마포도 의왕도 못 간다…'3중 규제 덫'에 걸린 홍남기

웃을 수만 없는 부총리의 사연

8월 매각 계약한 의왕 아파트
세입자가 뒤늦게 계약갱신청구

투기과열지구 주담대 받으려면
매수자, 6개월 내 전입신고 해야
세입자 안 나가니 잔금 못 치러

사진=연합뉴스

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 ‘부동산대책 후폭풍의 대명사’가 됐다. 개정 주택임대차보호법 여파로 현재 거주 중인 서울 마포 전셋집은 실거주를 희망하는 집주인을 위해 내년 1월까지 비워줘야 한다. 다주택자에서 벗어나기 위해 내놓은 경기 의왕 아파트는 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면서 팔지 못하고 있다. 부동산 시장에선 어떤 규제들이 이런 문제를 초래했는지, 홍 부총리가 이 문제를 해결할 수 있을지 주목하고 있다.

세 가지 부동산 규제에 발목

15일 부동산업계에 따르면 홍 부총리는 8월 초 경기 의왕시 내손동 아파트(전용면적 97.1㎡) 매도 계약을 9억2000만원에 체결했다. 하지만 새 집주인은 두 달여가 지난 현재까지 잔금 납부와 등기 이전을 마치지 못했다. 세입자가 9월 중순 뒤늦게 계약갱신청구권을 주장해서다. 내년 1월 임차계약이 종료되는 이 세입자는 매매 계약 전엔 이의를 제기하지 않다가 전셋값 급등 등으로 옮겨갈 집을 정하지 못하자 입장을 바꾼 것으로 알려졌다.

개정 임대차보호법에 따르면 임대차 계약 종료 1~6개월 전(올해 12월 10일 이후 계약은 2~6개월 전) 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.

홍 부총리는 △다주택 고위 공직자 매각 방침 △개정 주택임대차보호법 △투기과열지구 지정 등 세 가지 규제에 발목이 잡혔다. 올 7월 여권 주요 인사들의 다주택 논란이 일자 청와대는 다주택자인 고위 공직자들에게 부동산을 처분하라고 권고했다. 2021년 8월 완공될 예정인 세종시 아파트 분양권을 갖고 있는 홍 부총리는 의왕 아파트를 내놓게 됐다.

홍 부총리가 이 같은 상황에 처한 것은 7월 31일 시행된 임대차보호법 여파로 전세난이 심화된 것이 근본적인 원인이다. 해당 세입자 역시 전셋값이 급등해 계약갱신청구권을 행사한 것으로 알려졌다. 또 새 집주인이 실거주 목적으로 집을 산다고 해도 세입자의 계약갱신청구권이 우선시된다. 새 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하려면 계약갱신청구권 행사 이전에 계약 후 잔금 등을 치른 뒤 소유권 이전 등기까지 마쳤어야 한다. 정부가 개정 주택임대차보호법을 국무회의 통과 즉시 시행하면서 ‘가이드라인’ 역할을 할 해설집과 유권해석은 9월에야 내놓은 것도 시장의 혼란을 키웠다.

의왕이 투기과열지구라는 점도 골칫거리다. 정부는 6·17 대책에서 의왕을 투기과열지구로 지정했다. 또 투기과열지구 아파트 매입 시 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 전입 신고를 하도록 했다. 홍 부총리 의왕 주택의 매수자는 기존에 살던 전셋집의 보증금을 돌려받고 주택담보대출을 받아 이 아파트를 산 것으로 전해진다. 하지만 세입자의 계약 갱신 요구로 전입이 불가능해지자 잔금을 치르기 위한 대출도 못 받을 처지에 놓였다.

위약금은 매도인이 내야

국토교통부는 뒤늦게 공인중개사법 시행규칙을 개정해 주택 매매 계약서에 계약갱신청구권 내용을 명시하도록 한다는 방침이다. 하지만 이미 분쟁 사례는 쌓이고 있다.

홍 부총리도 뾰족한 답을 찾지 못하고 있다. 계약을 중개한 공인중개사사무소 대표는 “아직 계약 파기 등 결정된 게 없고 최대한 조정 중이지만 각자 입장이 분명해 답보 상태”라고 했다. 원만한 합의가 끝내 이뤄지지 않을 경우 홍 부총리를 포함한 당사자들은 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 최악의 경우 민사소송을 통해 시비를 가려야 할 것으로 예상된다. 법정으로 가면 1심에만 6개월 이상, 최종심까지는 2년가량 소요된다.

세입자가 끝까지 거주 의사를 지속하고 홍 부총리가 사전에 퇴거를 합의했다는 걸 입증하지 못하면 매매 계약은 파기될 전망이다. 세입자의 계약갱신청구권으로 인해 계약이 깨지게 되면 홍 부총리는 통상 계약금의 2배에 달하는 위약금을 물어줘야 한다. 광주임대차분쟁조정위원회 사무국장인 진효근 변호사는 “이 경우 위약금은 계약 사항을 이행하지 못한 매도인(홍 부총리)이 내야 할 것”이라고 했다.

집을 팔지 못하게 된 홍 부총리가 추후 세입자에게 위약금에 대한 구상권을 청구하는 건 가능할까. 쉽지 않다는 게 법률전문가들의 판단이다. 계약갱신청구권은 법으로 보호받는 세입자의 권리여서다.

하지만 홍 부총리가 세입자의 계약갱신청구권 포기 약속을 입증할 수 있다면 얘기는 달라진다. 국토부는 앞서 “세입자가 계약갱신청구권 포기를 약속했고 임대인이 이를 믿고 매도 계약을 맺었다면 계약갱신권을 행사할 수 없다”는 유권해석을 내놓았다. 다만 어느 정도의 표현이 ‘포기’를 의미하는지 명확하지 않아 논란은 남을 전망이다.

진 변호사는 “법적 분쟁이 될 경우 홍 부총리는 세입자가 계약갱신청구권을 포기한다고 명시적으로 표현한 녹음이나 내용증명 같은 구체적 증거를 제출해야 승소할 수 있을 것”이라고 말했다. 만일 세입자가 계약 만료 사실을 통보하자 ‘알겠다’는 수준으로 답한 경우라면 합의가 아니어서 입장을 번복한 것으로 보기 어렵다는 설명이다.

구은서/서민준 기자 koo@hankyung.com