'공공주택' 힘주는 변창흠…전문가들 "시장흐름 못바꾸는 틈새정책"

시장선 이미 실패한 변창흠의 '공공 시리즈'

① 공공임대 11만가구 공급하지만…11·19 대책후 집값 오름세 가속
② 공공자가주택 도입 유력…'2007년 분양' 환매조건부 주택, 수요자 외면
③ 도시재생 사업 강조했는데…"살기 불편" 재개발 요구 빗발쳐

문재인 대통령과 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 지난 11일 경기 화성동탄 공공임대주택에서 열린 ‘살고 싶은 임대주택 보고회’에 참석하기 위해 단지 내 어린이집으로 이동하고 있다. 청와대사진기자단

오는 23일 국회 인사청문회를 앞둔 변창흠 국토교통부 장관 후보자의 주택정책은 공공임대 확대에 무게가 실릴 것으로 예상된다. 또 토지임대부·환매조건부 주택 등 공공자가주택 도입도 유력하게 점쳐진다. 그러나 부동산 전문가들은 이 같은 정책은 모두 과거 시장에서 실패했던 것이라고 입을 모으고 있다. 재건축 규제 완화 등으로 민간분양 아파트 공급을 늘리는 정공책을 쓰지 않으면 안 된다는 지적이다.

공공임대·공공자가주택에 무게

13일 관계부처 등에 따르면 변 후보자는 23일 인사청문회를 앞두고 업무 파악과 함께 주택 시장 안정화 방안을 고민하고 있다. 이번 정부 들어 24번의 대책을 발표했지만 꺾이지 않은 집값을 안정시키기 위한 대책 마련에 나선 것이다.

일단 변 후보자의 대책은 공공임대 공급 추가 확대가 될 가능성이 높다. 이번 정부는 지속적으로 공공임대를 늘려왔고, 지난달 ‘11·19 부동산 대책’에서는 중형 임대, 공공전세 등도 도입하겠다고 밝혔기 때문이다. 이 대책에는 공공임대 공급 실무를 맡는 LH(한국토지주택공사)의 현 사장인 변 후보자의 의견도 상당히 반영된 것으로 알려졌다.

문재인 대통령도 공공임대에 힘을 실어주고 있다. 문 대통령은 지난 11일 공공임대 주택 100만 가구 준공을 기념해 경기 화성동탄 행복주택 단지를 방문한 자리에서 변 후보자에게 “중형 평수를 확대하면 누구나 살고 싶은 임대아파트를 만들 수 있다”고 말했다.

변 후보자가 그동안 필요성을 강조해온 토지임대부·환매조건부 등 공공자가주택도 등장할 가능성이 높다. 토지임대부 주택은 LH가 건설한 뒤 토지 소유권을 갖고, 주택 소유권만 수분양자에게 넘기는 방식이다. 분양받은 사람은 보유 기간 토지분에 대한 월세를 LH에 낸다. 환매조건부 주택은 LH가 시세보다 저렴하게 분양하는 대신 추후 집주인이 LH에만 팔 수 있도록 한 제도다.

변 후보자가 서울주택도시공사(SH공사) 사장 시절 주도한 도시재생 사업도 더 활발해질 것으로 보인다. 정부는 5년간 총 50조원을 투입하는 도시재생 뉴딜 사업을 국정과제로 채택해 진행하고 있다.

실패한 정책 되풀이 우려

그러나 변 후보자가 구상 중인 주택정책들은 과거 실패를 되풀이할 가능성이 높다는 지적이 나온다. 우선 향후 2년간 다세대·연립(빌라) 중심의 공공임대 11만4000가구를 공급하겠다는 11·19 대책이 발표된 뒤에도 집값 오름세가 더 가팔라지고 있다. 지난주(7일 기준) 한국부동산원의 전국 아파트값 상승률은 통계 작성이 시작된 2012년 5월 이후 가장 높은 0.27%로 나타났다.

환매조건부 주택은 2007년 경기 군포시 부곡동에서 전용면적 74~84㎡의 415가구가 분양됐을 때 수요자들에게 철저히 외면받았다. 청약 경쟁률이 0.1 대 1에 그치면서 입주자 추가 모집에도 92%가 미분양됐다. 이후 일반분양으로 전환하고 나서야 미분양이 해소됐다.

2009년부터 선보인 토지임대부 주택은 ‘로또’만 만들어줬다는 비판을 받았다. 2011년 2억500만원에 분양된 LH서초5단지의 토지임대부 주택 전용 84㎡ 호가는 현재 12억~13억원 수준으로 뛰었다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “토지임대부 주택은 정부가 시세보다 저렴하게 공급해 손해를 보고 집주인만 이득을 챙기게 되는 구조”라며 “이 때문에 추가 공급이 이뤄지지 않았다”고 설명했다. 변 후보자는 토지임대부 주택의 시세 차익을 환수할 계획이지만, 이 경우 환매조건부 주택처럼 수요 자체가 사라질 수 있다.

공공자가주택에 대해서는 국토부조차 회의적이다. 익명의 정부 관계자는 “공공자가주택 공급을 검토하고 있는 것은 맞지만 크게 무게를 두고 있는 건 아니다”며 “실제 정책을 도입한다 해도 비중이 작을 것”이라고 했다.

도시재생도 공급 효과 미미

도시재생 역시 주거환경 개선 효과가 낮고 주택 추가 공급 물량도 적다는 지적을 받고 있다. 대표적인 사례가 서울 종로구 창신동으로, 지금까지 도시재생에 총 900억원이 투입됐다. 서울시가 ‘서울 도시재생 1호’로 성공한 사례라며 홍보했던 곳이다.

그러나 창신동 주민들은 “불편해 못 살겠다”며 “도시재생이 아니라 공공재개발을 해달라”고 요구하고 있다. 도시재생 사업으로는 좁은 길과 가파른 경사 등 낙후지역의 불편을 해소할 수 없으니 근본적인 인프라 개선이 필요하다는 주장이다. 한 창신동 주민은 “열악한 주거환경을 견디지 못한 젊은 부부들이 동네를 떠나면서 30년 넘게 운영하던 어린이집이 올해 폐업했다”며 “최근 2년 사이에 어린이집 세 곳이 문을 닫았다”고 했다. 창신동 A부동산 대표는 “현재 쌓인 창신동 전·월세 매물만 54개”라며 “2~3년 전만 해도 20개 수준이었는데 집이 워낙 낡아 세입자 구하기가 쉽지 않다”고 말했다.

전문가들은 공공성만 강조해서는 시장을 안정시킬 수 없다고 강조했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공공자가주택 등은 일부 호응을 얻을 수 있지만 시장의 큰 흐름을 바꿀 정도는 아니다”며 “변 후보자는 시장의 현실을 직시해야 할 것”이라고 강조했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “서울 도심 공급을 효율적으로 늘리려면 재건축·재개발 규제를 완화하는 수밖에 없다”고 했다.

최진석/장현주 기자 iskra@hankyung.com