재건축 안전진단 통과 '구조안전성'에 달렸다

2018년 이후 심사결과 분석

구조안전성·비용분석이 좌우
내년부터 현장조사까지 의무화

9단지 안전진단 탈락 '충격'
목동 재건축 시세 조정 가능성

재건축의 첫 관문인 안전진단 절차가 강화되면서 심사에서 탈락하는 단지가 잇따를 전망이다. 지난 23일 2차 안전진단에서 불합격된 목동9단지. 한경DB

안전진단 기준이 강화된 2018년 3월 이후 서울에서 재건축 안전진단 결과를 받아든 주요 단지의 평가 점수를 분석한 결과 ‘구조안전성’과 ‘비용분석’이 통과 여부를 좌우하는 것으로 나타났다. 지난 23일 2차 안전진단(적정성 검토)에서 탈락한 목동9단지와 같은 사례가 잇따를 수 있다는 관측이다.

27일 정비업계에 따르면 목동9단지는 2차 안전진단에서 구조안전성 항목이 67.67점을 받았다. 1차 정밀 안전진단에서 받은 63.88점에 비해 3.79점 올랐다. 비용분석 점수도 1차(40점)에서 크게 오른 70점을 받았다.

즉 구조안전성과 비용분석 점수가 높아지면서 ‘재건축 불가’인 C등급을 받았다. 재건축을 하려면 D등급 이하여야 한다. 양천구청 관계자는 “각 항목에 가중치를 적용한 결과 1차에 비해 구조안전성 항목에서 1점, 비용분석에서 3점가량 더 높은 점수가 나왔다”며 “그 결과 2차 안전진단에서 58.55점(C등급)으로 안전진단 문턱을 넘지 못했다”고 말했다.

재건축 안전진단 평가항목은 △주거환경 △건축마감 및 설비노후도 △구조안전성 △비용분석(경제성)으로 구성된다. 국토교통부는 2018년 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’을 통해 점수 비중을 주거 환경 15%, 시설 노후도 25%, 구조안전성 50%, 비용분석 10%로 조정했다. 구조안전성 비중을 20%에서 50%까지 올리고 주거환경은 40%에서 15%로 낮췄다. 구조안전성은 건물이 노후화로 인해 붕괴 등 구조적 위험이 있는지 살피는 항목이다.

목동9단지와 마찬가지로 2차 안전진단에서 떨어진 오류동부그린과 불광미성도 구조안전성과 비용분석이 발목을 잡았다. 오류동부그린은 구조안전성 점수가 56.07점(1차)에서 76.36점(2차)으로 크게 올랐다. 불광미성은 비용분석 점수가 40점(1차)에서 90점(2차)으로 급등했다. 나머지 항목은 점수 변화가 거의 없었다.

정비업계에서는 향후 강화된 재건축 안전진단 절차까지 적용되면 재건축이 더 위축될 수 있다고 우려했다. 지난 ‘6·17 대책’에는 재건축 안전진단 절차를 강화하는 내용이 대거 포함됐다. 지금은 2차 안전진단의 경우 필요할 때만 현장조사를 하고 있다. 하지만 내년부터는 현장조사를 의무화할 방침이다. 1차 안전진단 기관 선정 주체도 자치구에서 시로 바뀌고, 부실 안전진단 기관에 대한 제재도 강화된다.

재건축 안전진단의 신뢰성을 지적하는 목소리도 나온다. 목동9단지와 달리 비슷한 시기에 지어진 목동6단지가 올 6월 2차 안전진단을 통과했기 때문이다. 목동9단지 한 주민은 “목동9단지 2차 안전진단에서는 목동6단지에서 시행하지 않았던 검증기관의 현장조사가 이뤄졌다”며 “단지마다 검증 강도가 다르면 형평성 문제가 불거질 것”이라고 말했다.

목동9단지의 안전진단 탈락으로 다른 목동 재건축도 불투명해지면서 집값이 조정받을 가능성이 커졌다. 기류가 바뀌면서 목동6단지 외에는 안전진단을 통과하지 못 할 것이라는 우려도 나오고 있다.

장현주 기자 blacksea@hankyung.com