) 등 3기 신도시 물량이 쏟아진다.

3기 신도시는 주택을 분양하는 시·군에서 1년(투기과열지구인 하남 교산지구는 2년) 이상 거주한 무주택자에게 전체 물량의 30%를 우선 공급한다. 이들 지역으로 이사가면 당첨 확률이 높아진다는 얘기다. 서울 등 다른 수도권 지역 거주자도 무주택자이기만 하면 우선 배정되지 않은 물량에 청약할 수 있다. 3기 신도시 일반공급은 청약통장에 매월 최소 10만원씩 10년 이상 장기간 납입해야 당첨 확률을 높일 수 있다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “공공분양은 청약점수가 아니라 청약통장 납입 횟수를 기준으로 당첨자를 뽑는다는 점을 기억해야 한다”고 조언했다. 경기 과천에서는 과천지식정보타운(8422가구), 과천지구(7100가구) 등에서 공공분양 물량이 나온다. 과천지식정보타운에서는 3개 단지가 다음달 공급된다. S1블록 ‘과천 푸르지오 오르투스’(일반 물량 435가구), S4블록 ‘과천 푸르지오 어울림 라비엔오’(일반 물량 679가구), S5블록 ‘과천 푸르지오 데시앙’(일반 물량 584가구) 등이다. 과천지구는 내년 11~12월 1800가구에 대한 사전청약을 받는다.

입주권·분양권 매입도 고려해봐야

최근 가격이 상승한 것은 부담이지만 기존 주택을 매입하는 방법도 있다. 세금 규제가 강화되면서 ‘똘똘한 한 채’만 남기고 나머지는 처분하려는 다주택자가 늘어나고 있다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “내년 6월 1일부터 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 그 전에 아파트를 처분하려는 움직임이 증가할 전망”이라며 “이 경우 매입할 수 있는 주택의 선택지가 많아질 가능성이 크다”고 말했다. 새 아파트의 조합원 입주권이나 분양권을 노리는 것도 고려할 수 있다. 청약통장이 필요 없어 가점이 낮은 사람도 구입이 가능하다. 동·호수를 선택할 수 있다는 장점이 있다. 이주현 월천재테크 대표는 “입주권은 조합원에게 비용을 지불하고 권리를 양도받는 것이기 때문에 목돈이 필요하다”며 “분양권은 분양가의 10~20%에 해당하는 계약금을 지불하면 구입할 수 있어 초기 비용이 덜 든다”고 설명했다.

정연일 기자 neil@hankyung.com