'바늘구멍' 3기신도시…필승전략 따로 있다 [집터뷰2.0]

박성혜 작가

▶임락근 기자
3기 신도시에 관심들이 많아요. 어떻게 전망하시나요?

▷박성혜 작가
많은 분들이 기대하고 있는 곳이죠. 특히 하남 교산, 남양주 왕숙에 많은 물량이 공급되기도 하고, 서울 강남권 접근성이 좋아서 많은 분들이 현재 남양주나 하남으로 당해 당첨을 노리고 이사를 가고 있습니다.

실제로 남양주, 하남을 중심으로 물론 수도권 전반덕으로 전세 대란이 있지만 이쪽에서 전세가 씨가 말랐거든요. 그 정도로 3기 신도시에 대한 기대가 굉장히 큰데, 정부에서 빠르게 공급하려는 의지가 있어서 내년과 내후년에 각각 3만 세대씩 사전 청약 계획하고 있어요.

돈이 없는 분들은 3기 신도시 도전하셔야 하고요, 사전청약이니까 돈이 없어도 본청액 때까지 계약금 10%마련만 하면 됩니다. 1~2년 시간이 주어지기 때문에 계약금 준비할 수 있는 기간이 있거든요. 종잣돈이 하나도 없는 분들은 청약이라든지 3기 신도시 도전해보시면 되고요. 반드시 알아야 할 건 3기 신도시 토지 보상이 아직 끝나지 않았다는 거에요.

본청약까지는 진통이 있을 수 있고 시간이 길어질 수 있습니다. 3기 신도시 성패 여부는 사전청약 이후에 본청약이 얼마나 빠르게 진행되느냐인데요. 청약 당첨을 고대하시고 이사를 가긴 하는데 청약 제도를 모르는 분이 너무 많아요. 예를 들어 토지보상이 남아있잖아요.

내년과 내후년에 공급되는 아파트는 공공입니다. 민영은 토지를 분할해서 민간분양사에게 토지 자체를 경쟁입찰을 통해 분양하는 거죠. 그 이후에 래미안을 지을 수 있고, 자이를 지을 수 있고 하는 건데, 지금 사전청약으로 나오는 것들은 다 공공분양입니다. 가점체계를 공공에 맞춰야 합니다.

예를 들어 하남 교산에 3기 신도시 3만2000세대가 나오는데 100가구로 치고 이 중 85가구가 생애최초, 신혼부부특공, 다자녀특공 등 특별공굽으로 나옵니다. 나머지 15가구가 일반분양이에요. 만약 특별공급에 해당되지 않는 분이라면 굳이 갈 필요가 없는 거에요. 왜냐하면 15가구 안에 드는 건 굉장히 관심이 크기 때문에 커트라인이 높을 거에요.

10년씩 얼마나 부었냐라는 커트라인에서 보수적으로 잡아도 1500만~1800만원 구간 이상으로 나올텐데요. 만약 청약통장에 300만원 일시불로 넣어놓고 그 이후로 작업이 없었다면 당첨이 불가능한 거에요.

막연하게 3기 신도시 공급 물량이 많다고 당해를 노리는 전략은 조금 잘못됐어. 청약이라는 건 한번 해볼까해서 시도해서 되는 게 아니고, 철저하게 전략에 의해서 해야 합니다.

예를 들어 2020년 제가 지금 집과 돈이 없다면 저는 3기 신도시를 노려볼 거 같아요. 일단 청약 제도 깊이 공부할 것 같습니다. 깊이 파면 보이지 않는 것도 보이거든요. 예컨대 제가 왕숙, 교산에 살고 싶다고 마음을 먹었다면 일단 그리로 이사를 갈 것 같습니다. 특별공급이 있는지 꼼꼼하게 확인하고 당해를 노리고 저는 하남에, 남편은 남양주로 보낼 거 같아요.

여러가지 방법들이 있습니다. 청약방법은 무궁무진합니다. 불법은 제외한 제도 안에서 할 수 있는 건 다 시도하고요. 공공분양은 커트라인이 굉장히 높고요. 이런 것도 생각해보셔야 해요.

를 들어 과천 지식정보타운 안에서도 신혼희망타운, 10년 공공임대, 10년 분납, 토지임대 보호 등 여러 형태의 정부 제공 수익 공유형 임대아파트가 예정돼있습니다. 그런 경우도 내집 마련을 하면서 투자가 되는 경우거든요.

실례로 판교, 강남보금자리, 하남, 광교에서 10년 공공임대가 조기분양 전환되는 사례가 속속 나오고 있는데, 지나고보니 그야 말로 로또청약이었던 거에요. 사람들은 다 공공분양만을 생각하고 있는데 이런 여러가지 다양한 형태의 임대아파트도 충분히 투자가 되는 상품이 될 수 있고요.

1000만~2000만원의 종잣돈으로도 강남 집에 들어갈 수 있습니다. 예를 들어 보증금 1억원에 월세 70만원인 경우 전세자금대출이 8000만원까지 나와요. 차후에 전환되는 임대 상품들은 커트라인이 낮고 초기비용이 적기 때문에 적극적으로 노리시면 될 것 같습니다.

사후에 분양 전환되는 주택들도 청약통장 사용하는 건 맞습니다. 그런데 청약통장을 부부가 하나씩 갖고 있는 경우가 많기 때문에 하나만 써서, 투자와 주거 안정이란 두 마리 토끼를 잡는 겁니다. 조기 분양 전환이 되면 투자가 될 것이고, 그 사이에 다른 좋은 집도 살 수 있는 기회도 주어지는 거죠. 깊게 공부하는 사람만 알 수 있는 여러가지 부동산의 비밀기술들이 많다라는 걸 꼭 알아주셨으면 좋겠습니다.

기획 한국경제 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 임락근 기자 촬영 이지형 PD, 이지영 PD 편집 이지영 PD
제작 한국경제신문, 한경닷컴