임대료 강제 인하 땐 거센 후폭풍…상가 공급 중단, 시장붕괴 불 보듯

부동산 시장 영향

"생계형 임대인 많은데 방역실패 책임 전가"
상가 소유주들 강력 반발
'유령상가' 속출 우려도

“임대인과 임차인 간 갈등이 심화되면서 신규 상가 공급이 아예 끊길 수 있습니다.”

‘임대료 멈춤법’으로 불리는 상가건물임대차보호법(상임법) 개정안이 발의되자 상가 시장에서는 이 같은 우려가 터져나오고 있다. 코로나19 때문에 자영업자들이 어려움을 겪는 건 맞지만, 이 부담을 임대인에게 일방적으로 전가하는 건 문제라는 것이다.

정부는 지난 9월 코로나19로 피해를 본 상인들이 월세를 6개월 동안 밀려도 연체 기간에서 제외해주는 상임법 개정안을 시행했다. 여기에 아예 임대료를 받지 못 하는 법안까지 통과된다면 상가 시장의 질서가 완전히 붕괴될 수 있다는 지적이다.

상가 임대인들은 “코로나19로 어려운 건 임대인도 마찬가지인데 지나치게 임대인에게만 희생을 요구하고 있다”고 반발했다. 서울 청량리에 꼬마빌딩을 보유하고 있는 A씨는 “코로나19가 재확산된 건 정부의 방역 실패 때문”이라며 “그로 인해 발생한 피해 보상 책임을 임대인에게 전가하고 있다”고 말했다.

서울 마포에서 상가를 임대하고 있는 B씨는 “임대료를 감면해주는 것과 아예 안 받는 것은 차원이 다른 문제”라며 “상가를 구입하느라 받은 대출 이자와 세금을 안 내도 되는지 묻고 싶다”고 강조했다.

전문가들도 형평성을 잃은 정책으로 부작용이 클 것이라고 입을 모았다. 상가 시장에 ‘생계형 임대인’ 비중이 크다는 점을 간과하고, 임대인은 모두 자산가로 모는 법이라는 얘기다. 조현택 상가정보연구소 연구원은 “임대료를 받지 못 하면 상가 가격이 내리게 돼 임대인은 수입 감소와 자산 가치 하락을 동시에 감당해야 한다”며 “노후 생활비 등을 위해 상가를 임대한 은퇴자 등이 직격탄을 맞을 것”이라고 강조했다.

이상혁 더케이컨설팅그룹 상업용부동산센터장은 “요즘 은행들은 3개월만 납부 이자가 연체돼도 담보로 잡은 건물을 경매로 넘기려 한다”며 “임대인의 어려움은 외면하고 임차인만 보호한다는 역차별 논란을 피하기 힘들 것”이라고 했다.

상가 가격이 크게 내리면 신규 상가 건립과 공급이 중단될 것이라는 전망도 나왔다. 이렇게 되면 건설회사들의 일감이 줄게 되고, 경기에도 악영향을 미칠 것으로 예상된다.

한국부동산원에 따르면 서울 주요 지역의 상업용 부동산 분기별 투자수익률은 작년 4분기 2% 중후반에서 지난 3분기 1%대로 반토막 났다. 가뜩이나 명동과 종로, 강남 등 핵심 상권에서도 공실이 늘어나고 있다. 상가를 공급할 메리트가 크게 줄어든 상황에서 임대료까지 못 받게 하면 비어 있는 ‘유령 상가’가 속출할 수 있다.

익명의 한 전문가는 “임대료를 못 받을 바에는 아예 임차인을 내보내고 다른 용도로 상가를 활용하겠다는 시도가 잇따를 것”이라며 “상가와 관련된 고용 역시 큰 폭으로 줄어들 수밖에 없다”고 지적했다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com