매력 넘치는 신도시·산단 인근 도로변 땅…'도로法' 모르고 덥석 샀다간 낭패

김종율 옥탑방보보스 대표

보유한 땅 주변에 신도시가 들어서거나 개발된다고 하면 대개는 좋아한다. 투자하는 사람도 개발지 주변 물건에 관심을 두곤 한다. 창업하는 사람이건, 투자하는 사람이건 주변이 개발돼 이용객이 증가한다면 관심을 기울이는 것은 당연하다. 대표적인 것이 신도시로 향하는 메인 도로변의 토지다. 해당 입지의 상업적 가치가 상승하며 주변 가치도 덩달아 뛴다. 신도시가 들어서면서 주유소 하나 있던 자리에 식당이 즐비해지고 드라이브스루점과 로드숍도 입점하는 것이다.

이런 형태의 부동산 투자는 어떤 특징이 있을까. 투자금은 비교적 크지만 굉장히 큰 가격 상승이 예상된다. 농사짓던 땅에서 장사할 만한 땅으로 바뀌니 당연한 것이다. 부동산을 보유하고 있는 동안은 건물에서 임대료가 나오고 시간이 지나 매각할 때는 토지에서 상당한 매각차액을 예상할 수 있다.

하지만 이렇게 달콤한 장점만 생각해선 낭패를 볼 수 있다. 여러 가지 관련 법도 알아야 한다.

몇 해 전 경기 평택에서 법원 경매로 나온 부동산은 바로 북측에 평택시 황해경제자유구역 포승지구를 마주하고 있었다. 이 물건은 38번 국도변이고 100m 정도 거리에선 포승지구가 토목공사를 거의 마친 상태였다. 서측으로는 평택항 개발 2단계 사업지다. 또 남쪽으로 38번 국도를 따라 내려오면 황해경제자유구역 현덕지구가 예정됐다. 평택~익산 간 고속도로도 착공을 앞두고 있으며 고속도로 IC가 38번 국도에 연결될 예정이다. 38번 국도를 따라 호재가 풍년인 곳이다.

당연히 도로를 따라 부동산 가격은 많이 올랐다. 상가건물이 지어진 곳도 상승했고 나대지도 많이 뛰었다. 부동산 시장에 대한 상승 기대가 이어졌다.

그렇다면 경매 물건의 가치도 많이 올라갈까. 이 점에선 법적으로 짚어야 할 것이 있다. 앞서 ‘38번 국도변에 접한 땅’이라고 언급했다. 차가 쌩쌩 달리는 38번 국도변의 물건이다.

38번 국도를 개설한 목적이 무엇일까. 인접 필지 땅 주인들에게 상가든 집이든 건축법에 따라 짓기 좋으라고 한 것일까. 아니면 지역 간 신속한 이동을 위해 개설한 것일까. 극단적으로 비교하자면 경부고속도로가 인접 필지를 개발하라고 건설한 것인가, 서울과 부산을 빨리 오가게 할 목적인가. 당연히 후자다.

도로법에서 인접지역을 도로구역이라고 한다. 쉽게 말하자면 도로구역에서는 국도와 해당 필지 간 연결허가를 받아야 건축허가를 할 수 있다. 즉 차량 통행에 방해가 되지 않아야 속도를 줄여서 들어가는 감속차로, 속도를 높여서 본선에 오르게 하는 가속차로를 내준다는 것이다. 마치 고속도로 휴게소처럼 말이다.

그런데 이 물건은 바로 앞에 38번 국도에서 나뉘는 교차로가 있다. 황해경제자유구역 포승지구와 가까이 있는 것은 물론 차량 통행이 많은 교차로와도 매우 가깝다. 그렇다면 문제는 없는 것일까.

문제가 있다. 도로법에서는 시속 80㎞까지 달릴 수 있는 도로는 최대 120m까지 감속차로와 가속차로 같은 연결허가를 금하고 있다. 교량, 터널 등 다른 방해 요소가 있어도 연결허가를 불허한다. 지역 간 신속한 이동이 목적일 때는 도로 끝에 ‘완충녹지’라는 것을 설치해 녹지 점용허가를 받지 않는 한 개발이 불가능하게 설계하는 경우도 더러 있다.

이 물건은 바로 앞 38번 국도변에서 차량이 진출입해 건축허가를 받기 쉽지 않다. 물론 일정 규모 이하의 건축을 할 때는 가능하다는 예외가 조례마다 있긴 하다. 또 이 도로에 차량 속도 제한이 강화돼 이에 대한 규정이 완화될 수도 있다. 하지만 아직 이 물건에선 그런 변화가 감지되지 않았다.

주변이 개발돼 들어서는 것이 많아지고 인구와 차량 통행이 증가한다는 것은 좋은 일이다. 하지만 도로의 개설 목적을 생각하고 관련된 법도 꼼꼼히 챙겨야 한다.