집값 잡으려다 공급마저 놓쳤다…미분양 커녕 '공급절벽'

"분양가 잡겠다" 분양가 상한제 시행 이후
신규 아파트 분양 계획 '시계제로'

미분양 아파트 거의 없고, 전셋값 상승
조합들 공공재건축·공공재개발 '저울질'

분양가 상한제가 시행된 이후로 서울 새 아파트 공급이 사라지고 있다. (사진=연합뉴스)

민간택지 분양가 상한제와 함께 예고됐던 '공급절벽'이 현실이 되고 있다. 정부는 지난해부터 분양가와 공급은 관계없다고 선을 그었지만, 시장의 우려는 현실이 되고 있다. 업계 안팎에서는 분양가 상한제 시행 이전에 밀어내기 분양이 몰리고, 시행 이후에는 공급이 대폭 줄어들 것으로 봤다. 매물잠김 현상과 '로또' 분양 양산도 우려했던 터였다.

6일 직방에 따르면 이달에는 전국에서 41개 단지 총 3만2750가구가 분양될 예정이지만 서울에서는 분양에 나서는 단지가 하나도 없을 예정이다. 서울 은평구 역촌동 역촌1구역동부센트레빌(역촌1주택 재건축)이 예정됐지만, 이 마저도 일정이 불투명한 상태다.

서울 아파트 분양 일정 '불투명'

연내 서울에서 분양가 상한제가 적용돼 나올 것으로 예상되는 아파트는 강동구 둔촌주공아파트(1만232가구)를 비롯해 서초구 래미안 원베일리(2990가구), 고덕강일5단지(809가구), 광진구 자양코오롱하늘채(165가구), 동대문구 이문1구역 래미안(2904가구) 등이 있다. 하지만 이들 중 일부는 분양계획을 내년으로 연기를 고려하거나 아예 후분양을 예정하고 있기도 하다.

분양가 상한제가 적용되기 이전에는 그나마 공급이 있었다. 청약자들도 이 점을 감안해 적극적으로 청약에 나섰다. 지난 9월 서울에서 공곱된 아파트는 단 2개 단지 뿐이었다. 양천구 신목동파라곤과 동대문구 장안에스아이팰리스로 합쳐봤자 252가구에 불과하다. 이들 또한 분양가 상한제 적용을 받지 않았다. 시세차익까지 예상됐던 터라 신목동파라곤에는 청약통장 만점자(84점 만점)까지 신청해 화제가 됐다.

HUG 분양가와 분양가 상한제 분양가를 두고 갈등을 겪던 끝에 집행부가 교체된 서울 둔촌주공 아파트 부지. 래미안 원베일리의 사례로 분양이 힘을 받을 전망이다. 업계 안팎에서는 3.3㎡당 4000만원까지 얘기가 오가고 있다. /자료=한경DB

남아 있는 아파트도 없다. 국토교통부에 따르면 지난 8월 기준 서울의 미분양 아파트는 56가구에 불과하다. 작년 8월 205가구와 비교하면 72.6% 줄어든 수준이다. 전국적으로 미분양 아파트가 2만8831가구인 점을 고려하면 전체에서 차지하는 비중이 0.2% 밖에 안된다. 그나마 56가구 중 악성 미분양으로 꼽히는 공사 완료후 미분양 아파트는 54가구다. 서울에서 사실상 미분양 아파트는 없는 셈이나 마찬가지다.

지난해 분양가 상한제 시행을 발표했던 정부는 '문제 없다'는 입장이었다. 정부가 작년 8월 내놨던 '민간택지 분양가 상한제, 사실은 이렇습니다' 자료를 보면 "부담 가능한 수준으로 분양가격이 책정된 주택이 안정적으로 공급돼 실수요자의 내집 마련 부담 완화된다"고 설명하고 있다.

정부 작년 8월 "분양가 상한제로 공급위축 없고 전셋값 상승도 없다"

공급위축 우려에 대해서는 과거에는 금융위기 때문에 일시적으로 위축됐을 뿐 결국에는 회복세로 돌아섰다고 분석했다. 국토부는 "2007년 분양가 상한제는 전국을 대상으로 시행된 반면, 현행 제도 하에서는 시장 과열이 우려되는 일부 지역에 한정적으로 시행된다"며 "서울의 경우 글로벌 금융위기를 극복한 2010년부터는 상한제 시행 전인 2007년 수준의 인·허가 물량을 회복했다"고 서술했다.

현재 서울 내 추진 중인 381개 정비사업 중 추진이 본격화 된 착공(85개), 관리처분인가(66개) 단지는 151개(약 13만7000가구)라는 것. 향후 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 이미 조성된 택지 활용과 도시 규제 개선을 통한 공급도 확대 예정이라며 공급은 문제 없다고 자신했다.

서울 시내 부동산 중개업소 전경(사진=연합뉴스)

기존 주택으로 수요가 집중(소위 ‘풍선효과’)되어 집값이 상승할 것이라는 우려에 대해서도 '아니다'라는 점을 분명히 했다. 국토부는 "신축은 주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축 보다 크지 않아 가격 상승은 제한적"이라고 내다봤다. 청약 대기수요가 증가해 전세가격이 상승한다는 지적에 대해서도 "하반기 서울 지역의 입주물량은 약 2만4000가구로 풍부하며, 상대적으로 높은 임대등록 비율 등을 고려할 때 전세가격 급등가능성은 제한적"이라고 했다.

하지만 정부의 이러한 자신감과 예상은 대부분 빗나갔다. 높아진 청약가점에 떠밀린 3040세대들은 기존 주택을 매입하는데 나섰다. 분양가 상한제를 앞두고 서울 아파트값은 외곽에서 더욱 강세를 나타냈다. 한국감정원에 따르면 최근 3개월(6∼8월) 동안 서울에서 아파트값이 가장 많이 오른 지역은 노도강(노원 도봉 강북구)으로 나타났다. 강북구(2.34%)와 노원구(2.18%), 도봉구(2.11%) 순이다. 이들 지역은 같은 기간 서울 전체 평균 상승률(1.67%)을 웃돌았다.

서울 아파트 전셋값은 1년 넘게 상승하고 있다. 정부가 분양가 상한제를 발표한 이후 계속 올랐다는 얘기다. 서울 아파트 전세가는 66주째 상승하고 있다. 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 일부 외곽 지역의 전세가 상승폭이 확대되고 있다.

국토교통부가 분양가 상한제 시행에도 공급이 줄지 않을 것이라며 밝힌 서울 아파트 인허가 현황. (자료 국토교통부)

한편 공급을 책임지게 된 서울 재건축·재개발 조합들은 분양가 상한제나 정부가 제시한 공공재건축 등을 검토하고 있다. 정부가 제시한 대책들이 사업의 이익이나 속도 면에서 유리한지 저울질하고 있다.

둔촌주공과 래미안원베일리 조합은 분양가 상한제 적용시 산정되는 분양가격을 기다리고 있다. 이미 주택도시보증공사(HUG) 보증기간이 만료되면서 분양가 상한제 적용이 확실시 된 상태다. 분양가 상한제에서 산정된 분양가가 기대에 못미치게 되면 후분양으로 방향을 틀 것으로 보인다. 이럴 경우 서울 대규모 공급은 가늠할 수 없게 된다.

서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 사업 부지. /한경DB

강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등 15개의 아파트 단지는 공공참여형 고밀재건축(공공재건축) 사전컨설팅을 신청했다. 사전 컨설팅은 공공재건축 진행 시 공사비와 일반분양가, 사업 시행 후의 자산가치 등을 분석하게 된다. 공공재건축은 아파트 최고 층수를 50층으로 올리고 용적률을 최대 500%까지 완화해 준다. 대신 늘어난 용적률의 절반 이상을 공공 임대와 공공 분양으로 기부채납해야 한다. 조합들은 일반 재건축과 공공재건축의 차이를 가늠하기 위해 나섰지만, 결과에 따라 분양시기는 안갯속에 빠질 우려가 있다.

공공재개발을 고려하는 조합들도 있다. 업계에 따르면 공공재개발 참여를 원하는 조합 또는 정비구역 해제지역은 20곳이 넘는다. 재개발 구역에서 해제된 용산구 한남1구역과 성북구 장위9구역 등은 이미 각 구청에 공공재개발 공모 접수를 마친 상태다. 전농·답십리뉴타운 전농9예정구역추진위원회도 조만간 동대문구청에 사전의향서를 제출할 것으로 알려졌다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com