[집코노미TV] "재건축 투자, 이래서 물린다"

집터뷰

김향훈 법무법인 센트로 대표변호사

▶전형진 기자
김향훈 법무법인 센트로 대표변호사와 함께하고 있습니다. 저희가 지난번 첫 시간에 조합, 그리고 시공사는 악마다, 이런 얘길 했었는데 엄청 폭발적인 반응을 받으셨다고.

▷김향훈 변호사
욕도 많이 먹었습니다. 조합장님들한테. 카톡으로 변호사님 참, 보기에 거시기합니다라고. 조합장님이 아니 김향훈 변호사, 어디 가서 이상한 소리 한 거 아냐, 이렇게 그런 말 듣고 죄송합니다. 제가 한 말은 그게 다가 아니잖아요. 모두가 다 악의 축이 될 수 있다고 그랬는데. 누구나 다 악해질 수 있어요.

▶전형진 기자
그래서 이번엔 두 번째 시간으로 모두가 악마인데 저번엔 악마 조합과 악마 시공사 얘길 했죠.오늘은 또 악마 조합원.

▷김향훈 변호사
예, 누구나 다 사람들은 다 이기적이고요. 누구나 다 악마가 됩니다. 그런데 현실적인 파워를 가진 사람이 조합장, 조합 임원, 시공사이기 때문에 그들의 악행이 더 두드러져 보이는 것이죠. 비대위라고 속칭 있습니다. 비상대책위원회. 현재 이 정권 하에서 더 이상 살 수가 없다.

여기서 정권이란 조합의 집행부를 말하는 거죠. 이 집행부가 썩었다. 시공사하고 뭐 짜고 굉장히 가격을 부풀려서 중간에 공사비를 착취하고. 뭔가 자꾸 돈을 많이 쓰게 된다. 이런 식으로 공격을 하고 있는데, 부분적으론 사실이고 또 사실이 아닌 경우도 꽤나 됩니다. 예전에는요 사실 1980년대, 1990년대, 2000년대 초반 그런 때는 상당수의 재개발·재건축 조합이 비리였고, 돈을 빼먹고 그랬는데, 점점 깨끗해지고 있어요 사실.

그런 분들이 일률적으로 악의 축이라고 하는 건 매우 잘못된 것이고요. 오히려 더 악랄한 사람들도 많습니다. 비상대책위원회, 그러니까 야당이죠. 그분들을 제가 4가지로 나눠봤습니다. 첫 번째는 그냥 이대로 살자. 더 이상 재개발을 하지 말자. 그냥 이대로 사는 게 좋다는 사람들이 있습니다.

▶전형진 기자
사업 중단하자.

▷김향훈 변호사
네. 그 이유는 생계형이죠. 난 이 상태가 좋고 개발을 해버리면 추가부담금 낼 수 없고, 나의 삶의 터전이 사라지고, 나의 월세가 사라지고, 그 원천이 사라진단 거죠. 생계형 비대위. 두 번째는 정권탈취형 비대위가 있습니다. 내가 조합장 하고 싶다. 초창기 내가 추진위원장을 했는데 내가 조합장선거에서 떨어졌다. 내가 해야겠다, 라는 속셈이 있는데 어떻게든 현조합을 공격을 해야하니까 자꾸 이것저것 트집을 잡는 거죠. 정권탈취형도 있습니다.

▶전형진 기자
이게 제일 많죠.

▷김향훈 변호사
네, 꽤나 많습니다. 그 다음에 세 번째는 이권개입형도 있어요. 그러니까 시공사라든지 철거업체라든지 정비사업전문업체를 뒤에 끼고 이 업체를 여기에 심고 싶은 거예요. 그 업체 전위부대로 자기가 활동하는 거죠. 그러면서 이 업체를 집어넣고 중간에 돈을 받거나, 아니면 이 업체 자체가 자기 아들의 뭐의..

▶전형진 기자
ㅎㅎ

▷김향훈 변호사
자기 삼촌의 뭐가 대표다..

▶전형진 기자
지금 엄청 큰 조합에 그 사례가 있어요.

▷김향훈 변호사
그렇게 하는 이권개입형. 그런데 명목은 민주투사인 것처럼 항상 외양을 하고 있는 거죠. 억울하게 핍박받는 사람으로. 네 번째는 그냥 돌+아이죠.

▶전형진 기자
ㅎㅎ

▷김향훈 변호사
아 진짜예요. 진짜 돌+아이가 있어요. 왜냐면 어느 조합에 가면 그 조합장이 그래요. 아 우리 조합에 말이에요, 몇 동 몇 호 사는 사람이, 그 돌+아이자식이.ㅋㅋ 매일 찾아와서 이러쿵저러쿵 하는데 가만히 들어보면 정말 돌아이예요. 그래서 그 조합장님은 쟤만 없어지면 살겠다고 하는데 그렇지 않습니다. 그 사람이 없어지면 제2의 돌+아이가, 진정한 돌+아이가 나타납니다. 뭔가 트집을 잡고, 그 사람들은 그냥 하는 게 낙이에요.

▶전형진 기자
약간 훈수꾼.

▷김향훈 변호사
네, 훈수꾼. 자기가 얼마나 똑똑했는지, 자기 옛날에 얼마나 잘나가는 사람이었는지 과시하고 그런 사람들이 있어요. 저희 중고등학교 다닐 때 저때는 고등학교 한 학년에 400명 정도 됐어요. 그 중에 돌아이 한두 명 꼭 있지 않습니까.

▶전형진 기자
ㅎㅎ

▷김향훈 변호사
정말 ○○○들 있잖아요. 말이 안 통하고 무슨 일 있으면 그냥 주먹부터 나가는 애들. 정말 바보 같은 애들이 한두 명씩은 꼭 있었습니다. 그런 사람들이 한 마을에도 보면 진짜 이상한 사람들이 많아요. 이 잘못된 재개발을 중단시키기 위해서는 화염병 제조가 필수적이다. 그래서 그렇게 총 4가지의 비대위가 존재하는데, 이분들이 항상 내세우는 것은 악덕 집행부. 주민들의 고혈을 빠는 집행부를 타도해야 한다. 민주투사의 외양을 하고 있는데 다 맞진 않습니다.

▶전형진 기자
그럼 이 4가지 종류의 이상한 비대위들이 조합을 흔들고 조합원들을 호도하는 대표적인 수단 같은 건 어떤 게 있나요?

▷김향훈 변호사
조합을 호도하는 방법은 최근에 정보공개청구란 게 있습니다. 재건축사업의 정보를 투명하게 공개하는 차원에서 '도시 및 주거환경정비법'에 정보공개 권한이 있는데, 청구를 하면 15일 내에 공개를 하게 돼 있어요.

그런데 그 공개 분량이 어마어마하고 거의 모든 영역에 걸쳐 있습니다. 15일 내에 공개를 안 하면 조합장이 벌금을 받게 되고, 벌금이 100만원 이상이 되면 조합장 지위를 내려놔야 해요. 그러니까 15일을 놓치게끔 정보공개를 엄청나게.. 추석 전에..

▶전형진 기자
ㅎㅎ

▷김향훈 변호사
ㅎㅎ정보공개를 해서, 분량에 제한도 없어요. 옛날 10년 전부터 지금까지 총회 전체에 대해서 의사록을 내놔라, 하는 것을 연휴 직전에 합니다. 그리고 인터넷에 공개를 해야하는데 공개 안 한 것을 막 뒤져보는 거죠. 뒤져서 이거 했는지 안 했는지 따져서 짚어서 내요. 각종 고소고발을 해서 아니면 말고. 그러다 조그만 실수를 잡아내서 이게 실수임에도 불구하고 고의라고 호도하고. 이런 방법들이 무지하게 많습니다.

저는 을질이란 표현을 만들었습니다. 갑은 우월적 지위에서 항상 이렇게 찍어 누르는 것을 말하는데, 을은요. 독침을 하나 갖고 있는 거죠. 전갈처럼 아주 작은 존재지만 독침을 갖고 독을 쏴서 전체를 무너뜨리는 행위를 한다. 자기 이권을 취하기 위해.

▶전형진 기자
조합원 개인이지만 알을 박아서 사업 전체를 지연시키는 조합원도 있고. 그게 약간 고의성이 다분한 경우들도 있죠.

▷김향훈 변호사
그 재건축사업에선 매도청구라는 걸 하게 되는데 지금 제가 말할 순 없지만 민간함 상황이 터지면 조합이 매도청구를 못 하는 상황이 있습니다. 그 상황을 착출해내서 조합한테 수백억을 뜯어내는 그런 사람들이 있습니다.

그리고 최근엔 임차인들의 지위가 너무 격상되다 보니까 임대인이 오히려 피해를 보는 수가 있어요. 제가 또 다뤘던 사건에선, 이런 거죠. 임대인으로선 자기 건물이 너무 허름하니까 30년 동안 월세를 한 번도 올리지 않고 상인들에게 장사를 하도록 합니다. 그 임차인은요 마치 자기 집 같은 생각이 드는 거예요. 그런 다음에 30년 동안 영업을 하다가 건물주가 그 건물을 팔겠다고 한다면 나가야 하잖아요. 그래서 돈을 왕창 뜯어내야겠다는 생각으로 끝까지 버티고 불법시위를 합니다. 법원의 정당한 판결을 받아서 집행관을 동원해서 갔더니, 그 사람을 딱 막아서고 화염병 이런 거 들고, 불법시위를 하는데 그 집행관이 집행을 거부하더라고요. 소방서도 부르고 경찰도 다 불렀는데, 불법적으로 하는 걸 보고 좌시하고, 방관하고 있더라고요. 또 위쪽으로 불려가서 한 소리 먹으니까, 정권의 영향을 받는 거죠.

▶전형진 기자
재개발 같은 경우는 상가조합원, 상가조합원들의 세입자들에게도 보상을 해줘야 하잖아요.

▷김향훈 변호사
상가 임차인들도 그렇지만 상가 조합원들도 마찬가지입니다. 상가는요. 재건축·재개발에서 가장 소수자이고 안타까운 존재예요. 한 10분의 1밖에 안 되는 사람들이고 총회에서 투표합시다, 그러면 10분의 1 갖고 어떻게 투표를 해요.

굉장히 열악한 지위에 있고, 그래서 자기의 이권을 지키려는 노력을 많이 합니다. 그런데 그걸 위해서 상가의 운명은 상가 사람들의 과반수 동의를 받아야 합니다, 라고 해놨더니 그 과반수 동의를 받는 걸 빌미로 해서 너무나 과다한 돈을 또 뜯어냅니다.

그랬을 때 거기에 질려버린 나머지 조합원들, 주택, 아파트 조합원들은 쟤들 안 되겠다, 차라리 잘라내자, 이런 또 소송을 하기도 합니다. 때로는 상가가 없으면, 사업 자체가 너무 힘들 때는 돈을 주고 합니다 그냥. 돈을 주고 하면서 두고두고 가서 돌아다니면서 욕하고 다니죠.

▶전형진 기자
그럼 정비사업에서 이들 말고도 또 악이 될 수 그런 것들이 있나요.

▷김향훈 변호사
관공서도 악입니다. 관공서가 조합의 사업의 발목을 잡아요. 모든 관공서가 다 그렇진 않습니다. 저는 경기도 어디 시의 고문변호사를 하고 있는데.

▶전형진 기자
ㅎㅎ

▷김향훈 변호사
조합에서는 정당하게 법에 의해서 다 서류를 꾸려서 갖고 왔어요. 접수를 시켰는데 관공서에서 반대 민원이 오는 거죠. 해주면 안 됩니다, 라고 해요. 관공서에서 딱 보기에 법에는 다 맞게 돼 있어. 그런데 귀찮아. 그러니까 이 민원부터 해결하라고 떠넘기는 거죠. 조합으로 하여금 알아서 처리하게끔. 언제나 민원은 있을 수밖에 없는데 그걸 관공서가 하지 않고 조합에 떠넘기는 경우가 있을 때, 그때는 뭐 관공서 상대로 소송을 해야죠.

▶전형진 기자
어떤 걸 해요?

▷김향훈 변호사
부당하게 반려한 경우. 반려처분취소소송을 해야죠.

▶전형진 기자
인허가에 대해서.

▷김향훈 변호사
인허가를 안 내주는 것조차도 불법이니까. 그런데 이제 조합에서는 관공서를 건드릴 필요는 없다. 어차피 저 사람들의 인허가를 받아야 하는데 잘 보여야 한다. 웬만하면 들어주자, 아 예예, 이런 게 있어요. 그게 한이 없는 거죠. 자꾸 그러다 보면 관공서는 모든 걸 조합에 떠넘깁니다. 그랬을 때는 장래 인가는 인가고 싸울 때는 싸워야 해요. 그리고 어차피 그 담당 공무원도 또 바뀌어요.

▶전형진 기자
ㅎㅎ

▷김향훈 변호사
실컷 잘 보여놨는데, 그 잘 보여 놓은 공무원이 다른 데로 가버려요. 새로운 공무원이 와서 어 이 사람, 다시 또 잘 보여야 하는 거죠. 끝도 없어요. 호의가 계속되면 또 권리로 알고, 당연하게 여기니까 바보가 됩니다.

▶전형진 기자
대표적으로 생각나는 게 한남3구역 같은 경우는 건축심의만 한 7번 받았거든요.

▷김향훈 변호사
건축심의는 좀 문제네요. 사업시행계획인가 자체를 안 해주는 건 문제가 되는데 건축심의는 그 자체가 처분성이 없어서 소송 대상이 아닌 경우가 있어서요.

▶전형진 기자
그럼 결국엔 사업시행계획인가나 관리처분계획인가가 그 대상이어야 하는 거네요.

▷김향훈 변호사
그렇죠. 건축심의는 소송 대상이 아닌데, 그런 때는 뭐 또.. 시위 해야 합니다.

▶전형진 기자
ㅎㅎ서울시청 앞에서?

▷김향훈 변호사
조합 임원들이 와르르 가서 시위 해야죠. 구청에 가서, 조합장 다 머리띠 두르고 가서 시위 해야 합니다. 예전엔 용적률을 상승시켜준다고 하면서 이제 과도한 기부채납을 받아먹었습니다. 기부채납이란 건 그야말로 봉이김선달 아닌가 싶습니다. 용적률이야 말로 대동강 물 아닌가요? 높이 올리는 건 국가에서 비용이 드는 건 아니에요. 높이 올리게 해줄 테니까 자 우리 구청 청사 지어주세요, 땅 내놓으세요, 동사무소 지어주고, 이렇게 해달라는 거. 그랬을 때 옛날에 많이 그랬습니다. 기부채납을 한 다음에 용적률 많이 받고 난 다음에 기부채납한 거 취소해달라. 소송걸어서.

▶전형진 기자
ㅎㅎ 용적률 유지는 돼요?

▷김향훈 변호사
유지는 돼요. ㅎㅎ 그런 경우도 있고. 강온 양면의 전술이 필요합니다. 관공서엔 무조건 잘 보여야 할 게 아니고 소송해서 받아내기도 하고 여러 가지가 있습니다.

▶전형진 기자
결국엔 당신의 변호사만 믿으세요.

▷김향훈 변호사
저는 믿을 수 있는데.

▶전형진 기자
지금까지 김향훈 변호사와 함께했습니다. 감사합니다 변호사님.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김소희 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴