1주택자도 종부세 크게 오른다…"산정 전 과정에 인상요인"

강남 아파트 단지들 전경 /연합뉴스

올해 종합부동산세 고지서를 받아든 부동산 소유주들이 강력하게 반발하고 있는 것은 당장 내야할 종부세가 과중해서만은 아니다. 내년 이보다 훨씬 높은 금액의 종부세가 부과될 것으로 예상되고 있어서다.

25일 부동산업계에 따르면 내년 서울 지역 주요 아파트의 종부세는 대체로 2배가량 오를 것으로 전망된다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 반포 아크로리버파크(전용 112.96㎡)를 소유한 1주택자의 종부세는 올해 976만7260원에서 내년 1731만2010원까지 증가할 전망이다. 잠실 엘스(119.93㎡)는 같은 기간 222만3180원에서 441만1470원으로 오를 것으로 계산됐다.

부동산 전문가들은 내년 종부세를 산정하는 모든 과정에서 종부세 인상요인이 있다고 보고 있다. 부동산 가격의 지속적인 상승으로 인한 공시가격 상승, 공시가격 현실화율 제고에 따른 종부세 부담 증가, 종부세율 상승, 과세표준을 산정하는 공정시장가액비율 상승, 다주택자의 세부담 상한 등이다.

종부세는 매년 3월께 발표되는 주택 공시가격을 기준으로 정해진다. 공시가격은 부동산 거래 시세와 현실화율에 따라 결정되는데, 내년엔 이 두가지가 모두 상승할 것으로 예상되고 있다.

한국은행에 따르면 11월 주택가격전망지수는 전달에 비해 8포인트 오른 130으로 집계됐다. 이 지수가 100을 넘으면 주택가격 상승을 예상한 소비자가 많았다는 의미다. 관련 통계를 작성하기 시작한 2013년 1월 후 가장 높았다. 10년 내에 공시가격을 90%까지 올리겠다는 공시가격 현실화 방안도 내년부터 본격적으로 시작될 전망이다. 9억~15억 구간의 공시가격 현실화율은 올해 69.2%에서 72.2%로, 15억 이상은 75.3%에서 78.3%로 오를 것으로 예상되고 있다.

공시가격에서 9억원을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱하면 종부세 과세표준이 결정되는데 이 비율이 올해 90%에서 내년 95%로 상향되는 것도 부담요인이다. 예컨대 올해 공시가격 12억원 주택을 보유한 1주택자는 공제 후 3억원의 90%인 2억7000만원에 대해 세금을 내면 되지만 내년엔 95%인 2억8500만원에 대해 세금을 내야한다.

과세표준이 결정되면 여기에 세율을 곱해 종부세액이 산출된다. 그런데 내년엔 이 단계에서 적용되는 세율이 오른다. 1주택자의 종부세율은 내년 0.1~0.3%포인트 오른다. 공시가격에서 9억원을 공제한 후 과표구간이 3억~6억원인 1주택자의 세율은 0.7%에서 0.8%로, 6억~12억원 과표구간의 종부세율은 1.0%에서 1.2%로 오른다.

다주택자의 경우엔 여기서 끝이 아니다. 과세당국은 종부세가 급격히 오르는 것을 막기 위해 보유세(재산세+종부세)가 전년 납부액의 150%를 넘지 못하도록 하고 있다. 조정대상지역 2주택 이상은 200%의 세부담 상한이 적용됐다. 하지만 내년엔 조정대상지역 2주택자의 세부담상한이 300%로 오른다. 보유세가 최대 3배까지 오를 수 있는 것이다.

고령자를 위한 세액공제율은 10%포인트 올라간다. 60~65살은 공제율이 10%에서 20%로, 65~70살은 20%에서 30%로, 70살 이상은 30%에서 40%로 세액공제율이 올라간다. 기존 장기보유 공제율(20~50%)을 합한 총 공제한도는 70%에서 80%로 오른다. 하지만 이같은 공제는 부부공동명의는 적용이 제외돼 논란이 되고 있다.

국세청은 종부세 제도 급변을 고려해 올해부터 2년 후까지의 종부세를 미리 계산해볼 수 있는 '종합부동산세 간이세액계산 프로그램'을 이날 공개했다. 보유 아파트 정보와 나이, 보유기간 등을 입력하면 자동으로 종부세가 산출된다. 다만 주택 수에 따라 다른 세부담 상한을 반영하지 않아 실제 부과되는 종부세액과는 차이가 날 수 있다고 국세청은 설명했다.

강진규 기자 josep@hankyung.com