신도시 '벌떼 입찰' 사라진다

페이퍼컴퍼니·계열사 동원 부작용에
택지 공급방식 추첨→평가 경쟁 전환

3기 신도시가 조성될 예정인 경기 하남 교산지구 일대의 모습. 연합뉴스

주택업체들이 신도시 등 공공택지를 확보하기 위해 페이퍼컴퍼니 등을 동원하는 이른바 ‘벌떼 입찰’이 사라질 전망이다. 정부가 택지 공급방식을 기존 추첨에서 평가로 전환하고 매입임대 등 공공사업에 참여한 업체에 가점을 주기로 했기 때문이다.

국토교통부는 26일 이 같은 내용을 담은 '공동주택용지 공급제도 개선방안'을 발표했다. 택지개발촉진법이나 공공주택특별법으로 조성된 신도시 등 택지를 매각할 때 단순 추첨이 아니라 입찰한 건설사를 평가해 공급하겠다는 게 골자다.

공공택지의 아파트용지 공급은 1984년부터 36년째 추첨 방식을 유지해 왔다. 경쟁입찰을 받을 경우 가격 경쟁이 벌어져 높은 낙찰가격이 다시 높은 분양가로 이어질 우려가 있어서다. 최근 경기 고양의 도시개발사업지구인 덕은지구에서 이 같은 문제가 불거졌다.

하지만 추첨 방식의 부작용도 만만치 않다. 운에 의존하다 보니 중소 건설업체를 중심으로 낙찰 가능성을 높이기 위해 페이퍼컴퍼니를 만들거나 계열사를 동원하는 등 벌떼입찰이 이어졌다. 입찰 참여 문턱이 낮아서다. 정부가 주택건설사업자로 등록돼 있으면서 최근 3년 동안 주택건설실적이 일정 규모 이상이면 공공택지의 아파트용지 입찰이 가능하도록 규정을 강화했다. 하지만 여전히 수도권 주요 택지의 추첨 경쟁률이 300대 1을 웃돌고 있다.

국토부는 이 같은 문제를 개선하기 위해 2026년까지 공급되는 공공택지 아파트용지의 60% 이상을 평가 방식의 경쟁입찰로 전환한다는 방침이다. 일정 비율의 임대주택 건설을 의무화하고 단지 내 입주민편의시설 등 사회적 기여와 관련한 사업계획을 평가한다. 또 분양을 통해 발생하는 이익을 국민과 공유하는 공모리츠를 도입하고 이에 대한 주식공모 비율이나 목표 배당률, 주식 배정계획 등을 평가해 공급 대상자를 선정한다.

특화설계도 따진다. 역세권이나 공원 근처 등 특화발전이 요구되는 곳에선 주택 품질이나 건축 효율성 등을 평가한다. 중소 건설사의 참여가 위축되지 않도록 컨소시엄을 구성하면 가점을 부여한다는 계획도 마련했다.

경쟁입찰 물량을 제외한 추첨 방식 공급의 경우 기준이 더욱 까다로워진다. 입찰에 참가하는 업체의 하자 판정 건수와 주민만족도 등을 따지고, 친환경 설계 여부도 평가한다. 이를 통해 일정 수준 이상의 업체에만 공급 우선권을 부여한다는 방침이다. 택지 확보에만 목적을 두고 계열사를 동원해 입찰하는 행위를 차단하겠다는 의미다.

또 ‘11·19 부동산 대책’에서 발표한 매입임대와 공공전세 등에서 참여 실적이 우수한 업체가 입찰할 경우 우선공급이나 가점 부여 등을 추진한다는 계획이다. 다만 개선된 개선된 추첨 기준 획득에 소요되는 기간을 감안해 내년까지는 친환경·주택품질 등 신규 지표들을 도입하지 않고 기존 추첨 방식을 유지한다.

오성익 국토부 부동산개발정책과장은 “택지 공급제도 개선을 통해 경쟁 방식의 공급 비율을 점진적으로 확대할 계획”이라며 “앞으로 입주민 만족도가 높은 업체에 대한 공급을 우대해 전반적인 주거 만족도를 향상시킬 계획”이라고 밝혔다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com