[집코노미TV] "창업할 때 꼭 이렇게 속아요"
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집터뷰
김종율 김종율아카데미 대표
▶전형진 기자
상가의 신 김종율아카데미의 김종율 대표님 모시고 얘기 나눠보겠습니다. 그동안 상가 투자든 아니면 창업을 하는 분들이든 많이 강조하셨던 게 유효수요와 주동선을 노리라고 하셨는데, 이번 책을 쓰실 때 그 논리가 바뀌거나 한 게 있나요?
▷김종율 대표
풀어가는 과정은 많지 않고 그냥 정답지예요. 이 자리가 이렇고 저렇고 해서 어느 정도 판다. 독자 여러분들께선 아 그러면 여긴 이 정도 가구수고 동선이 이러니까 이 정도 매출이구나. 한두 개 정도론 안 되는데 그게 자꾸 누적이 되면 아 그럼 이 정도 되면 이런 업종은 이 정도 팔겠구나, 감이 잡히죠.▶전형진 기자
상권의 성격, 그리고 특정 업종마다 차이가 나는 건가요?
유별난 곳은 다루지 않았어요. 강남 서초에 있는 상가 매출 궁금해요?
▶전형진 기자
아뇨.▷김종율 대표
안 궁금하잖아요. 우리가 거기 살 일이 없어. 우리가 상가 살 일이 어딨어요. 돈도 없는데. 그쵸? 그런 곳들은 다루지 않았어요.
▶전형진 기자
상가투자자들 말고도 이 참에 회사 다니기 더러운데 때려치우고 편의점이나 차려볼까.
▷김종율 대표
딱 그런 정도의 눈높이에 맞춰서.▶전형진 기자
그러면 제가 만약 회사 그만두고 편의점을 차린다고 했을 때, 보통 대로변이 좋다, 안쪽이 좋다, 그런 게 있을 거 아녜요.
▷김종율 대표
이야, 책 제대로 읽으셨네.ㅎㅎ 일단 대로변에 있는 부동산들이 항상 임대료라든지 매매가가 더 비싸거든요. 그런데 매출은 대로변 게 더 좋으냐. 쉽게 말하면 안쪽에 수요가 왕창 있는데, 대로변에 있다. 그럼 대로변의 수요도 먹고, 안쪽의 원룸가 수요도 먹는다고 하면 좋을 텐데 안쪽 원룸가 수요만 바라보고 끊어먹는 자리가 생길 거란 말이죠.
끊어먹는다. 나오는 사람들을 딱.▷김종율 대표
그렇죠. 그럼 안쪽의 원룸가 사람들이 출퇴근할 땐 대로변까지 나오지만 자기 집에 앉아 있다가 이런저런 게 필요해서 사러 나온다. 목적 구매하러 나올 때는 주거지 가까이로 가게 되거든요. 안쪽 가구수가 많을 땐 안쪽이 좋고, 안쪽이 적을 땐 대로변으로 나가야 한다.
▶전형진 기자
얼마 정도 팔리는 건가요 그렇게 되면?
▷김종율 대표
서울대입구역 이면을 보면 공부가 잘될 거 같은데요. GS25 ○○점이라고 있습니다. 대로변엔 업무시설이 주르륵 있고요. 한쪽으론 원룸, 한쪽으론 숙박. 그러니까 좌원룸, 우숙박. 막 이런 입지인데 끝내주는 거죠. 그럼 앞 대로면 업무시설 사람들이 담배 피우거나 밥 먹으러 갈 때는 건물 뒤로 나오잖아요.
▶전형진 기자
그렇죠.
▷김종율 대표
그 수요도 잡을 수 있고. 왼쪽의 원룸수요, 오른쪽의 숙박수요. 아이고 매출 끝내주죠. 대로변의 세븐일레븐 ○○점보다 매출이 무려 몇 배 좋아요. 숫자로 책에 써놨겠죠. 제가 기억이 안 나가지고.
▶전형진 기자
결국 안쪽에 있는 편의점이라 하더라도 보통 대로변이 좋다고 하지만 주변의 여건에 따라서 매출이 좀 달라질 수 있다.
▷김종율 대표
창업하는 분 입장에선 굉장히 중요한 겁니다 이게. 투자를 하는 사람 입장에선 편의점이 대로변에 있을 때 이 경우는 장사 안 된다, 오케이 그럴 수 있죠. 그렇더라도 안쪽을 선호하지 않는 업종들. 그러니까 이 큰 상권에 하나 들어가는 업종들은 대로변에 들어올 거기 때문에 투자를 하는 사람들은 그렇게 중요하지 않을 수도 있는데 창업하는 사람들에겐 굉장히 중요한 이야기입니다.
▶전형진 기자
편의점을 원룸가 이런 데 마련한다고 했을 때 기준이 되는 가구수 같은 게 있을까요?
▷김종율 대표
300가구 정도 된다면, 원룸 오피스텔일 때 300실 정도다, 그럼 안쪽에 들어가면 괜찮아요.
▶전형진 기자
그 사람들은 나의 고정적인 수요가 될 수 있으니까.
그렇죠. 안쪽으로 들어간다고 해서 반드시 원룸만 있는 건 아니거든요. 이것저것 시설들이 있을 테니까. 원룸의 성격에 따라서 약간 차이가 있을 수 있지만 그래도 일매출이 150만원 이상은, 가구당 5000원 정도는 어지간하면 나옵니다.
그래서 300가구 이상이라면 안쪽을 봐야 하는 것이고. 대로변에 오픈하려고 했는데 안쪽의 원룸가가 300가구 정도 생긴다고 하면 그럴 땐 그쪽엔 안쪽에 끊어먹을 세력이, 경쟁점이 생길 것이다, 그렇게 감안하는 게 좋죠.
▶전형진 기자
다 내 수요가 아니다.
▷김종율 대표
그렇죠.
▶전형진 기자
유흥가 있는 편의점들도 있잖아요. 그런 데는 어때요? 그런 곳도 일 150만원 정도면 잘나온다고 봐야 하나요?
▷김종율 대표
아닙니다. 임대료가 높기 때문에 150만원 정도 매출 수준이다, 지금 최저임금 수준에선 어후..조금 전에 말씀드렸던 원룸가에서 하루 150만원 판다는 것도 최소한 그 정도 판다는 것이고, 경영주로서 수입이 좋냐. 좋진 않죠. 만족할 만큼은 되냐, 아뇨. 그건 아닌데 문 닫을 정도는 아니라는 것이고. 유흥가에서 150만원 팔면 임대료가 더 높을 거 아녜요. 굉장히 힘들죠.
▶전형진 기자
다른 데 가서 일하는 게 낫죠?
▷김종율 대표
네. 그 가게 문 닫고 다른 남의 가게 가는 게 낫습니다. GS25 가맹점 평균 일매출이 190만원 정도입니다. 그렇기 때문에 150만원 정도면 평균을 하회하는 정도잖아요.
▶전형진 기자
지하철출구 바로 앞이 아니라 첫 코너에 마련해라, 이런 말도 있던데요?
▷김종율 대표
ㅎㅎ책 정말 꼼꼼하게 읽으셨네요. 거의 모든 지역이 그래요. 그 동선상에서, 라인에서 1입지를 고르라고 하면 역 앞자리가 아니고 역 앞 첫 번째 코너가 1입지예요. 서울대입구역 사거리에서 할리스라는 커피숍은 역 출구 나와서 첫 번째 코너 자리에 있고, 그 맞은편에 있는 탐앤탐스는 역 앞 자리에 있는 면자리거든요.
매출 차이가 굉장히 많이 나는데. 첫 번째 코너를 물고 있으면 대로변 수요도 먹을 수 있고 안쪽 수요도 먹을 수가 있는데, 역 앞이라고 하더라도 코너가 아니라 면자리면 역으로 향하는 수요, 그쪽 수요밖에 못 보고 안쪽 배후수요의 매출을 캐치할 수가 없죠. 굉장히 약하죠. 특히 토지 가격은 정말 비슷할 것이거든요. 그런데 상가의 매출은 굉장히 많이 차이납니다.
▶전형진 기자
우리 상가가 이렇게 있다고 치면 얼마나 많은 면이 도로를 보고 있느냐도 중요한 거네요. 한쪽 면만 보고 있는 것보다.
▷김종율 대표
예. 특히 이제 안쪽으로 수요가 적으면 코너 자리가 큰 의미가 없는데. 그런데 서울대입구역 같은 경우는 안쪽으로 숙박, 유흥가, 업무시설이 쭉 들어섰기 때문에 그 경우는 코너를 물고 있는 게 굉장히 큰 장점이죠.
▶전형진 기자
지하철역하고 버스정류장이 맞물리는 자리들이 또 있어요. 그런 자리들이 최상급 입지인가요?
▷김종율 대표
그렇죠. 엄청 좋죠. 어느 지역을 가나, 역 사거리가 크게 있고 버스정류장 있는 데가 보면 첫 번째 코너에서 약간 벗어난 데가 많이 있어요. 버스 정류장에 서는 노선이 많다면 지하철역 사거리 아주 가까이엔 못 만들거든요. 혼잡해지니까. 그럼 한 블록 정도 벗어나다보면 그 앞이 첫 번째 코너와 가까운 데가 되죠. 그런 곳은 언제나 1입지 상가고. 그런데 그런 거 공부 안 해도 돼요.
▶전형진 기자
왜요?
▷김종율 대표
비싸서.
▶전형진 기자
이런 말도 있었습니다. 신의 한 수는 후문을 두는 것이다.
▷김종율 대표
은평구의 CU 점포를 보면 로드뷰로 봤을 땐 굉장히 발달하지 않은 유흥가 골목의 면자리에 있는 CU가 하나 있는데. 그 정도 유흥가 골목이면 일매출 100만원 초반대는 나올까 하는 지역인데 그 지역의 용도지역이 일반상업지역이에요.
한 필지당 굉장히 고밀도의 건물을 지을 수 있는데, 고밀도다 보니 주상복합을 굉장히 많이 지어놨던 거죠. 그 CU가 후문을 그쪽으로 냈죠. 그러니까 점포가 이렇게 직사각형으로 있으면 대로변으로도 문을 냈고, 이면쪽, 골목쪽으로도 문이 있는데. 점포 구조상으론 후문이지만 매출로는 대문이다.
▶전형진 기자
그럼 아예 주상복합 상가들에 입점해 있는 편의점과 정반대로 일반상가에 있는 편의점과 어떤 차이가 있나요. 영업하는 게?
▷김종율 대표
주상복합은 자기 머리 위에 일정한 수요를 지고, 이고 있다는 게 굉장히 큰 장점이죠. 그런데 주상복합이 굉장히 주의해야 하는 것 중 하나가 과거형의 주상복합, 이를테면 분당이라든지 일산신도시의 주상복합들은 건물은 둘 다 번듯하지만 과거형 주상복합들은 원룸형 오피스텔이 굉장히 많았어요. 그러니까 눈으로 볼 땐 이만한 한 덩어리인데 건축물대장을 떼면 가구수가 굉장히 많아요. 실제로 분당 정자에 있는 CU 어느 점포를 보면 그게 오피스텔이 1000가구예요. 매출이 엄청 잘 나오죠.
그런데 동탄 북광장에 있는 세븐일레븐 그 점포 같은 경우는 옆에 있는 주상복합이 방 3개짜리, 화장실 2개짜리 대형 주택이고, 그러다 보니까 매출이 작아요. 옆에 호텔이 하나 더 들어왔는데도 하루 200만원 채 못 팔고 있습니다. 매출 차이가 크죠.
▶전형진 기자
결국 가구수가 많을수록 유리한 건데 가구수가 다르네요.
▷김종율 대표
그런데 흔히 실수해요. 왜 그러냐면 가구수가 얼마나 되냐까지 조회해 보는 게 익숙지 않으니까 그냥 겉으로만 보는 거죠. 분당에 있는 것도 번듯한 큰 건물, 동탄에 있는 것도 번듯한 큰 주상복합 건물. 그래서 같은 건물. 이거 안 돼요. 실수 굉장히 많이 하는 유형 중의 하나예요. 그런 것들이.
▶전형진 기자
자 그럼 지금 창업을 준비하시는 분들한테 조언을 해드릴 게 있다면 어떤 게 있을까요.
▷김종율 대표
포화가 되다 보니까 기존의 프랜차이즈점을 인수하는 분들이 많거든요. 그런데 인수할 때 기자님은 당연히 그 양수할 점포에게 매출자료를 보여달라고 할 거 아니에요.
▶전형진 기자
그렇죠. 매출지도인데 지금.
▷김종율 대표
그런데 매출자료는 얼마든지 속일 수가 있어요.
▶전형진 기자
속여요?
▷김종율 대표
내가 쥬스전문점을 한다. 그럼 그냥 현금으로 아메리카노나 뭘 찍어버리잖아요. 그럼 POS에 매출 올라가겠죠. 그거 1년치 만들어놨다가 자 보시죠, 매출 좋지 않습니까, 라고 하고 점포를 넘긴다. 가능하죠. 충분히 가능한 이야기죠. 요즘에 정말 많은 분들이 관심 갖고 있는 프리미엄독서실이라든지 스터디카페들 있지 않습니까. 그런 건 학생들이 많기 때문에 카드보다 현금매출이 많거든요. 그런 것들은 아예 자기 돈 들고 와서 업주가 돈을 넣어버려요. 업주가 돈을 넣으면 매출이 그대로 잡히거든요. 그래서 봐라,
POS에 찍어놓으면 뭔가 신뢰할 수 있는 자료 같지 않습니까. 가장 쉬운 방법은 매입자료를 요구하면 돼요. 매입자료는 6개월 이상 예를 들어서 쥬스전문점이다. 매입자료를 그렇게 많이 쌓아놓는다, 그럼 과일을 어디다 갖다 두나요. 현실적으로 불가능하거든요. 빵집이다. 빵을 어디다 갖다둘 건가요. 그래서 매입자료를 요구하고, 매입자료를 안 보여준다. 그럼 사기치는 거예요.
▶전형진 기자
뻥튀기가 좀 있다.
▷김종율 대표
정말 많은 분들이 매출 이 정도로 불러준다고 하면 여기서 조금은 뻥이 있겠구나라고 생각하는데 그런 매출 말고. 아예 매입자료를 당당하게 요구하시고, 매입자료를 안 주면 하지 말고. 책에는 차마 담지 못했던 이야기인데. 가맹상담을 받으면서, 인수할 점포 근처에서 가맹상담을 받는 거죠. 다른 신규 점포를 소개받는 거죠.
그러고 나서 신규점포를 소개받다가 저 자리는 매출 좋습니까, 라고 물어보면 그 자리 어떻습니다, 할 거 아니에요. 그럼 이 자리의 매입자료가 내가 하려는 자리의 매입자료를 비교해서 어떤 게 좋습니까, 하며 대강의 말을 해주겠죠. 어느 테이크아웃 점포에서 형사 고소까지 갔던 내용입니다. ㅎㅎ 웃겨가지고.
▶전형진 기자
그 매수인이 소송을 했는데 졌어요?
▷김종율 대표
네 졌습니다. 왜냐면 이제 그 권리양도계약을 할 때 양도인께선, 양도인은 자기가 피해갈 만한 이런저런 문구를 써놨겠죠. 굉장히 억울하죠. 정말 이 소매점 시장의 경쟁이 심하기 때문에 별별 사기가 횡행하고 있는 곳입니다. 회사 일할 때 내가 정직하게 일했는데, 그 생각으로 덤비시면 코.. 뜯겨갑니다.▶전형진 기자
자 지금까지 김종율 대표와 함께했습니다. 감사합니다 대표님.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김소희 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴