계약갱신청구로 새 집 못들어가는 집주인, 세금 중과 주의

부동산 절세 병법 (3)

지난 7월 31일 주택임대차보호법에서 계약갱신청구권이 시행됐다. 계약갱신청구권이란 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 2년 계약갱신을 청구할 수 있는 권리다. 임차인의 거주권을 보호한다는 취지는 좋다. 하지만 임차인의 계약갱신청구권 행사로 인해 기존 집을 팔지 못하거나 새 집에 전입하지 못하게 된 집주인은 예상치 못한 상황에 처할 수 있어 주의해야 한다.

첫째, 취득세가 중과세될 수 있다. 지난달 12일 개정된 지방세법에 따르면 조정대상지역의 1주택자가 추가로 조정대상지역에서 주택을 취득하면 1년 내 종전 주택을 팔아야 한다. 1년 내 종전 주택을 팔지 않으면 8%의 취득세를 내야 한다. 만약 국민주택 규모 주택을 6억원에 구입했다면, 취득 시에는 일시적 2주택으로 보아 1%인 600만원만 내면 된다. 그러나 1년 내 종전 주택을 팔지 못하면 추가로 7%에 해당하는 4200만원과 가산세까지 납부해야 한다.

둘째, 양도세 비과세를 받지 못할 수 있다. 양도소득세에서는 조정대상지역 내에서 일시적 2주택이 되는 경우 새 집을 산 지 1년 이내에 종전 주택을 양도하고 새 집으로 전입해야 비과세가 적용된다. 만약 새로 산 집에 기존 임차인이 있는 경우 최대 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료 시까지 종전 주택의 양도 기간과 신규 주택의 전입 기간을 연장해 준다. 하지만 종전 주택의 임차인이 계약갱신청구권을 행사해 종전 주택을 1년 내 팔지 못하거나, 신규 주택의 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사해 1년 내 새 집에 전입하지 못하면 비과세를 받지 못한다. 예를 들어 종전 주택이 보유 기간 5년, 양도 차익이 3억원이라면 일반과세로 약 9000만원의 양도세를 내야 한다. 신규 주택 취득 후 3년이 지나서 종전 주택을 매도하면 다주택자 중과세가 적용돼 양도세가 1억5000만원으로 늘어난다.

셋째, 종합부동산세 부담이 커질 수 있다. 보유세인 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 주택 보유자에게 12월에 과세되고, 일시적 2주택과 관련한 유예 규정도 없다. 1세대 1주택자는 공제액이 9억원이고, 세율도 일반세율인 0.6~3%(2021년 기준)다. 하지만 조정대상지역 2주택자는 공제액은 6억원으로 줄어들고, 세율은 중과세율인 1.2~6%로 높아진다. 만약 계약갱신청구권 행사로 종전 주택을 팔지 못하면 매년 종합부동산세 부담도 크게 증가한다.

예를 들어 ‘마포 래미안 푸르지오’ 아파트(공시가격 11억원)에서 ‘잠실 엘스’ 아파트(공시가격 14억원)로 이사하는 경우에 마포 아파트를 매도하고 잠실 아파트 1채만 보유하면 내년 종합부동산세 부담은 247만원이다. 하지만 마포아파트를 매도하지 못해 2주택자가 되면 약 4747만원의 종합부동산세를 내야 한다.

넷째, 주택담보대출이 회수될 수 있다. ‘6·17 부동산 대책’으로 1주택자가 투기지역·투기과열지구 및 조정대상지역 소재 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월 내 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입해야 한다. 의무 위반 시 대출금이 회수된다.

계약갱신청구권 도입으로 손해를 보게 되는 임대인은 원활한 매도를 위해 임대 기간이 끝난 집을 공실로 두거나 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 집을 팔 가능성이 높다. 임차인에게 배상하더라도 그 편이 손해가 더 적기 때문이다. 이런 상황에서는 임대인과 임차인 간 분쟁이 늘어날 수밖에 없다. 계약갱신청구권 도입으로 인한 갈등을 줄이기 위해서는 계약갱신기간에 맞춰 세법상 일시적 2주택 기간을 연장하는 등 관련 규정들의 정비가 이뤄져야 할 것이다.

이승현 < 진진세무회계 대표회계사 >