상속 통한 2주택, 비과세 위해선 기존주택 먼저 팔아야

우병탁의 부동산 절세

주택을 상속받게 된 경우에도 매매를 통해 부동산을 취득할 때와 마찬가지로 세법상 고려해야 하는 부분이 많다. 상속을 통해 2주택자가 된 경우 일정한 요건을 갖추면 양도 시점에 비과세 혜택을 받을 수 있다. 비과세 자격이 되기 위해서는 반드시 상속주택이 아니라 일반주택을 먼저 양도해야 한다. 양도하는 일반주택은 상속 시점(피상속인의 사망일) 전에 이미 취득해 보유하고 있던 것이어야 한다.

상속 시점에 피상속인과 상속인이 동일 세대원이 아니어야 한다는 점에도 유의해야 한다. 상속주택의 특례는 동일 세대원에게서 상속받은 경우에는 인정되지 않는다. 부부는 따로 떨어져 살더라도 항상 동일 세대로 취급한다.

한 세대에 남편 명의 주택 한 채, 부인 명의 주택 한 채가 있다고 가정해 보자. 부인이 남편 명의의 주택을 상속받게 되면 향후 자기 명의의 집(일반주택)을 팔 때 비과세 혜택을 받을 수 없다. 따라서 이런 경우 부부와 따로 살고 있는 자녀가 남편 명의의 주택을 100% 지분으로 상속받도록 하는 편이 세금 측면에서 유리하다.

만약 상속 후 지분 비율에 대한 고민 없이 법정 지분대로 상속등기를 했다면 어떻게 될까. 주택을 상속받을 때 상속인이 여러 명이라고 하더라도 하나의 주택을 쪼개서 나눠 가질 수는 없다. 대개의 경우 상속인들 간에 지분으로 나눠서 보유하게 된다. 상속재산은 유언이 있다면 유언 내용에 따라, 유언에 의한 지정이 없다면 상속인 간 협의 분할에 의해 지분이 나뉜다. 별도의 합의가 없다면 민법 규정에 따른 법정상속순위에 따라 배분된다.

민법상 상속 1순위는 직계비속(자녀), 2순위는 직계존속(부모)이다. 3순위는 형제·자매, 4순위는 4촌 이내 방계혈족이다. 배우자는 1순위 또는 2순위 상속인과 동순위로 상속받는다. 1순위와 2순위 상속자가 없을 경우 배우자가 단독으로 상속받는다. 배우자는 1순위 또는 2순위 상속인과 동순위로 상속받을 때 다른 상속인보다 5할의 가산을 받는다. 예를 들어 배우자와 아들, 딸이 있는 경우 각자의 법정상속지분 비율은 1.5 대 1 대 1로 정해진다.

상속주택의 지분을 나눠 갖고 있는 경우 이 주택을 누구 소유로 볼 것인지의 문제가 남는다. 세법에서는 상속 지분이 가장 큰 상속인 소유 주택으로 본다. 지분이 같을 경우에는 해당 상속주택에 거주하고 있는 상속인이 있다면 그 사람의 집으로 본다. 지분 비율도 같고 거주하고 있는 상속인도 없다면 상속인 중 최연장자 소유로 간주한다.

우병탁 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 겸 세무사 >