마래푸·은마 2주택자, 5년뒤 보유세 3073만원→8768만원

세금 부담 커지는 다주택자

반포 아크로리버 84㎡ 1주택은 1326만원→3933만원
공시가격 급증 여파에 집값 떨어져도 세금 더 낼 수도

이형찬 국토연구원 연구위원이 27일 서울 서초동 한국감정원 수도권본부 대강당에서 열린 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 수립 공청회’에서 발표하고 있다. 공동취재단

2030년까지 아파트 등 공공주택의 공시가격 반영률을 90%로 높이는 정부 로드맵에 대해 부동산 전문가들은 “1주택자도 재산세, 종합부동산세 등 보유세 부담이 크게 늘어날 것”이라고 입을 모았다. 특히 내년부터 종부세율이 최대 6%로 인상되는 다주택자의 경우 ‘세금폭탄’을 피하기 어려울 것으로 내다봤다.

고가주택은 5년 먼저 반영률 90%

국토연구원은 27일 공청회에서 공시가격 반영률 도달 목표를 80%, 90%, 100% 등 복수로 제시했다. 그러나 여당인 더불어민주당은 반영률 90%를 2030년까지 달성할 것이라고 했다. 국토교통부와의 협의 과정이 남아 있지만 사실상 이 안으로 확정됐다고 볼 수 있다.

이 방안은 공동주택 가격별로 90% 반영률 달성 시기를 다르게 제시했다. 9억원 미만은 2023년까지는 1%대, 2024년부터 3%대로 반영률을 올려 2030년 목표치에 도달하도록 한다. 반면 9억원 이상은 당장 내년부터 3%대 이상으로 인상한다. 9억~15억원 아파트는 2027년, 15억원 이상은 2025년이면 각각 반영률 90%에 도달한다. 올해 기준 9억원 미만 아파트의 반영률은 68.1%, 9억~15억원은 69.2%, 15억원 이상은 75.3% 수준이다.

단독주택의 경우 9억원 미만은 3년간 1%포인트대로 소폭 오르고 이후 3%포인트씩 올라 2035년 90%에 도달한다. 9억~15억원은 연간 3.6%포인트 올라 2030년 목표치에 닿고, 15억원 이상은 연간 4.5%포인트 상승해 2027년 90%가 된다. 토지는 가격과 유형에 상관없이 매년 3%대 인상을 적용해 2028년 90%의 반영률을 달성하게 된다.

전문가들은 ‘공시가격과 시세의 역전’ 등 부작용을 우려했다. 시세는 매일 바뀌지만 공시가격은 1년에 한 차례 공표되기 때문이다. 자칫 가격 조정이 이뤄지면 시세가 공시가격 이하로 떨어질 수 있다. 이승현 진진세무회계법인 대표회계사는 “공시가격은 보유세는 물론 건강보험료의 재산점수에도 영향을 미친다”며 “집값 상승이 멈추거나 가격이 떨어지더라도 세금은 늘어나는 상황이 나올 수 있다”고 지적했다.

다주택자 보유세 세 배 가량 커져

공시가격 인상이 진행되면 집값이 오르지 않아도 내야 할 세금은 늘어난다. 과세표준이 오르기 때문이다. 한국경제신문이 신한은행부동산투자자문센터에 의뢰해 추정 세액을 계산한 결과 서울 2주택자는 보유세 부담이 세 배 정도 불어나는 것으로 나타났다.

아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용면적 84㎡와 대치동 ‘은마아파트’ 같은 면적대를 소유한 2주택자(합산 공시가격 25억7900만원)는 올해 보유세로 3073만원을 낸다. 하지만 반영률 90%가 되는 2025년 보유세는 8768만원으로 불어난다.

종부세율과 공정시장가액비율 상향이 진행되는 와중에 공시 가격 인상까지 엎친 데 덮친 결과다. 마포래미안푸르지오와 은마의 올해 반영률은 각각 68%, 80%대 수준이었다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현금이 많은 다주택자도 고가주택을 보유하기가 부담스러운 상황이 될 것”이라고 했다.

1주택자도 예외는 아니다. 시세가 35억원 안팎인 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡(공시가 25억원7400만원) 소유자는 올해 보유세로 1326만원을 낸다. 현재 70% 수준인 반영률이 90%로 오르면 2025년 보유세는 3933만원이 된다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “1주택자는 2년 단위로 세금이 두 배 넘게 증가하는 셈”이라고 말했다.

전형진/이유정/장현주 yjlee@hankyung.com