1억원만 있어도 수도권 학군지 들어갈 수 있다 [집터뷰 2.0]

박성혜 작가

▶임락근 기자
내년도 유명한 수도권 투자 지역은 어딘가요?

▷박성혜 작가
교통망은 투자가 되는 내집마련에 굉장히 중요해요. 특히 수도권에선 그런데요. 내년에 지하철 신규 개통되는 지역들이 많이 있는데요. 첫 번째로 4호선이 남양주 진접까지 연장됩니다. 5호선은 상동구에서 미사, 풍산까지 올해 8월 개통했는데, 하남시청을 거쳐 검단산역까지 내년 초에 추가 개통 계획이 있습니다. 7호선 같은 경우는 장암쪽에서 의정부를 지나 양주까지 연장 공사를 시작했고요, 내년엔 부평구청역에서 산곡역을 거쳐 석남역까지 개통이 됩니다. 대곡소사선이 소사에서 대곡으로 연장이 되는 건데 내년 6~7월경 개통 예정입니다. 내년 개통하는 지역들은 개통하기 전에 모든 호재가 반영된 것 아닌가라는 이야기도 있는데 개통 후에도 오릅니다. 이곳들 눈여겨 보셔야 할 것 같습니다.

▶임락근 기자
예년에 비해 개통되는 역이 많은 편인가요?

▷박성혜 작가
개체적으로 내년이 좀 많은 편입니다. 올해도 여러 노선들의 개통이 있었는데 내년에 신규 연장되는 부분이 많아서 이 지역들은 교통의 호재, 전세가 상승이라는 안전한 보험이랄까요 그런 것과 맞물려있습니다. 보통은 신규 아파트 입주 전이 되면 전세가가 낮아져서 매매가와의 차이가 큰데, 내년 같은 경우엔 입주 물량이 많은 지역도 전세가가 받쳐주기 때문에 전세가가 매매가를 넘는 현상도 많이 일어날 것입니다.

▶임락근 기자
수도권 핵심 지역 집값이 오르니까 다른 지역으로 분산이 많이 되고 있는데요. 학군지가 변하진 않을까요?

▷박성혜 작가
집값을 결정하는 요인이 교통, 환경, 학군, 인프라에 더해 최근에는 규제지역 여부까지 있습니다. 핵심지에서 신규 학군이 형성되기 굉장히 어려워요. 마포, 신길 등 뉴타운 15억원대 이상의 아파트를 중심으로 신규 학원가가 일부 생겨나고 있는데 굉장히 제한적이에요. 신길 같은 경우는 목동이나 대치 쪽으로 라이딩을 하면서 학생들을 보낼 수 있습니다.

핵심 학군이라 할 수 있는 대치, 목동, 노원, 평촌, 분당, 일산 등이 있는데, 굉장히 거대한 학군지가 형성돼있어요. 지금 학군지를 중심으로 전세가가 굉장히 높아서 매물이 없습니다. 내년 1~2월에 더 가속화될텐데, 지금 분당이라는 좋은 주거환경에서도 매매가와 전세가 차이가 1억원대인 매물이 나오고 있습니다. 일산도 마찬가지고요. 1억원 이내에서 갭으로 전세를 끼고 집을 살 수 있다는 거에요. 어떤 것의 반증이냐면, 수도권 학군지엔 수요가 언제나 넘친다는 얘기에요. 내 아이를 교육시켜야 하는 생애주기가 왔을 때 비싼 값을 주고서라도 전세로 들어가려고 하거든요. 이런 사람들의 수요로 인해서 매매가와 전세가 갭이 좁아지는 건데요. 무주택자 분들이 전세를 끼고 매수를 하고 있어요. 10억원짜리 분당 집을 대출을 일으켜서 사려고 한다면 6억원 가량 돈이 필요한데요. 그런데 전세가가 워낙 높아졌으니 1~3억원으로 전세를 끼고 집을 미리 사놓을 수 있다는 거죠. 그러면 4~5년 후 내 아이가 학령기가 됐을 때 아이를 교육시키고 집값까지 상승할 수 있는 거죠.

학군지라는 건 무주택자분들이 내집마련하는 데 있어서 스테디셀러 지역이에요. 안전하고 편안하게 자산상승을 이루면서 투자로서도, 거주로서도 만족할 수 있는 투트랙투자가 될 수 있는 곳이죠.

▶임락근 기자
학군지는 앞으로도 계속 인기가 있을까요?

▷박성혜 작가
네 계속 갈 거라고 봅니다. 학군지 아파트들이 굉장히 낡았어요. 리모델링이든, 재건축이든 어떤 형식으로도 상품 자체를 바꾸면서 그 가치를 유지할 가능성이 높습니다.

▶임락근 기자
박성혜 작가님은 임장 전문가신데, 임장 비법이 있을까요?

▷박성혜 작가
임장을 지난 7년 동안 많이 다녔는데요. 많은 분들이 비법을 물어보시지만 비법은 없습니다. 그저 자주, 많이 낯선 지역을 둘러보는 거에요. 이게 시야를 넓힐 수 있는 방법이거든요. 임장이라는 게 꼭 내집을 살 때가 아니어도 앞으로 계속 집을 갈아타고 핵심지로 들어가겠다라는 계획을 짜고 계시다면 낯선 지역에 분위기 임장이라고 하는데 발을 디뎌보는 것부터 시작하는 걸 추천드립니다. 임장을 가서 어떻게 하느냐, 부동산 사장님께 어떤 질문을 하느냐는 전혀 중요하지 않습니다. 임장을 여러 번 다녀보면 자기만의 스타일대로 자기만의 루트, 대화방법을 익히시게 될 겁니다. 내게 편한 임장 방법, 스토리텔링을 마련해서 임장을 자주하는 게 임장을 잘하는 방법입니다.

▶임락근 기자
얼마나 자주하셨나요

▷박성혜 작가
매일했습니다. 퇴근하고 매일 다녔습니다. 제가 처음에는 인천시 공무원이었어요. 서울 부동산에 관심이 많았는데. 퇴근하고 인천에서 서울에 오면 9시가 되는 거에요. 그래서 임장을 많이 하기 어려웠어요. 그래서 인사교류를 신청했는데 3~5년 정도 기다려야 해서 공무원 시험을 다시 봤어요. 서울시 공무원에 합격을 하고, 제가 원해서 시간제 공무원이라고 하루에 4시간만 공무하는 걸 선택하고 임장을 다녔습니다. 투자라는 게 머리에서 떠나지 않으면 힘들거요. 일종의 내가 좋아하는 취미였고, 취미인데 돈도 되는 거라 힘들지 않게 다녔던 것 같아요.

제가 이 책을 쓰게 된 계기는 내집마련을 간절히 원하시는 분들에게 내집마련이 어렵지 않고 두렵지 않고, 나도 할 수 있다라는 자신감과 희망을 드리고 싶어서였거든요. 저처럼 가진 것 없고, 아는 것 없고, 할 수 있는 게 적은 사람도 부동산으로 행복해졌습니다. 여러분들은 저보다 더 똑똑하고 열정적이고 젊으시니 집을 이용해 계단식 갈아타기를 통해 결국에는 내가 살고 싶은 집까지 이르게 되고, 내집마련을 함으로써 에너지를 내가 진짜로 하고 싶은 곳에 쓰면서 행복하게 사시는 걸 바랍니다.

▶임락근 기자
오늘 부린이들을 위한 부동산 강의 박성혜 작가님 모시가 말씀들어봤습니다. 감사합니다.

기획 한국경제 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 임락근 기자 촬영 이지형 PD, 이지영 PD 편집 김소희 PD
제작 한국경제신문, 한경닷컴