서울·부산 2주택자 양도세 폭탄 피하려면…"부산 집 먼저 파세요"

부동산 세금 이야기

회계사가 알려주는 절세방법

내년 양도세 중과세율 인상
稅부담 최대 3배 늘어
지방저가·장기임대주택은 제외
비조정지역 먼저 팔아야 유리

내년 6월 1일부터 양도소득세 중과세율이 인상된다. 양도소득세 중과세란 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 양도세 기본세율(6~42%)에 10~20%포인트를 더한 중과세율을 적용하는 것이다. 현재 1가구 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트를 중과세한다. 내년 6월 1일 이후 양도분부터 각각 20%포인트, 30%포인트로 인상된다. 중과세가 적용되면 3년 이상 보유 때 차감해주는 장기보유특별공제도 빼주지 않는다. 중과세가 적용되면 세금은 얼마나 증가할까.

가령 15년 보유한 양도차익 5억원의 주택을 기본세율로 양도할 경우 양도세와 지방소득세를 포함한 세금 부담은 약 1억2500만원이다. 하지만 중과세가 적용되면 10%포인트 중과세 때 2억4500만원, 20%포인트 중과 시에는 약 3억원의 세금을 부담하게 된다. 내년 6월 1일 이후 30%포인트 중과세가 적용되면 차익의 상당액인 3억5500원을 세금으로 내야 한다. 똑같은 집도 중과세 여부에 따라 3배 가까운 세금을 내야 하는 셈이다. 양도소득세 중과세 규정은 복잡한 만큼 예외 규정도 많다.

양도세 중과세를 피하기 위해 알아야 할 절세법을 몇 가지 소개한다. 첫째, 다주택자라면 비조정대상지역의 주택을 먼저 판다. 양도세 중과세는 조정대상지역 주택에만 적용된다. 서울과 부산의 2주택자는 비조정대상지역인 부산의 집을 먼저 팔고 서울 주택을 팔면 2채 모두 중과세가 되지 않는다. 만약 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 서울 집을 비과세받을 수도 있다.

둘째, 지방 저가주택은 조정대상지역이라도 중과세되지 않고 주택 수로 치지 않는다. 지방 저가주택이란 수도권(서울 경기 인천)과 광역시·세종시를 제외한 지역에 있는 공시가격 3억원 이하 주택을 말한다. 예를 들어 올해 6월 19일 조정대상지역으로 지정된 충북 청주시는 공시가격 3억원 이하 주택은 지방 저가주택에 해당돼 중과세되지 않는다. 또 청주시에 공시가격 2억원 아파트 3채와 서울의 아파트 1채를 보유한 사람이 서울 아파트를 팔아도 양도세가 중과세되지 않는다. 중과세에서는 지방 저가주택은 1주택자로 보기 때문이다. 중과세가 아니라 양도세 비과세를 판단할 때는 지방 저가주택도 주택 수에 포함된다.

셋째, 장기임대주택은 중과세되지 않는다. 세법에는 중과세되지 않는 중과 배제 주택을 규정하고 있다. 이 중 대표적인 것이 장기임대주택이다. 의무임대기간을 준수한 장기임대주택은 양도 시 중과세율이 아니라 기본세율을 적용하고 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다. 세법상 장기임대주택에 해당되려면 구청과 세무서에 임대사업자로 등록하고, 임대 개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 외 3억원) 이하여야 한다. 2018년 4월 1일 이후 등록한 경우 단기가 아니라 장기일반민간임대주택으로 등록해야 중과가 배제되고, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 임대등록을 해도 중과가 배제되지 않는다. 올 8월 18일 이후부터 아파트는 장기일반민간임대주택 유형이 폐지돼 등록이 불가능하다.

넷째, 중과세되지 않는 일반주택 규정을 활용한다. 장기임대주택 등 중과 배제 주택을 제외하고 1주택만 소유하고 있다면 그 주택은 중과세되지 않는다. 이런 주택을 일반주택이라고 한다. 일반주택 규정을 잘 활용하면 중과세를 피할 수 있다. 예를 들어 1가구 3주택자가 서울 소재 주택을 팔 때는 20% 중과세율을 적용받지만, 나머지 2채를 요건을 갖춰 장기임대주택으로 등록하면 서울 주택이 일반주택이 돼 중과세되지 않는다. 또 서울 집에 2년 이상 거주했다면 비과세특례규정을 적용받을 수도 있다.

다섯째, 일시적 2주택자는 3년 내 종전 주택을 팔면 중과세되지 않는다. 1주택자가 신규 주택을 취득해서 일시적으로 1가구 2주택이 되더라도 신규 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 중과세되지 않는다. 현재 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 종전 주택을 팔고 신규 주택에 전입해야 양도세 비과세가 가능하다. 1년이 지나서 종전 주택을 팔 경우 비과세는 되지 않지만 3년 안에는 중과세가 아니라 기본세율로 과세된다.

여섯째, 조정대상지역 공고일 이전에 매도계약을 체결하면 중과세되지 않는다. 통상 어떤 지역이 조정대상지역으로 지정된다는 발표가 나더라도 공고일까지는 2~3일 여유가 있다. 최근 ‘6·17 부동산대책’으로 추가로 조정대상지역으로 지정된 지역도 대책 발표 이틀 뒤인 6월 19일에 공고됐다. 따라서 조정대상지역 공고일 당일까지만 매도계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되면 양도세 중과세를 피할 수 있다.

이승현 < 진진세무회계 대표 >