임대차法 때문에 돈 주고받았다면…세금도 주의해야

우병탁의 부동산 절세

지난 7월 31일 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 등을 포함한 새 주택임대차보호법이 시행됐다. 주택임대차보호법은 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위해 1981년 처음 제정된 특별법으로, 이번까지 총 10차례 개정됐다. 최근 아파트 임대차 시장에서 전세의 월세 전환이 빨라지고 임대료가 전반적으로 상승하는 등 불안정한 상황이 나타나고 있다는 것이 이번 법 개정의 이유다. 구체적으로 주택임대차 보장기간을 현행 2년에서 4년으로 연장하고 계약 갱신 시 임대료를 5% 이상 증액하지 못하도록 했다.

이번 법 개정 이후 여러 가지 새로운 쟁점과 사회적 문제들이 나타나고 있다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 임대인은 실거주 목적인 경우가 아니면 거절할 수 없다. 예컨대 제3자에게 집을 팔려고 하면 자신이 거주할 것이 아니기 때문에 임차인을 내보낼 수 없는 것이다. 이에 따라 집을 팔고자 하는 임대인이 임차인에게 이른바 이사비 혹은 위로비를 지급하는 경우가 성행하고 있다.

세법상 임차인이 이사비를 받은 경우 소득으로 분류된다. 따라서 다음 연도 5월이 지나기 전에 세무서에 기타소득으로 신고해야 한다. 이사비를 준 임대인에 대해서는 기타소득 지급에 따른 원천징수 의무가 발생한다. 이때 이사비로 책정된 금액의 22%를 세무서와 구청에 납부해야 한다. 원천징수를 하지 않으면 최대 10%의 가산세가 붙는다.

임차인을 내보내지 못해 어쩔 수 없이 아파트 매매계약을 해제하는 경우도 발생할 수 있다. 이때 계약 해제에 책임이 있는 자는 계약금의 배액을 위약금으로 지급해야 한다. 위약금도 기타소득이므로 22%를 원천징수 세금으로 납부해야 한다. 마찬가지로 위약금을 받은 매수인은 이를 다음 연도 5월이 지나기 전까지 세무서에 신고해야 한다.

위 사례들에서 임차인과 매수인은 이사비·위약금에서 원천징수된 세금에 대해 공제 혜택을 받는다. 이때 임대인·매도인으로부터 원천징수 영수증을 미리 받아둬야 증빙이 쉽다. 그런데 기타소득은 정상적으로 신고하는 때보다 신고를 누락하는 경우가 더 많다. 이는 엄연히 탈세이며, 적발되면 고의에 의한 것인지, 착오에 의한 것인지의 문제만 남게 된다.

우병탁 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 겸 세무사 >