[집코노미] '일시적 3주택' 중과세 적용 제외한다

국세청 유권해석 뒤집고 소득세법 시행령 개정
일시적 2주택 외 감면·임대주택 보유할 때 적용

남산에서 바라본 서울 시내 아파트의 모습. 연합뉴스

감면주택이나 임대주택을 포함한 이른바 ‘일시적 3주택’에 대해 양도소득세 중과세 적용이 제외된다. 그동안 국세청이 중과세율 적용으로 유권해석 해왔지만 정부가 법 개정 과정에서 이를 뒤집은 것이다.

8일 기획재정부에 따르면 지난 7일 입법예고된 ‘소득세법 시행령’ 개정안은 이 같은 내용을 담고 있다. 일시적 3주택이란 일반주택 외에 ‘조세특례제한법’의 감면주택이나 임대주택을 가진 사람이 다른 주택을 추가로 취득하는 경우를 말한다. 감면주택이나 임대주택을 제외한 나머지 두 채가 일시적 2주택 요건을 성립할 때다.

▶본지 2019년 8월 5일자 A23면 참조

예컨대 일반주택 A와 감면주택 B를 소유한 사람이 갈아타기를 위해 C주택을 새로 사면서 기존 A주택을 매각한다면 양도가액 9억원까지 비과세가 가능하다. 감면주택은 다른 주택을 양도할 때 주택수에서 제외되기 때문이다. 실제론 3주택이지만 주택수를 계산할 때 한 채를 빼줘서 일시적 2주택으로 보는 것이다.

문제는 매각하는 A주택의 양도가액이 9억원을 넘을 때다. 비과세 한도는 9억원이 때문이다. 앞서 2019년 2월 국세청은 양도가액 9억 초과분에 대해 A+B+C 3주택으로 보고 중과세율(조정대상지역일 경우)이 적용돼야 한다고 유권해석했다. 현재 기준으로 최고 62%, 6월 이후부턴 최고 75%의 세율이 적용되는 셈이다. 중과세율이 적용되면 장기보유특별공제 적용도 배제돼 세액이 급증한다.

이 같은 해석이 나온 이후 세무업계엔 큰 혼란이 일었다. 시중은행 PB센터에서 세무사고가 터지는가 하면 일부는 행정소송을 제기하기도 했다. 김종필 세무사는 “소득세법은 감면주택 외 1주택일 땐 고가주택이더라도 양도세 중과에서 제외하도록 규정하고 있지만 감면주택 외 일시적 2주택엔 이 같은 규정이 없어 문제가 발생했다”고 설명했다.

논란이 되자 기재부는 시행령 개정에서 국세청의 해석을 완전히 뒤집었다. 중과세가 적용되는 주택의 범위를 합리화하겠다는 것이다. 그러나 세무업계는 정부의 조치가 소극적이라고 보고 있다. 정부가 시행령을 소급 적용하지 않고 개정안이 시행되는 2월 이후 양도분부터 적용하기로 해서다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 “혼란이 컸던 사안에 대해 세금 사고가 일어날 여지는 줄어들게 됐다”며 “다만 법 시행 이전 양도분에 대한 형평성 논란이 발생할 여지가 있다”고 말했다.

■ 감면주택

조세특례제한법에서 규정한 신축주택이나 미분양주택. 2013년 4월~12월 사이 취득한 이들 주택의 경우 양도세가 전액 감면되고 주택수를 따질 때도 합산에서 제외된다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com