올해 '종부세 폭탄'…부부 공동명의 1주택자도 고령자·장기보유 공제 챙겨라

부동산 절세 방법 (7)

새해에는 공시가격 인상과 바뀐 세법으로 인해 종합부동산세 부담이 커져 고가 주택 보유자나 다주택자는 미리 대비해야 한다. 종부세는 ‘과세표준×공정시장가액비율×세율’로 계산한다. 올해는 주택분 종부세를 계산하는 구성 요소가 모두 인상될 예정이어서 세 부담이 크게 늘어날 수 있다.

먼저 종부세 과세표준은 개인이 보유한 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤 공제액 6억원(1세대 1주택 단독명의자 9억원)을 차감하면 구할 수 있다. 지난해 말 정부는 2030년까지 부동산 공시가격을 시세의 90%로 올리는 공시가격 현실화 로드맵을 발표했다. 과세표준에 곱하는 공정시장가액비율은 지난해 90%였지만 올해는 95%, 2022년 이후에는 100%로 인상된다.

마지막으로 세율도 크게 인상됐다. 종부세 세율은 주택 수에 따라 일반세율과 중과세율로 구분된다. 중과세율은 조정대상지역에 2주택 이상, 비조정대상지역이라도 3주택 이상이면 적용된다. 일반세율은 과세표준 구간별로 기존에는 0.5~2.7%였으나 올해는 0.6~3.0%로 소폭 인상된다. 다주택자에게 적용되는 중과세율은 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 대폭 올랐다.

이렇게 계산된 종부세에서 이중과세를 방지하기 위해 재산세의 일부를 공제하고, 1주택자의 경우 고령자 및 장기보유 공제를 차감하면 최종 납부할 종부세액이 계산된다. 여기에 종부세의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 추가된다.

그러면 종부세를 줄이려면 어떻게 해야 할까. 첫째, 6월 1일을 기억할 필요가 있다. 재산세와 종부세는 과세기준일에 부동산을 보유한 자에게 부과한다. 종부세 과세 기준일이 6월 1일이므로 그 전에 팔거나 6월 2일 이후에 사면 그해의 재산세와 종부세는 안 내도 된다.

둘째, 명의를 잘 선택한다. 종부세는 사람별로 부과하기 때문에 명의를 분산하면 세금이 줄어든다. 1세대 1주택일 때 단독명의자는 9억원을 공제받고, 공동명의는 1인당 6억원을 공제받을 수 있어 총 12억원을 공제받을 수 있다. 따라서 1주택이라면 부부 공동명의가 유리하다. 지난해까지는 단독명의 1주택자에게만 고령자 및 장기보유 공제를 적용했지만 불합리하다는 지적이 일었다. 올해부터는 부부 공동명의 1주택자에 대해서도 1주택자로 선택해 신고할 수 있도록 세법을 개정했다. 반면 1세대 2주택인 경우에는 남편과 부인이 1가구씩 소유하는 것이 세율 면에서 유리하다. 종부세는 개인별 주택 수에 따라 중과세율 적용 여부가 달라진다.

셋째, 가족 간 증여를 활용한다. 같은 세대라도 인별로 6억원의 공제를 받을 수 있고, 세율도 낮출 수 있어 절세가 가능하다. 배우자에게 증여하는 경우 6억원까지는 증여세가 과세되지 않아 세 부담이 적다. 다만 공시가격의 3.5% 증여취득세가 과세되고, 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상인 주택을 증여하는 경우에는 12%의 높은 취득세율이 적용되므로 주의해야 한다.

이 밖에 아파트 외 주택은 임대주택으로 등록하는 것도 방법이다. 현재 아파트는 임대주택으로 추가 등록이 불가능하지만 빌라, 다가구, 오피스텔 등은 여전히 등록이 가능하다. 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 아파트 외 주택을 요건을 갖춰 임대주택으로 등록하면 종부세가 과세되지 않는다. 단 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택은 종부세 합산 배제를 받을 수 없다.

이승현 < 진진세무회계 대표 >