새해 서울 아파트 분양 2만 가구…80%는 실행 불확실한 정비사업

부동산인포·한경 공동조사 '2021 주택공급 계획'

전국 48만 가구 예정…지난해보다 17만 가구 늘어
지난해 둔촌주공·방배6·원베일리 등 분양 '불발' 영향
분양가 상한제·고분양가 관리 등 규제로 사업 멈춰

규제지역 '풍선효과'…지방 중소도시 공급도 급증

새해 아파트 분양 시장도 지난해와 같은 활황이 예상된다. 올해 분양이 예정된 서울 둔촌동 올림픽파크에비뉴포레(둔촌주공 재건축) 공사 현장. /한경DB

새해 민간 건설업체들이 전국에 48만4000여 가구의 아파트를 공급할 것으로 조사됐다. 2020년보다 물량이 크게 늘어난다. 그러나 속을 들여다보면 계획대로 될지는 미지수다. 새해 물량에는 분양가 상한제 등의 규제로 지난해 분양을 못 하고 밀린 둔촌주공 등 재건축·재개발 물량이 큰 비중을 차지하고 있기 때문이다. 서울은 정비사업 공급이 전체의 80%에 달한다. 지금과 같은 규제가 계속된다면 새해에도 분양이 불발될 수 있다는 얘기다.

한국경제신문과 부동산정보업체 부동산인포가 공동으로 지난 한 달간 시공능력평가 300위 내 건설업체를 대상으로 ‘2021년도 주택 공급 계획’을 조사한 결과 164개 업체가 전국 459개 사업장에서 48만4016가구(일반분양 34만2661가구)를 공급할 것으로 조사됐다. 2020년 공급된 31만533가구는 물론 연초 계획 물량(32만9853가구)보다 크게 늘어난 규모다.

수도권 전체의 46.8%인 22만6800여 가구

수도권 물량은 전체의 46.8%인 22만6802가구(일반분양 15만3938가구)로 집계됐다. 2020년 공급된 16만441가구보다 41% 증가할 것으로 예상된다.

서울에서는 2020년 공급 물량(2만8626가구)보다 61% 늘어난 4만6066가구(일반분양 1만9955가구)가 공급을 준비 중이다. 인천은 4만9047가구가 공급될 예정으로 2020년(3만5852가구)에 비해 37% 늘었다. 생활환경이 잘 갖춰진 구도심 정비사업과 검단신도시 송도국제도시 등 신도시 택지에서 올해 분양을 준비하고 있다.

시기별로 보면 1분기 9만2151가구가 공급되고 2분기 9만1214가구가 나오는 등 상반기에만 21만663가구(미정 포함)가 공급될 예정이다. 하반기에는 18만여 가구가 공급될 전망이다. 연내 일정이 확정안된 물량도 9만4181가구에 달한다.

건설사 중에서는 대우건설의 공급물량이 유일하게 3만 가구를 넘을 것으로 보인다. 대우건설은 새해 안양 비산초교 재개발, 서울 장위10구역 재개발, 경기 파주 운정신도시A13블록 등 수도권을 중심으로 3만4792가구의 아파트를 내놓는다. 그다음은 2만8570가구를 분양할 현대건설이다. 경북 포항 환호공원 개발사업, 경남 창원 대상공원 개발사업, 서울 은평구 대조1구역 재개발 등 전국에서 고르게 내놓는다. GS건설(2만8000가구) 포스코건설(2만2890가구) 롯데건설(2만2539가구) 등이 5위권에 이름을 올렸다.

서울 4만6000가구, 정비사업 규제가 관건

관심을 끄는 서울에서 조합원 물량 등을 포함한 4만6000여 가구가 제때 공급될지가 관심이다. 2020년에도 연초 공급 물량은 4만여 가구로 잡혔지만 실제 공급은 62% 수준에 그쳤다.

서울 아파트 공급물량의 변동이 컸던 데는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산과 분양가 상한제 시행, 정비사업 규제 등의 영향이 적지 않았다. 코로나19 대유행으로 일부 정비사업조합은 총회를 열지 못했고 민간택지 분양가 상한제 적용으로 일반분양 가격이 조합원 공급가보다 낮아지는 경우도 나타났다. 분양가 문제가 불거졌던 강동구 둔촌올림픽파크에비뉴포레(둔촌주공 재건축)를 비롯해 서초 래미안원베일리, 방배 아크로파크브릿지(방배6구역 재건축), 방배5구역 재건축, 동대문 이문1구역 재개발 등이 분양을 앞두고 있다.

그러나 올해도 이들이 제대로 분양될지는 미지수다. 사업성 악화 때문에 준공 후 분양에 나설 수도 있다. 이렇게 되면 올해 실제 공급은 크게 줄어들 가능성이 있다. 정부의 규제 완화 여부가 공급 실현의 관건이 될 것으로 예상된다.

‘풍선효과’ 노린 지방 물량 증가

지방의 공급 예정 물량도 25만7214가구로 2020년(15만122가구)보다 10만 가구가량 늘어날 전망이다. 대구가 3만1612가구로 가장 많고 뒤를 이어 부산(2만8126가구) 충남(2만4113가구) 경남(2만955가구) 순이다. 2020년 1만 가구를 넘지 않았던 광주 대전 전남 충북 등도 새해 물량이 대폭 늘어날 것으로 예상된다.

지방 주요 단지로는 부산 동래구 래미안포레스티지, 대전 동구 천동3구역 주거환경개선사업, 광주 운암주공3단지 재건축, 포항 환호공원 개발사업 등이 대표적이다. 이 중 부산 래미안포레스티지는 4043가구(일반분양 2327가구)로 지방 분양 중 규모가 가장 크다.

지방의 공급 확대는 대출과 세금 규제가 덜한 비규제지역에 대한 기대가 작용한 것으로 보인다. 2020년 ‘12·17 부동산 대책’에 따라 지방광역시 일부가 분양가 상한제 대상 지역이 되면서 대출과 세금 규제, 분양권 전매 제한 등이 추가됐다. 그러자 이들 지역 대신 비규제지역인 지방 도시들이 주목받는 ‘풍선효과’가 나타나고 있다.

고준석 동국대 겸임교수는 “지방에서도 새 아파트에 대한 기대가 커 건설사들이 비규제지역 공급을 서두르고 있다”면서도 “새해 공급이 비슷한 시기에 몰리면 상대적으로 수요가 적은 일부 지방 도시는 타격을 입을 수 있다”고 설명했다.

윤아영/신연수 기자 youngmoney@hankyung.com