비과세 안 된다고?…새해부터 적용되는 최종 1주택 [집코노미TV]
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집터뷰
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터장
▶전형진 기자
새해 첫 인터뷰는 우리 병탁이 형, 우병탁 세무사(신한은행 부동산투자자문센터 팀장)와 함께합니다. 새해가 되면서 또 세법이 굉장히 많이 바뀌었어요. 여기 낯선 개념이 등장하는데 최종 1주택이란 개념이 도입됐습니다.
말씀하신 문자 그대로인데요. 다주택의 경우에 여러 채의 집을 갖고 있다가 순서대로 팔고 남은 마지막 한 채를 최종 1주택이라고 합니다. 강화된 비과세규정에 의해서 올해 1월 1일부턴 이 최종 1주택을 팔 때 앞에 있는 집을 다 팔고 1주택이 된 날부터 추가로 2년을 더 갖고 있다가 팔아야 비과세를 받을 수 있다는 뜻입니다.▶전형진 기자
원래는 다주택인 상태에서 두 채를 팔고 다음날 바로 나머지 한 채를 팔아도 비과세였는데.
▷우병탁 팀장
그렇죠. 그 직전 집 팔고 나서 바로 다음날 팔아도 비과세가 가능했습니다.
예를 들어서 작년 12월 31일 두 채 중에 한 채를 팔았습니다. 그런데 올해로 넘어와서 남아 있는 한 채를 팔 때는 작년 집을 팔았을 때부터 2년을 계산하는 것이냐, 아니면 원래 그 집 샀을 때부터 2년을 계산하는 것이냐, 이게 좀 헷갈리거든요.
그 부분이 최근 이슈가 되고 있는 내용 중의 하나인데요. 예를 들어서 3주택자가 올해 1월 1일 두 채를 먼저 팔고 나서 남은 한 채는 2년을 반드시 더 갖고 있다가 팔아야 한다는 부분은 해석의 여지 없이 확실합니다.
그런데 만약 3주택자가 두 채를 작년 12월 31일까지 다 팔고 나서 남은 한 채를 2년을 더 갖고 있다가 팔아야만 비과세가 되는 것인지 여부가 해석상 쟁점이 되고 있는 것이고요.
▶전형진 기자
기존에 갖고 있던 집을 2020년 중에 미리 팔았었더라면 남아 있는 한 채는 그 집을 취득한 시점부터 잰다는 거죠?
▷우병탁 팀장
맞습니다.▶전형진 기자
언제 팔았느냐 이건 계약일인가요, 아니면 잔금일인가요.
▷우병탁 팀장
네, 양도세에서 처분의 기준이 되는 것은 항상 계약이 아니라 예외는 일부 있긴 합니다만 처분하는 시점에 대한 것, 보유기간의 기산점이 되는 것은 항상 소유권이전등기일과 잔금일 중 빠른 날을 기준으로 하시면 됩니다.
▶전형진 기자
그런데 좀 헷갈리는 게 일시적 2주택이에요. 2021년 1월 1일 이후에 종전주택을 매도했다면 남아 있는 한 채의 비과세는 어떻게 판단해야 하나요?
원칙적으로 거주이전을 위한 일시적 2주택, 또는 상속이나 동거봉양, 혼인합가 등으로 인한 일시적 2주택의 경우엔 항상 예외를 허용해주고 있다, 2년 추가 보유를 해야한다는 강화된 조건이 일시적 2주택의 경우엔 적용되지 않고요. 이전처럼 팔아도 비과세에 문제가 없습니다. 즉, 일시적 2주택에 해당하는 경우엔 당초의 취득일로부터 보유기간을 계산해주고, 그 보유기간을 인정해주게 됩니다.
▶전형진 기자
추가로 또 매입을 해서 일시적 2주택을 다시 만드는 경우 또 어떻게 판단하나요?
네, 바로 그 부분이 이제 이 바뀐 규정에서 가장 복잡해지는 부분인데요. 원래부터 갖고 있던 것을 팔고 나서 남은 두 채 중 더 먼저 취득한 한 채를 팔 때는, 이런 경우 일시적 2주택일 때는 비과세 적용이 가능하지만, 남은 두 채 중에서 나중에 취득한 것을 세금을 내고, 즉 과세를 받고 팔고 나서 한 채를 새로 더 사서 일시적 2주택이 된 경우엔 강화된 규정에 의해서 2년을 더 갖고 있다가 팔아야 합니다.
즉, 나중에 취득한 집 말고 기존 주택을 먼저 판다는 원래의 순서를 지킨 경우에만 투기의 목적이 없다고 보고, 바로 팔아도 당초의 취득일부터 보유기간을 계산할 수 있도록 해주는 것입니다.
▶전형진 기자
그러니까 결국엔 순서대로 팔고사고 팔고사고 할 때는 인정해주겠다, 이런 내용으로 정리할 수 있겠네요.
▷우병탁 팀장
네. 그렇게 이해하시면 쉽겠습니다.
▶전형진 기자
더 헷갈리는 게 사실 올해 들어서 장기보유특별공제율 계산하는 방식이 바뀌었잖아요. 이게 또 최종 1주택과 겹칩니다.
네, 올해부턴 1주택에 대한 장기보유특별공제 연 8%를 계산할 때 보유기간별 4%와 거주기간별 4%, 이렇게 나눠서 적용이 되는데요. 이 추가로 2년을 더 갖고 있다가 팔아야만 비과세가 된다는 규정 때문에 납세자분들이 오해를 좀 하시는 것 같아요.
그러니까 최종 1주택이 된 다음에 다시 2년을 보유해야 비과세가 된다고 하니까 거주기간도 새로 2년을 더 채워야 하는 것 아니냐든지, 아니면 그 전의 보유기간은 다 날아가버리고 최종 1주택이 된 때로부터 새로 10년을 채워야 장특공제를 받을 수 있는 것 아니냐든지 하는 오해를 주로 하고 계시는데요.
장특공제를 위한 보유기간은 비과세 판단과는 별개로 최종 1주택 여부와는 상관없이 취득일부터 항상 양도일까지로 판단하게 됩니다. 따라서 추가로 2년을 더 갖고 있다가 팔기로 했다면 기존의 보유기간과 거주기간은 처음 취득일로부터의 기간을 그대로 인정받을 수 있습니다.▶전형진 기자
자 올해 들어서 바뀐 세제에 대해서 우병탁 세무사님과 긴급하게 한 번 짚어봤습니다. 감사합니다 세무사님.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴