"부동산 세금이 양도차익의 75배…G7 중 한국이 유일"

박훈 서울시립대 교수 분석

3주택자 12억집 10년 뒤 팔면
총 세금 4억3540만원 달해
급등한 집값 상승률 반영해도
여전히 3억원 이상 손해 봐

시가 12억원짜리 주택을 사서 10년 뒤 팔면 1주택자 다주택자 상관없이 취득세, 보유세, 양도소득세 등 총 세금 부담이 양도차익을 웃돌고, 총 세금이 양도차익의 최대 75배에 이른다는 연구 결과가 나왔다. 같은 조건에서 미국 영국 등 세계 주요 7개국(G7)은 어떤 나라도 총 세금 부담이 양도차익보다 크지 않았다. 한국의 부동산 세제가 세계에 유례없는 가혹한 제도가 됐으며 ‘위헌’ 소지도 크다는 지적이 제기된다.

세금이 재산손실 강제하는 나라

박훈 서울시립대 교수

박훈 서울시립대 세무전문대학원장은 이런 내용이 담긴 ‘부동산 세제와 기본권, 국제적 비교분석’ 보고서를 4일 조세관련학회 연합학술대회에서 발표했다. 한국국제조세협회 소속 전문가가 함께 조사·분석했다.

연구진은 한국과 G7 국가 모두 시가 12억원짜리 주택을 10년 보유한 뒤 매각할 경우 총 세부담(취득세+보유세+양도세)을 1주택자와 3주택자로 나눠 추산했다. 이후 총 세부담을 양도차익과 비교했는데, 이때 각국의 집값은 앞으로 10년간 2010~2019년 연평균 전국 단위 주택 가격 상승률만큼 오른다고 가정했다. 한국이 0.4%, 일본 0.9%, 영국 1.7%, 미국이 2.6% 등이다. 연구진은 양도차익의 경우 매도 금액에서 취득가와 각종 공제 금액을 뺀 양도세 과세표준을 기준으로 삼았으며, 세금 계산은 각 국가의 대표 도시를 지정해 그 지역의 세율을 적용해 계산했다고 설명했다.

분석 결과 서울은 1주택자의 경우 총 세부담이 7390만원에 이르렀다. 양도세는 각종 공제 혜택 덕분에 0원이었지만 취득세가 4200만원, 보유세는 3190만원 나왔다. 이런 탓에 총 세부담이 양도차익(580만원)보다 12배 이상 많았다. 투기와 전혀 무관하게 실거주 1주택을 10년간 보유한 사람도 세금 때문에 수천만원 ‘순손실’을 볼 수밖에 없다는 얘기다.

3주택자는 세 부담이 훨씬 컸다. 취득세가 1억6080만원, 보유세가 2억7330만원, 양도세가 130만원으로 총 세금이 4억3540만원에 이르렀다. 양도차익의 75배에 이르는 수치다.

이 분석은 한국의 주택 가격 상승률을 0.4%로 낮게 가정한 결과다. 최근 집값의 가파른 상승세를 반영해 2018년 서울의 주택 가격 상승률(6.2%)만큼 계속 가격이 오른다고 가정하면 세금 부담은 훨씬 커진다. 1주택자의 총 세부담은 1억3120만원, 3주택자는 13억8240만원에 이르렀다. 1주택자는 양도차익(9억4600만원)보다 세 부담이 낮지만, 3주택자는 여전히 3억원 이상 순손실이 난다. 다주택자는 집값이 많이 올라도 부동산 세금이 매매차익을 압도해 수억원 손실이 나는 셈이다.

“재산권 침해 등 위헌 소지 다분”

G7 국가는 납세자에게 세금으로 손실을 강제하는 나라는 없었다. 부동산 총 세부담이 양도차익보다는 작다는 얘기다.

한국 다음으로 부동산세 부담이 큰 일본(도쿄 기준)은 같은 조건에서 1주택자는 1806만엔, 3주택자는 2326만엔 세금이 나왔다. 양도차익 2562만엔의 70~91% 수준이다. 미국(캘리포니아 기준)은 보유 주택 수에 상관없이 총 세부담이 15만2130달러로, 양도차익(30만9830달러)의 49%에 그쳤다.

영국 런던(42~54%), 캐나다 토론토(24~39%), 독일 베를린(29~74%), 프랑스 파리(12~18%) 등도 부동산 세금이 양도차익보다 낮았다. 이탈리아는 총 세부담과 양도차익 비교가 불가능했다. 지난 10년간 주택 가격이 하락해 양도차익이 아니라 양도손실이 났기 때문이다.

1주택자와 다주택자 간 세 부담 차이가 매우 크다는 점도 한국만의 독특한 특징으로 나타났다. 한국은 3주택자 세부담이 1주택자보다 6배 높았다. G7 국가는 1~2.6배였다.

박 원장은 “G7 국가들도 보유세나 양도세에서 1주택자를 우대해주는 나라는 있었지만 다주택자 세율을 중과하는 나라는 한국과 프랑스밖에 없었다”고 설명했다. 한국의 종합부동산세와 비슷하게 ‘부동산 부유세’를 운용하는 프랑스는 세금 계산 시 부채를 고려하기 때문에 한국의 다주택자만큼 세 부담이 높지는 않다.

박 원장은 평소 보유세 강화를 주장해온 학자다. 하지만 박 원장도 이번 연구 결과는 충격적이었다고 했다. 그는 “1주택자까지 세금이 양도차익을 웃돌아 납세자에게 재산 손실을 강제하는 모습”이라며 “지금의 세제는 적정 수준을 넘어섰다”고 말했다. 이어 “헌법이 보장하는 재산권 침해 소지가 다분하다”며 “다주택자에 대한 세금 중과 수준도 너무 커서 헌법상 평등의 원칙을 침해할 가능성이 크다”고 했다.

서민준 기자 morandol@hankyung.com