전세 11.4만가구 공급한다며…다세대·호텔 임대로 전세대란 '땜질'

2022년까지 공공임대 공급

수요없어 빈 공공임대 3.9만가구 공급…2만가구는 지방에
숙박시설 등 고쳐도 주거환경 열악…입주기피 가능성 높아
"임대차법이 전세물량 씨말린 원인인데 엉뚱한 공급만 늘려"

김현미 국토교통부 장관(오른쪽)이 19일 정부서울청사에서 내년 상반기까지 전국에 4만9000가구 규모의 전세형 주택 공급 계획을 담은 ‘서민·중산층 주거안정 지원방안(11·19 부동산대책)’을 발표하고 있다. /강은구 기자 egkang@hankyung.com

“이번 대책으로 공급 물량 부족 현상이 해결될 전망이다.”

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 부동산 시장 점검 관계장관회의에서 이같이 자신했다. 김현미 국토교통부 장관도 이날 “신규 공급의 성과를 조기에 체감할 수 있을 것”이라고 했다.

그러나 부동산 전문가들은 “이번 대책도 번지수를 한참 잘못 짚었다”고 지적하고 있다. 계약갱신청구권제 등 새 임대차보호법으로 아파트 전세 매물이 소멸하고 있는데, 다세대·연립(빌라) 등을 공공임대로 공급하겠다는 게 대책으로 나왔기 때문이다. 상가, 오피스 등을 공공임대로 활용하는 방안까지 나왔다. 임대사업자 폐지로 인해 공급이 끊인 민간임대에 대한 내용도 빠졌다. 임대차 시장의 상황을 전혀 고려하지 않은 것이어서 과연 수요가 있을지 의문이라는 반응이 나온다.

빌라 중심에 상가, 호텔까지 ‘영끌’ 공급

정부가 이날 내놓은 방안은 2022년까지 전국에 11만4000가구(수도권 7만2000가구)의 주택을 전세 위주로 공급하는 것이 골자다. 이 가운데 선호도가 높은 아파트는 2만8890가구다. 서울 아파트는 1952가구에 불과하다. 내년 상반기까지 총 공급 물량의 40% 이상인 4만9000가구(수도권 2만4500가구)를 공급할 계획이다.

이 중 대부분이 3개월 이상 공실로 남아 있는 LH(한국토지주택공사)의 공공임대가구(3만9000가구)다. 하지만 기본적으로 공실은 수요자가 없어 방치된 물량이다. 입지 등 상품성이 떨어지는 곳이어서 공공 전세로 전환한다고 해도 외면받을 가능성이 높다. 이마저도 대부분인 2만3000가구는 지방에 공급되는 물량이다. 서울을 포함한 수도권 전세 수요를 충족시키기에는 역부족이라는 분석이 나온다.

국토부는 이번에 공공전세를 새로 도입하기로 했다. 2022년까지 전국에 1만8000가구를 공급할 방침이다. 수도권 물량은 서울 5000가구를 포함해 1만3000가구다. 기존 매입임대나 공공지원 민간임대 등은 월세로 공급했는데 앞으로 전세로도 공급하겠다는 것이다.

LH가 민간 건설회사로부터 매입약정 방식으로 다세대 및 오피스텔을 사는 방식도 확대할 방침이다. 2022년까지 신축 공공임대를 전국에 4만4000가구 공급할 방침이다. 내년에 2만1000가구, 2022년 2만3000가구다. 빈 상가와 오피스, 호텔 등 숙박시설을 리모델링해 주거용으로 공급하는 물량도 2022년까지 전국에서 1만3000가구가 공급된다.

이외 공공임대에 대한 선호를 높이기 위해 중형 임대도 선보이기로 했다. 그러나 기본적으로 최근 임대차 시장에서 가장 구하기 힘든 아파트 물량이 아니라는 한계가 있다는 지적이 나온다.

“임대차보호법 안 바꾸면 소용없을 것”

전문가들은 이번 대책이 “아파트 전세난을 해결할 수 없는, 변죽만 울리는 것”이라며 시장의 호응을 받기 힘들 것이라고 입을 모았다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “주택난 해소의 핵심은 사람들이 살고 싶은 곳에 주택을 공급하는 것”이라며 “공공임대를 전세로 전환하고, 빌라 임대를 늘린다고 해서 아파트 중심의 임대차 시장이 안정되지 않는다”고 지적했다.

새로 도입되는 공공전세는 2022년까지 전국에 1만8000가구가 공급되더라도 전세난 해소에 큰 도움이 되지 않을 것이라는 전망이 많았다. 지금의 전세난은 3~4인 가구가 살 수 있는 아파트가 부족하다는 게 핵심인데, 엉뚱한 공급만 늘린다는 것이다. 아파트 전세를 못 구한 실수요자는 아예 집을 사거나 월세로 아파트를 구할 것이라는 설명이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 “공실이 난 영구임대, 공공임대 주택의 경우 주변환경이 열악해 무주택자에게 공급한다고 해도 입주를 꺼릴 가능성이 높다”고 했다.

호텔 등의 리모델링 방안에 대해서도 “이미 실패 사례가 있다”며 부정적인 반응이었다. 작년 12월 서울 종로의 베니키아호텔을 청년주택으로 전환해 입주자를 모집했지만 현재까지 공실로 남아 있다는 것이다. 권 교수는 “호텔을 개조할 경우 일반 원룸보다 살기 불편하고 월세 외에도 높은 관리비를 부담해야 한다”며 “1~2인 가구의 호응이 낮은 이유”라고 지적했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 이번 대책으로 인해 정부와 LH의 재정이 크게 나빠질 것이라고 우려했다. 심 교수는 “공공임대는 시장 수요가 없어 공실인 경우가 많고 가격을 아주 낮추지 않으면 입주자를 찾기 힘들 것”이라며 “가격 인하는 곧 재정 부담을 의미한다”고 설명했다.

심 교수는 “지금 전세난은 임대차보호법이 전세 공급을 사라지게 했기 때문에 발생한 것”이라며 “임대차보호법을 개정하거나 폐기해야 전세난과 이에 따른 매매가격 상승의 악순환을 끊을 수 있다”고 강조했다.

최진석/장현주 기자 iskra@hankyung.com