은마·잠실5, 공공재건축 시도하나…"사전컨설팅 신청"

15개 재건축 단지 사전 컨설팅 신청
기부채납, 임대는 부담…사업 속도 빨라져 사업비 감축

서울 강남구 대치동 은마아파트./사진=한경DB

강남권 재건축 대어로 꼽히는 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등이 공공참여형 고밀재건축(공공재건축) 사전컨설팅을 신청했다.

6일 공공정비사업 통합지원센터에 따르면 지난달 말까지 공공재건축 사전 컨설팅을 신청한 단지는 총 15곳으로, 강남권 3구(강남·서초·송파구) 대단지도 포함돼있다. 은마 아파트(4424가구)를 비롯해 잠실주공5단지(3930가구)와 일원우성7차(802가구) 등이 포함된 것으로 알러졌다.

사전 컨설팅은 공공재건축 진행 시 공사비와 일반분양가, 사업 시행 후의 자산가치 등을 분석하게 된다. 추정 분담금과 사업 수익률을 추산한다. 조합이 사업 참여를 판단할 수 있는 기준을 제시하는 것이다.

공공재건축은 아파트 최고 층수를 50층으로 올리고 용적률을 최대 500%까지 완화해 준다. 대신 늘어난 용적률의 절반 이상을 공공 임대와 공공 분양으로 기부채납해야 한다. 국토교통부와 서울시는 내달 공공재건축 선도 사업 후보지를 우선 선정할 예정이다. 이후 심층 컨설팅과 설명회, 주민 동의(소유자 3분의 2 이상)를 거쳐 연내에 최종 사업지를 확정한다.

해당 재건축 조합에서는 선을 그었다. 은마아파트 국제공모 설계안인 용적률 400%, 높이 49층 등을 조건으로 수지 분석을 신청한 것이며, 정부에서 제시하는 공공재건축은 아니라고 부인했다. 공공재건축을 저울질하고 있다는 분석이 나오는 이유다.

공공재건축 사전 컨설팅을 신청한 서울 은마아파트(사진=뉴스1)

당초 공공재건축은 용적률 완화로 늘어나는 이익의 상당 부분을 기부채납해야 하고, 임대 물량이 늘어나다보니 강남권에서는 나오기 어렵다는 전망이 대부분이었다.

하지만 공공기관(LH·SH)이 참여하다보면 사업 기간이 대폭 단축될 수 있다. 정부 역시 이 점이 공공재건축의 장점이라는 점을 내세우고 있다. 패스트트랙으로 약 10년 걸리는 재건축 사업이 5년 이내로 단축되면 사업비, 이자 비용 등을 줄일 수 있다. 최근 안전진단 강화에 따라 목동9단지가 2차 안전진단에서 '재건축 불가 판정'을 받은 것도 변화의 요인으로 꼽힌다. 공공재건축이 아니면 사업 속도를 내기가 쉽지 않을 것이라는 분위기도 있는 것으로 전해졌다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com