"부동산 규제 속 주목받는 '꼬마빌딩'…코로나 타격 관광·대학가 상권 주의"

고수의 눈 - 오은주 큐에셋 대표

아파트보다 규제서 자유로워
종부세·담보대출 등 유리

빌딩은 정보 얻기 쉽지 않아
매수때 법인 명의로 할지 따져야

최근 주춤하던 꼬마빌딩 수요가 다시 늘어나는 추세다. 부동산 규제 때문이다. 정확히 말하면 주택에 대한 규제가 계속되면서 이 영향을 피할 수 있는 상업용 빌딩 시장에 투자자의 관심이 옮겨가고 있다.

무주택자나 실수요자가 아니라면 투자 목적으로 아파트를 매수하는 게 ‘앞에서 벌고 뒤로 내는’ 투자라는 것을 알 수 있을 것이다. 다주택자라면 당장 취득할 때부터 세금이 중과된다. 가지고 있기만 해도 내야 하는 보유세는 1주택자라 하더라도 부담이 되는 상황이다.

서울 잠원동 A아파트에 거주하는 1주택자의 경우(전용면적 84㎡ 기준)도 1500만원이 넘는 종합부동산세를 내야 한다. 나라에 120만원이 넘는 월세를 내는 것과 같은 꼴이다. 집이 살고 있는 한 채라 하더라도 증세의 영향을 피하기 어렵다.

대출 규제의 영향도 상당하다. 서울 아파트 중위가격이 9억원대 중반을 넘어선 마당에 대출 규제의 기준이 9억원이라는 것은 결국 서민들이 내 집을 마련할 수 있는 사다리를 걷어차버린 꼴이 아닐까. 대출이 금지된 15억원 이상 주택은 평생 모아도 불가능할 듯한 거금을 현금으로만 매수해야 한다. 현실 앞에 매수자의 부담은 더 커질 수밖에 없다.

상황이 이렇다 보니 시중에 풀린 많은 유동자금은 조금 더 안전한 투자처, 규제를 피할 수 있는 대안 시장을 찾고 있다. 주택과 달리 상업용 빌딩은 대출이나 중과되는 세금 등의 규제에서 상대적으로 자유롭다. 이 때문에 상반기 거래량 증가 추세가 3분기와 4분기에도 지속될 것으로 보인다.

안정적인 상권을 형성하고 있는 지역의 근린생활 꼬마빌딩의 경우 3.3㎡당 가격이 높게 형성돼 있어 수익률이 저조하더라도 수요가 공급보다 많다. 매도자 우위 시장인 것이다. 오늘의 매매가가 내일의 하한가가 되고 있는 상황이다.

담보대출의 경우 규제의 영향이 거의 없다. 매수자가 개인이라면 50~60%, 법인은 70~80%까지도 레버리지를 활용할 수 있다. 별도 합산 80억원이 넘지 않는다면 종부세 대상도 되지 않는다.

객관적인 정보를 어디에서나 쉽게 얻을 수 있는 아파트와 비교하면 빌딩은 정보가 불완전하다. 다양한 경우의 수가 있다 보니 초보자들이 쉽게 접근할 수 있는 투자 상품은 아닐 수 있다.

안정적인 지역의 꼬마빌딩이라고 해서 다 좋다는 섣부른 판단은 위험하다. 꼬마빌딩은 상권의 영향을 많이 받기 때문에 공실이 생기면 수익률이 하락한다. 대출 등 레버리지를 활용했다면 버티기에 급급한 상황이 돼버리는 경우도 허다하다.

최근엔 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 등 통제할 수 없는 리스크와 경기 침체로 인한 공실 위험, 임대료 하락 등 고려해야 할 사항이 많다. 철저한 상권 분석과 함께 자신에게 맞는 투자상품, 금융운용 등에 대해 전문가의 조언을 얻는 것이 좋다.

과거엔 안정적 상권이라고 판단하던 관광 상권이나 대학가 상권 등은 최근 코로나19 영향으로 변화가 크다. 소비 수요와 패턴, 오피스나 리테일의 규모 변화 등 최근 트렌드를 반영한 상권 분석은 필수적이다.

주택 규제정책에 따라 주택이 포함된 상가주택 등은 가격 조정이 있을 것으로 보인다. 급매물이 나올 시기이기 때문에 무주택자라면 이 같은 급매물을 합리적인 가격에 매수할 타이밍이 올 수 있다.

매수할 땐 법인 명의로 하는 게 유리한지도 따져봐야 한다. 장단점이 확연하기 때문이다. 주택이 포함된 상가주택은 주택을 보유한 개인이라면 주택 수에 포함된다. 2주택자부터 취득세가 중과되고 법인 역시 12%의 취득세율이 적용된다. 증여 목적이라면 법인이 유리할 수 있지만 향후 소득 배당 시 세금까지 체크해야 한다.

투자 목적과 성향, 자본금, 주택 수 등 자신의 상황에 맞는 지역과 상품에 투자하는 것이 가장 좋은 투자 방법이다. 절세 방안과 출구전략까지 꼼꼼히 체크한다면 틈새시장에서 살아남는 현명한 투자자가 될 것이다.