[집코노미TV] 절대로 사면 안 되는 부동산 있다?

집터뷰

김향훈 법무법인센트로 대표변호사

▶전형진 기자
김향훈 법무법인 센트로 대표변호사와 함께하고 있습니다. 부동산 초보자들이 많이 실수하는 게 지역주택조합이란 게 있어요. 여기서 좀 망하는 분들이 많습니다. 왜 그런 건가요?

▷김향훈 변호사
지역주택조합사업 하면 망한다는 게 보통 우리가 사업을 한다면 모델하우스를 보러 가잖아요. 모델하우스를 딱 보면 거의 사업이 진행된 겁니다. 아직 그 아파트가 형상이 나오진 않았지만 사업계획이 다 돼 있어서 땅을 파고 있거나, 아니면 기본 골조라도 올라간 상태죠. 그런데 지역주택조합사업은 땅도 아예 없어요. 땅 살 돈도 없어요.

▶전형진 기자
ㅋㅋ

▷김향훈 변호사
그래서ㅎㅎ 아파트 홍보관이라고 합니다. 모델하우스가 아니고. 가보면 벌써 다 지은 것 같은데, 앞으로 이런 걸 지을 겁니다. 여기다 짓는가 보구나, 사업계획이 확정됐나 보구나, 하지만 사업계획이 전혀 확정된 게 없어요. 그냥 여러분에게 돈 받아서 그 돈으로 이 땅 살 거예요.

▶전형진 기자
여러분의 돈입니다.

▷김향훈 변호사
네, 이제 첫 삽 뜨려고 하는 겁니다. 그런데 첫 삽 뜨는데 자금이 부족하니까 돈 좀 대주세요, 이거예요. 그런데 그걸 모르고 투자를 하시죠.

▶전형진 기자
보통 조합이라는 말이 들어가니까 많은 분들이 착각하시는 게 재개발조합과 똑같은 건가 보다.

▷김향훈 변호사
똑같은 게 아니고 당신들이 돈을 내서 이 돈으로 땅 작업을 해서, 그 땅의 소유자들이 80% 동의를 하면 비로소 조합이 설립됩니다.

▶전형진 기자
그분들이 동의를 안 해주면 어떻게 되나요.

▷김향훈 변호사
안 해주면 망하는 거죠.

▶전형진 기자
결국엔 내가 가입해야 내 돈으로..

▷김향훈 변호사
그래서 사업이 진행된다는 어떤 확고한 보장도 없는 상태에서 진행을 하고 있고요. 3기 신도시는 이제 정부가 신도시를 하겠다고 해놨잖아요. 거기 살고 있는 사람들 있을 거 아닙니까. 누구 마음대로 여기다 사업을 해? 내 땅 사갔어? 이런 거잖아요.

▶전형진 기자
본질은 똑같은 거네요. 택지개발과.

▷김향훈 변호사
네 똑같습니다. 그래도 정부가 주도하는 것이기 때문에 그대로 진행될 가능성이 매우 높고, 또 정부가 돈이 없어서 그 땅을 못 살 일은 없고. 하지만 정부가 하더라도 그 사람들이 반발하면서 사업계획에 대해서 소송을 제기하고 막 진통을 겪고 길어지겠죠. 바로 그런 식입니다. 확실치도 않은데 일단 돈부터 내라.

가입금 3000만원. 이렇게 하는 게 지역주택조합사업인데. 최근엔 이게 바뀌었습니다. 가장 중요한 관건인 대상 사업 토지의 토지 소유자들의 50%가 사용승낙서를 낼 것. 그 토지사용승낙서를 받은 다음에 비로소 사람들을 모집할 수 있게끔 바뀌었어요.

▶전형진 기자
누가 가서 동의서를 받아 오나요?

▷김향훈 변호사
업체들이 가서 받아오는 거죠. 그리고 이제 보통 이렇게 하죠. 거기에 있는 지주 중에 연세도 좀 되고 명망 있다거나, 또는 자기 말을 잘 듣거나, 이런 사람을 한 분 뽑아서 가칭 추진위원장이란 직함을 드리고. 추진위원이라고 하지만 구에서, 시에서 아무런 승낙을 받은 바도 없어요. 그냥 가칭 추진위.. 예를 들어서 어디에 있던 철종을 모셔오는 거죠.

▶전형진 기자
ㅋㅋㅋ

▷김향훈 변호사
이 사람이 가문의 피를 이어받았기 때문에 모셔온 다음에 앉혀놓고 시키는 대로 하십쇼, 하고 자기들이 다 일처리를 합니다. 그 작업을 50% 하는데, 50% 매매계약을 하는 게 아니라 그냥 잠정적인 토지사용승낙서. 그러니까 조합설립 동의서만 받아오는 거예요. 토지승낙서를 50%가 내고, 그 다음에 추가적으로 30%를 합쳐서 80%가 돼야 조합설립이 됩니다.

조합설립을 하려면 지주는 조합원이 못 되고 외부에 있는 사람들이 조합원이 됩니다. 그래서 끌어모읍니다. 예를 들어서 석촌동 어디다, 딱 찍었으면, 서울, 경기도지역에 사는 무주택자, 또는 85㎡ 이하의 건물을 가진 자는 가입 자격이 있습니다. 그 사람들이 오케이, 가입비 3000만원. 가입비를 내는데 그렇게 모집하기 위한 기본 전제는 송파구 어디에 있는 그 땅의 지주들의 50%가 동의를 해야한다는 얘기죠.

▶전형진 기자
지주들이 조합원이 될 수 없다면 그 사람들은 개발로 벌어들이는 이익이 아니라 땅을 매각하는 이익을 받고..

▷김향훈 변호사
내가 수십년 동안 살아왔는데 나도 아파트 하나 주세요, 라고 당연히 나오죠. 그런데 나는 85㎡ 이상을 갖고 있기 때문에 조합원자격이 없다, 그럼 내가 미쳤어 내 땅을 왜 팔아?, 라고 하죠 당연히. 그랬을 때 대부분 이렇게 됩니다. 일단 형식적으로 매매계약을 하시고 제가 적당한 값을 쳐드릴 테니가 매매계약을 해서 넘기면서 건물을 철거하고, 매매를 하는 순간 이제 무주택자가 되죠. 그 다음에 조합에 가입시키는 거죠. 그 다음에 적당히 매매대금과 상계를 하거나. 또는 건물값만 주고 철거시켜버리면 무주택자가 되죠. 그렇게 하면서 바로 가입시키고. 이게 사실 뭐하는 짓인지 모르겠어요.

▶전형진 기자
ㅋㅋㅋ

▷김향훈 변호사
사실 무주택자에게 주택공급을 허용한다는 취지에서 마련됐지만 그 땅을 사들이려면 그 사람들의 반발이 당연히 있고, 나도 하나 주라, 하면 선생님은 부자셔서 가입 자격이 안 되는데요, 하면 어떻게든 편법으로 해서 주게끔. 지금 다 이렇게 하고 있습니다.

▶전형진 기자
결국엔 약간 봉이김선달식 사업인데. 왜 이게 사기가 아닌가요?

▷김향훈 변호사
예전엔 절대 하지 말라고 했죠. 토지주들은 아니 누구 마음대로 여기서 사업을 해? 내 땅값을 주지도 않고. 이런 상태에서 아무 것도 모르는 순진한 사람들을 꼬드겨서 그 사람들한테 돈 받아서 이제야 토지작업을 하려고 했는데 토지작업이 난항에 부딪히니까 그 돈을 다른 데 써버리거나, 조금만 기다리세요, 해서 이런 봉이김선달식 이런 작업을 했었죠. 그래서 하지 마라. 무조건 손대면 안 된다, 라고 했지만 최근엔 땅 작업이 이미 된 상태에서 시작해야 하기 때문에 꼭 그렇지도 않습니다.

그리고 또 하나 최근에 법이 바뀐 게 있어요. 2020년 12월 11일부터는 지역주택조합에 가입을 해서 분담금을 납부를 해요. 최초 납부한 날로부터 30일 이내는 무조건 철회를 할 수 있습니다.

▶전형진 기자
그럼 개정 법 시행 전에, 12월 11일 전에 가입하신 분들은 어떻게 되나요.

▷김향훈 변호사
사실 그분들은 이게 도대체 무슨 소린지 모르고 가입하셨을 거예요. 이게 뭐 저렴한 가격에 아파트 25평, 34평 준다고 하니까 그냥 가입을 하신 건데, 나중에 알고 보니까 내 돈 받아서 이제 땅 사러 간다고? 이건 왠지 아닌 거 같아, 나 빠지고 싶어, 할 때는 사실 원칙적으론 법원에 갖고 가면 판사님들은 그래요. 계약을 했잖아요. 그런데 왜 깨려고 합니까. 당신이 나쁜 사람 아니에요? 그래요. 몰랐어요, 그러면 그걸 왜 몰라요. 모른 사람이 손해 보는 거죠. 알았어야죠. 읽어보고 사인 했어야죠.

그런데 저 사람이 날 속였어요, 이런 얘기가 나오겠죠. 그렇다면 속인 걸 입증해야 하는데 속인 걸 입증하기 매우 어렵습니다. 사실 과장광고, 확대광고 이런 것도 그분들이 다 빠져 나가게끔 계약서에 깨알같이 써놔서 쉽지가 않습니다. 그래서 저희들은 12월 11일 이전에 가입하신 분들은 이런 방식을 씁니다. 정보공개청구가 있어요. 추진위원회나 업무대행사의 최대 약점은 뭐냐면 자기들이 토지확보가 별로 안 됐다는 사실이 알려져버릴까봐.

그럼 더 이상 사업 진행이 안 돼요. 토지확보비율이 20%밖에 안 되는데 대외적으론 60% 확보했다, 이렇게. 진짜냐, 서류 내놔봐, 우르르 몰려들어서 까봐, 아니잖아, 동네방네 하는 순간 사업이 더 안 되죠. 더 안 되기 때문에 쉬쉬하면서 하나씩 빼주는. 그런 방법을 쓰고 있습니다.

▶전형진 기자
들으면 들을수록 절대 손대면 안 되는 사업일 거 같은데.

▷김향훈 변호사
그래도 괜찮아요. 아마 내년부턴 더 괜찮을 수 있어요. 이전엔 전혀 이런 장치들이 없었어요.오히려 이게 재건축·재개발보다 이점이 있긴 있습니다. 재건축·재개발을 통해서 물건을 확보하려면 시간이 길게 걸려요. 한 10년 걸리고요. 투자를 하려면 요즘 한남뉴타운이나 성수나 이런 지역은 최소한 10억은 있어야 합니다. 대출도 안 나오기 때문에 현찰 10억이 있어야 거기에 투자를 하고, 그게 한 10년 묵었다가 괜찮은 아파트 하나 나오는데 지역주택조합은 3000만원만 있으면 됩니다. 처음에.

▶전형진 기자
가입만 하면 되니까.

▷김향훈 변호사
네, 그게 잘못하면 수렁이죠, 수렁. 계속 빨려들어가는데 초기투자금은 매우 적어요. 조금씩 조금씩 들어가고요. 그 총액수도 매우 적습니다. 85㎡ 이하를 가진 사람이라면 그냥 3000만원 넣으면 되는 거예요. 그리고 기간이 매우 빨라요. 빠르고 괜찮습니다.

▶전형진 기자
대신에ㅎㅎ 사업이 아예 안 될 수도 있다.

▷김향훈 변호사
안 될 수도 있다. 어떤 경우에 좋으냐. 여긴 정말 괜찮은, 사업성이 있는 곳이다, 누가 해도 여긴 참 좋을 텐데, 개발하면 좋을 텐데라는 곳과, 지주들이 동의를 많이 했는지하고, 그 다음에 업무대행사의 건전성, 그리고 추진위원장의 평판과 신탁사, 법무법인이 제대로 보좌하고 있는지. 이걸 보면 괜찮습니다. 제가 오늘 나온 게 지역주택조합 하면 안 된다고 하러 나왔다가 완전 선전하러..

▶전형진 기자
결국엔 이게 99.9%도 안 되고 100%를 확보해야 딱 삽을 뜨는 거잖아요.

▷김향훈 변호사
그런데 95%만 확보하면 됩니다. 처음부터 말씀드리자면 50%의 동의서를 얻으면 비로소 외부조합원 모집을 시작할 수 있고, 80%를 마치면 조합을 설립할 수 있고, 95% 토지를 매수를 확보하면 사업시행계획인가가 나오고요, 나머지 5%는 강제로 매도청구가 가능합니다.

▶전형진 기자
아 매도청구가 가능합니까?

▷김향훈 변호사
그런데 95%가 돼야만 매도청구가 가능하다는 게, 이 비율이 너무 가혹해요. 재개발은 75%이거든요. 재건축도 75%입니다.

▶전형진 기자
94%에서 몇몇 집이 우리 안 팔래, 하고서 알을 박거나 높은 금액을 불러버리면..

▷김향훈 변호사
그렇죠. 아주 피곤하죠. 94% 확보했는데 그 사람이 팔아야지만 95%가 되고 나머지 토지를 확보할 수 있다면 방법은 있어요.

▶전형진 기자
어떤 방법이 있어요? ㅎㅎ

▷김향훈 변호사
전체 대지 면적의 95%니까 전체 사업구역을 줄여버리면 되잖아요.ㅎㅎ 구역변경하는 걸 관청하고 협의하면 95%가 될 수 있어요.

▶전형진 기자
이게 '도시 및 주거환경정비법'이 아니라서 더 수월한 건가요? 이렇게 하기가.

▷김향훈 변호사
도정법에선 정비계획이란 걸 수립하는데 여기선 지구단위계획구역을 수립합니다. 지구단위계획구역 변경이 쉽진 않지만 극단적으로 이렇게 알박기를 하면 뭐 할 수도 있죠.

▶전형진 기자
망할 곳을 걸러내려면 아까 말씀하신 대로 토지확보, 덜 된 곳은 무조건 버려라. 그런데 이건 대외적으로 공개가 안 되고 무조건 정보공개청구를 해야 하는 거죠? 가입해서.

▷김향훈 변호사
그렇죠. 그런데 정보공개청구는 가입을 해야 청구를 하는 건데, 가입하기 전엔 못 하고. 거기서 쓸 때 토지확보 얼마나 됐습니까, 그러면 아이 막 70% 됐다는 둥, 일일이 따지면 사람 되게 치사한 사람처럼 몰고 가고. 진상 취급하고. 그러니까 대부분 분위기에 휩쓸려서 쓰게 되죠. 하지만 녹음이라도 하는 게 좋습니다. 여기다가 뭐 토지확보비율 써주세요, 50%로. 써달라고 하고. 그래야지만 나중에 토지확보가 안 됐으면 그걸 근거로 해서 취소나 해제를 구할 수 있는 거죠.

▶전형진 기자
그리고 두 번째로는 그렇게 판단한 다음에도 되도록이면 연말, 12월 11일 이후에 가입하면 좋겠네요.

▷김향훈 변호사
그렇죠. 12월 11일 이후 가입하면 30일 이내에 취소시킬 수 있기 때문에 괜찮습니다. 지역주택조합에 이미 가입해버렸는데, 뭔가 아닌 것 같다, 난 정말 빠지고 싶다고 했을 때 원칙적으로, 법률적으로는 좀 쉽진 않습니다. 약속을 했으니까. 내가 몰랐다는 건 내 책임이니까. 상대방이 속였다는 걸 증명하는 건 매우 어렵습니다. 그럴 땐 다른 편법으로 고소·고발을 한다거나, 열람·복사 청구를 한다거나. 확정부담금, 확정이 안 되는 건데 왜 확정이 된다고 한 거냐, 이런 식으로 소송을 걸어서 적당한 값에 화해를 하는 방법이 있습니다.

그런데 이미 가입한 초기분담금에서 대부분 업무대행비라고 해서 업무대행비는 절대로 돌려주지 않습니다, 라는 조항이 있어요. 그러니까 4000만원 냈는데 2500만원 업무대행비 빼고 1500만원 돌려받는데, 아니 겨우 1500만원 돌려받으려고 그래? 나 그러면 그냥 소송 실익이 뭐가 있느냐, 이렇게 생각하죠. 그런데 지역주택조합이 좀 무서운 게, 다른 매매계약은 계약금을 내고 나 이거 갑자기 마음이 변했어, 그러면 그 계약금을 포기하고 계약에서 빠져나올 수 있지 않습니까. 그렇게 계약을 해지해버리면 되는데 해제가 안 돼요.

지역주택조합에서 제일 골치아픈 게 처음에 분담금 5000만원 냈어요. 아니 나 5000만원 아닌 것 같아서 포기할 테니까 나 빼주세요, 그게 안 되는 거예요 이거는요. 나 빼주세요, 안 돼, 어디 가, 빨리 와, 두 번째 부담금 내세요. 중도금 내세요. 계속 빨려들어가는 거죠. 그러니까 이 수렁에 빠지는 그걸 단절시키는 차원에서라도 4000만원에서 2500만원 업무대행비를 제외하고 1500만원 돌려받는 행위가 그렇게 이득이 아닌 게 아니고, 앞으로의 관계를 단절시킨다는 점에선 의미가 있어요.

▶전형진 기자
약간 떨어지는 주식 같네요.

▷김향훈 변호사
예 그렇죠. 맞습니다.

▶전형진 기자
손절을 빨리 해버려야.

▷김향훈 변호사
가만히 놔두면 더 손해보니까 완전히 관계 단절하는 차원에서 필요합니다. 그래서 별다른 취소 사유가 없더라도 협상이나 그런 방법을 통해서 탈퇴할 수 있는 방법이 있습니다. 옛날에 지역주택조합 가입했다가 골탕 먹은 사람들, 그 사람들 덕이죠. 사실. 그 사람들이 다 골탕을 먹으면서 이 법 제도가.

▶전형진 기자
지금까지 김향훈 변호사와 함께했습니다. 감사합니다 변호사님.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김소희 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴