단독주택은 15년간, 공동주택은 10년간 공시가격을 조금씩 올려 현실화율 90%까지 도달하게 된다. 주택이 신축되면 그해 목표로 한 현실화율이 바로 적용된다.
공시가격 현실화율 제고 속도가 9억원 미만 주택은 초기 3년간 1%대로 낮고 이후 3%포인트 이상 올라가게 설계됐는데, 초기 3년 기간 내에 9억원 미만에서 이상 가격대로 값이 오르게 되면 현실화율 도달 시점이 뒤로 밀릴 수 있다.
다음은 공시가격 현실화율 제고 로드맵 발표와 관련한 질의응답.
-- 현실화율 목표를 시세의 90%로 설정한 이유는. ▲ 부동산의 적정가격을 공시하려면 시세의 100%를 반영할 필요가 있지만 오차가 발생할 수 있다.
이 오차 발생 가능성을 감안해 목표치를 90%로 잡았다.
-- 주택의 현실화 목표 도달기간을 가격대별로 차등한 이유는. ▲ 연간 현실화율 제고 폭을 3%포인트로 유사해지도록 설계해 유형별, 가격대별로 도달 기간에 차이가 발생했다. 도달 기간을 같게 할 경우 상대적으로 현실화율이 낮은 중저가 주택의 공시가격 인상이 과다해지는 문제를 고려했다.
-- 아파트가 2024년 신축되면 현실화율은 어떻게 적용되나.
▲ 기본적으로 건물이 신축된 연도의 시세를 토대로 최초 공시되는 시점의 부동산 유형별·시세별 목표 현실화율을 적용하게 된다. 예를 들어 2024년에 신축된 아파트의 시세가 7억5천만원으로 평가되는 경우 현실화율 72.9%를 적용받아 공시가격은 5억4천600여만원으로 산정된다.
그 이후에는 기존 주택과 동일한 목표와 도달기간을 적용한다.
이 아파트의 경우 2024년 현실화율 72.9%로 시작했으니 2030년까지 6년간 연 2.85%포인트씩 현실화율을 높이게 된다.
매립지 등 신규 토지도 그해의 용도별 현실화 목표치를 적용해 공시가격을 정한다.
그러나 9억 미만 주택에 대해서는 2021~2023년은 공동주택 70%, 단독주택 55%의 중간 목표치를 일괄 적용한다.
-- 주택의 시세가 급격히 변하면 어떻게 되나.
▲ 9억원 미만 주택은 초기 3년간 1%포인트씩 현실화율을 높이고 이후 3%포인트 이상 인상하지만 9억원 이상 주택은 바로 3%포인트 이상씩 올라가고 목표 도달 시점도 각기 다르다.
9억원을 기준으로 현실화율 제고 그래프가 달라지는 것이다.
이 때문에 1%포인트씩 현실화율을 높이던 주택이 그 구간에서 갑자기 9억원 이상 가격대로 오르면 새로운 그래프로 옮겨가야 한다.
정부는 기존 가격구간 도과 연수와 신규 가격구간의 목표 연수를 합한 기간 동안 현실화율 목표치인 90%에 도달하도록 했다.
일례로 주택의 시세가 2022년에 8억원에서 10억원으로 오를 경우 기존 가격구간 경과연수(2년)에 새 가격구간 목표연수(7년)를 합한 9년에 걸쳐 90%에 도달하도록 조정된다.
시세가 9억원을 넘기지 않았다면 목표 도달 기간은 10년인데, 1년이 짧아지게 되는 셈이다.
그러나 기존 가격구간 도과 연수와 신규 가격구간의 목표 연수를 합한 기간이 기존 구간 목표 연수보다 긴 경우에는 기준 구간 목표연수를 따르게 한다.
2025년에 시세가 8억원에서 10억원으로 조정될 경우 기존 가격구간 경과연수(5년)에다 새 가격구간 목표연수 7년을 더하면 12년으로 기존 기존구간 목표연수인 10년보다 길다.
이 경우에는 12년이 아닌 기존의 10년을 도달 기간으로 삼는 것이다.
-- 이미 목표로 한 현실화율을 초과한 주택은. ▲ 현실화율 93%인 시세 18억원 주택의 경우 1년차인 내년에 바로 현실화율이 90%로 조정된다.
시세 5억원인 주택이 현실화율은 75%라면 3년차까지는 기존 현실화율 75%를 유지시킨다.
제도의 취지가 초기 3년간 현실화율이 현저히 낮은 주택의 현실화율을 70%까지 완만하게 상승시킨다는 것이기 때문이다.
-- 공시가격 현실화 로드맵으로 감사원이 지적한 주택과 토지 간 공시가격 역전현상이 해소될 수 있나.
▲ 역전 현상의 원인이었던 주택공시비율(80%)이 올해부터 폐지됐기에 주택과 토지의 공시가격이 같은 수준으로 현실화되면 역전현상이 해소될 것으로 전망한다.
주택공시비율은 2005년 주택가격 공시가 도입될 때부터 단독주택가격에 적용해 온 비율로, 산정가격에 80%를 적용해 공시가격을 결정했다.
시세 9억원 이상 주택은 역전 현상이 4∼5년 내 대부분 해소될 전망이다.
9억원 미만 주택의 경우 현실화율이 52.4%로 토지(65.5%)보다 낮은 상태이지만 역전현상은 현실화 기간에 걸쳐 점진적으로 해소될 수 있다고 보고 있다.
-- 공시가격이 시세를 초과할 가능성은 없나.
▲ 목표 현실화율을 90%로 설정한 만큼 극단적 오류가 발생하지 않는 한 시세를 초과할 가능성은 매우 낮다고 본다.
실거래 자료 등 다양한 자료가 축적돼 있고 조사·평가 기법도 발전해 과거에 비해 시세 산정의 정확도가 높아졌다.
부동산공시법에 따라 소유자 등의 의견청취, 이의신청 등 조정 및 권리구제 절차도 마련돼 있어 시세 초과 가능성은 매우 낮다.
-- 시세 9억원 미만 주택에 대해 3년의 균형 제고기간을 두고 인상률을 낮춘 이유는. ▲ 9억 미만 주택들은 상대적으로 균형성이 미흡한 상황이다.
시세 9억원 미만 단독주택의 절반 정도가 평균 현실화율과 5%포인트 이상 격차를 보이는 등 불균형성이 심각하다. 전체 주택의 약 95%에 해당하는 시세 9억원 미만 주택에 대해선 같은 가격구간 내의 형평성을 조기에 확보하기 위해 3년간의 균형성 제고 기간을 설정한 것이다.