올해 집값, 다주택자·법인 매물 소화에 달렸다 [집코노미TV]
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박감사·윤지해 연구원 집터뷰 2탄
▶윤아영 기자
2021년 올해 부동산 시장은 어떻게 될거라고 보시나요
저는 하락할 거라고 예상하는데. 일단 수요 측면서 더이상 수요가 막혔다라는 개념에서, 일단 투자 수요는 더 주택을 사기 어려운 상황이에요. 세제도 강화가 됐고, 오히려 있는 주택 처분해 똘똘한 한 채, 하나로 집중하고 있는 상황에서 더 추가적 구매는 어렵기 떄문에 실질적 투자 수요는 차단됐다고 볼 수 있구요. 그 다음에 미래 수요가 다 들어왔어요. 주택시장 신규 참여 수요들이 영끌, 패닉바잉을 통해 이미 시장 들어온 상황이기 때문에 더이상 수요가 추가될 수 있는 상황은 아니다. 그리고 신규 공급, 3기 신도시도 예정돼 있고, 다주택자 법인 임대사업자 폐지 매물들 6월 전에 나와야 하는 매물들이 있고 그러면 수요 공급 측면서 가격이 조정될 것이다.
저는 서두에 설명을 드린 것처럼 올해(2020년)랑 크게 달라질 게 없습니다. 일단 금리는 이견이 없다. 내년에 인상이 쉽지 않아요. 내후년 초반 인상되면 빠른 편이지 않을까 싶고. 금리는 큰 변수는 아니다. 시장의 주요 이슈 중 하나는 다주택자나 임대사업자 혹은 법인 관련된 매물들이 얼마나 나올거냐 하는 부분인데, 그 부분들은 사실 시장의 여건을 봤을 때 2020년 패닉바잉 일어나던 환경과 비교해보시면 되요. 2019년 1212대책 발표하고 2020년 6월까지 10년 이상 다주택자 보유하신 분들 매물이 나왔고 그걸 패닉바잉하셨죠. 그 물건을 싹 소화하셨죠. 그리고 하반기부터 상승 추세가 나타나기 시작했는데요. 내년은 어떤 환경에 처하게 되냐면 내년도 마찬가지에요. 다주택자 관련된 세금 중과 이슈니까 물건이 나올 겁니다. 그 물건들이 한번에 쏟아지면 시장이 하락으로 갈 수 있는데, 절대 한번에 쏟아지는 환경이 아니고요.
반면 수요 측면에서 무주택과 관련된 수요들이 얼마나 대기하고 있냐고 보셔야 합니다. 시장서 수요 측면 대변하는 수요가 무주택 가구가 얼마나 있는지, 수요자들이 자산이 그래도 되서 그래서 내집마련에 나설려고 하는 수요가 어디서 확인 되냐면 청약시장서 확인이 됩니다. 명확하게, 그 부분들을 보면 예를 들어 과천에서 한 개 단지 20만 명이 청약을 했었죠. 이부분은 수도권에서 20만 가구 정도가 과천에 있는 10억원에 육박하는 것들을 살 수 있는 여력이 되는 것으로 특정할 수 있어요. 20만 가구 수준이 내년 6월에 나오는 다주택자와 법인 물량 임대사업자 물량을 소화할 수 있냐 없냐의 문제에요. 그 부분들이 지금 2021년 6월1일까지 다주택자 매물을 소화할꺼냐 아니냐 중에서 소화한다고 보기 때문에 저는 추세가 큰 변화가 없다, 오히려 저는 올해 더 안 좋다. 패닉바잉 일어났던 환경보다 더 안좋다. 왜 전셋값이 계속 오르니까.▷박감사
일단 청약에 참여하는 이유는 남는다고 생각하기 때문에 들어가는 것이거든요. 시세 대비 절반 로또다 생각해서 그 시세대로 그 구축이 부르는 호가대로 소화되는 것은 아니죠. 그렇기 때문에 청약에 참여하는 수요가 그대로 대기 수요라고 보기는 어려운 거고요. 금리 부분도 말씀 하셨는데 당연히 전체적인 시장서 기준금리 올리는 문제는 발생하지 않는다. 그렇지만 기준금리가 아니라 시장의 조달금리나 적용받는 금리는 분명 오르는 추세 오를수밖에 없는 상황이거든요. 그런 걸 봤을 때 2020년보다 더 상황이 안좋다 수요 입장에서는, 그 담에 또 호가가 더 올라가고 버텨있는 상황서 참여할 수 있는 수요가 어렵다고 생각을 합니다.
이렇게 설명을 드릴께요 그러면 청약 수요 배제하더라도 수도권 450만 가구 무주택 가구라고 설명을 드렸어요. 다 내집을 마련할 여건은 안되니까 약 5퍼센트로 하면 20만 가구. 그걸 보면 10만에서 20만. 다만 그거보다 낮게 2%로 봐도 8만~10만 정도가 되죠. 그정도는 시장환경에서 대기 수요층으로 남아있다.
▷박감사
대기 수요로는 있지만 가격이 문제인거죠 항상▷윤지해 연구원
그쵸 그걸 건드리는게 전세가격입니다. 전세가격이 그 수요를 자극을 해요. 사실 전셋값이 불안정한건 저도 원하지 않아요. 환경이 내년에 처하게 될, (올해요 올해) 2021년 6월달에 그분들이 처할 환경을 에측을 해보는거죠. 전세가격이 2021년 6월에 안정이 되어 있을 거냐, 한국은행이나 KDI나 각종 기관에서 전망할 것을 다 보시면 매매가격은 이견이 있어요, 하지만 전세가격은 이견이 없어요. 모두 다 2021년우상향할 것이라고 이견이 없어요. 1월~6월 시점 무주택자가 시달릴 부분은 전셋가격 폭등세가 멈추지 않는다에 시달릴거고, 그분들은 수요층들, 무주택 수요층을 자극 거기에 청약시장 경쟁률이 어마어마하죠. 청약시장에서 다 소화안되서 기존 주택시장으로 넘어오는데 그 수요층을 다 합치면 2020년 6월 패닉바잉보다 더 좋은 환경이냐, 더 패닉바잉이 일어날 환경이지 않나 그렇게 생각합니다.
전세부분에 있어서는 전세난은 사실 임대차3법 때문에 발생한 게 아니고 그 전부터 전세가격 오르는 추세였거든요. 전세대출도 잘 나오니까 계속 오르는 건데. 전세는 비용, 한계가 있어요. 자산 투자는 어느 정도 희생을 하더라도 쓸 수 있는 비용이었는데, 전세는 무조건은 아니거든요. 그건 질적으로 임대차3법 도입된 후 전세 호가는 굉장히 많이 올랐지만 매물은 적체되고 있어요. 그 금액대에 들어와줄 수 있는 사람이 실질적으로 없는 거죠. 비워져 있는 상황, 이 가격이 계속 유지가 되려면 이 집을 비워둔 상황에 계속 둘 수 있는 소유자여야 해요. 근데 대부분은 이 집에 있는 전세를 내주고 다른 사람을 채워야만 해결할 수 있는 사람들이기 때문에 무조건 높은 호가를 유지할 수 없는 거거든요. 임대차법 때문에 전세난이 가중됐다고 하지만, 실질적으로 전세를 조금 받으려는 집주인은 없었어요. 항상 집주인은 올려 받으려고 했어요. 그 부분은 시장에서 결정이 되는 거기 때문에 이렇게 비워진 상태가 오래 가다 보면 가격이 조정될 수밖에 없기 때문에 전세난이 얘기하는 것처럼 계속 될 거라고 보지 않거든요.
같은 얘기로 원점으로 돌아오면 전세난이 가중되는 자산이 어디냐, 아파트, 아파트서 가중되는 겁니다. 아파트 쪽에서 그 부분들, 서울 쪽에서 호당 전세가격이 5억6000만원, 이걸 가지고 수도권 내 아파트 매매 할 수 있어요. 2기 신도시 비싼 곳들 빼고, 그 부분들이 저평가된 것을 찾는 거죠. 남양주, 구리, 고양도 가는 이유가 저평가된 지역을 가서 내 집 마련 하려는 게 그쪽으로 간 겁니다. 자금이 더 있으신 분들은 서울에서 하겠지만, 자금마련이 하기 힘드시니까 또 패닉바잉은 하기 싫고 하다보니 수도권서 찾으시는 거죠.
▷윤지해 연구원
버블과 관련된 이슈를 하나 다뤄볼께요. 가장 큰 위기는 97년과 2008년인데 그런 위기가 또 오면 당연히 하락하죠. 그건 이견이 없어요. 왜냐면 시스템적인 위기니까, 코로나 19를 거기 빗대서 보면 절대 안 되요. 코로나로 초저금리 환경을 만들었기 때문에 코로나와 관련된 이슈는 여러 가지 파생효과를 줬어요. 특히 아파트를 선호하는 효과를 주기도 했어요. 직장이 주거 개념으로 들어가니까 집밖에 못나가게 되면 4인 가구 25평짜리, 전용 59㎡ 아파트에 있으면 답답해집니다. 보통은 아빠가 나가고 엄마가 나가고 애들 학교 가고 비어있어서 좁다고 생각 안 하는데 4명이 하루종일 있음 좁아집니다. 그래서 대형, 전용 84㎡를 선호하는 거에요. 한 명 당 면적이 넓어지는 거에요.
반면 코로나 때문에 상가시장은 죽을 써버리는 시장이 됐어요. 자산의 트렌드가 바뀐거지 자산이 전체적으로 내려가는 시스템을 유발한게 아니에요. 다만 경제성장률은 내려갔죠. 시스템적 위기가 2021년 나타나면 당연히 하락합니다. 나타난다는 징후가 보여야 하락한다고 말하는데, 한국은행서 매년 시스템적 위기가 나올지 안할지에 대한 가능성을 조사해요. 1년 내 과거보다 더 낮아졌다고 봐요. 중기적으로 1~3년 내 발생할 가능성도 상반기보다 더 낮아졌다고 평가했어요. 왜냐하면 대출을 주담대를 엄청 쪼여놨거든요. 기존 2008년 글로벌 금융위기가 왜 나타났냐하면 하위 대출을 자기 신용이 안 되는 사람한테까지 남발을 했단 말이에요. 제가 볼 때 국내 시장 환경은 대출을 남발하는 환경이 아니에요. 그런 것들이 지금 드러나는 것들이 있냐를 놓고 평가를 해야, 그 다음에 우리가 이것 때문에 가계부채발 위기가 올 수 있다고 평가를 해야 하는데 시그널이 저는 안 보인다고 보기 때문에, 지금의 추세는 계속 유지된다.
▷박감사
그러니까 지금 상황에서 이게 지금 과열돼 있고 버블이라는 걸 알고 있지만 어떤 위기가 있지 않고는 터지지 않을 거라고 알고 있는 거 같아요. 항상 모든 재화는 무조건 오르는 재화는 없거든요. 제일 많이 얘기하는 게 PIR 가지고 하는데 주요 도시의 연소득 대비 주택 가격 비율을 보면 샌프란시스코 5배 홍콩 20배, 우리나라는 15배 정도 된다고 얘기하잖아요. 정상적으로 소득활동을 해서 15년을 모아야 집을 살 수 있다는 수준까지 가격이 형성돼 있는 거거든요. 이런 부분을 봤을 때 일반적인 재화나 가격 수준 봤을 때 거품 형성된 상태다 이런 얘기를 드리는 거고요. 언제 꺼질꺼냐 당연히 외부적인 충격이 오면 더 급격하게 꺼질 수 있겠죠. 이미 작은 충격에도, 이미 체력적으로 너무나 많은 부담을 지고 있어서 조금의 충격 예전엔 아니었어도 대출금리 올라가도 꺼질 수 있는 그런 위기 상황에 와있다고 보는 겁니다.
▶윤아영 기자
그러면 이 버블이 어느정도까지 형성돼 있다고 보세요. 적정 주택가격의 2배라든가
박감사
제가 생각하는 건 저는 2017년 초반까지가 적정하고 보거든요. 그때가 정점이었다고, 그 이후에도 가격이 많이 올라서 이렇게 얘기하면 그 이후 사신 분들은 저한테 엄청 뭐라고 하실텐데. 예를 들면 부부합산 연봉 2억 이상, 그분들 10년 이상 모으면 5,6억 많이 모은 거라고 할 수 있거든요. 거기에 레버리지해서 10억 정도 수준이 연봉과 소득 대비 살수 있는 금액인데 그런 지역들이 지금은 20억이라고 하니까 저는 거품이 심한 편이라고 봅니다.
Q. 내 집 마련을 원하는 실수요자들이 있는데 이들을 위한 전략이 있다면 무엇일까요
▷박감사
그러니까 이게 무주택이면 다 불안할 것이다 그런 전제가 잘못됐다고 보거든요. 기본적으로 시장을 관망하는 무주택자가 많이 있어요. 이 상황서 부동산 사이클 겪은 분들 많아서 지금 꼭 사야한다고 생각하시진 않거든요. 그래서 지금 사야한다고 생각한 분들이 2030대가 더 많은거죠. 경험을 안해봤으니까, 사실 관망하시는 분들이 더 많거든요. 청약같은 경우는 과열되는 건 시세 대비 저렴하고 분상제 적용되면서 원가적인 측면 반영된 가격이니까, 이 정도는 내가 감당할 수 있겠다 이런 판단해서 들어가는 거지, 지금 내가 불안해서 들어가겠다는 건 아니거든요. 많지는 않아요.
오히려 젊은 친구들한테 물어봤어요. 왜 지금 사려고 하느냐, 물었더니 지금 안 사면 앞으로는 절대 못살 거 같다는 마음이 크다는 거에요. 투자도 많이 하더라고요, 분양권, 아파텔, 생활형 숙박시설 분양받으러고 하더라고요. 이거 싸더라도 4, 5억인데 나중에 괜찮겠어 하니까 나중에 전매 해서 당장 팔 수 있다고 하니까 사겠다고 하더라고요. 이런 수요가 많은거지 구매력 갖춘 수요자들은 지금 대기하고 있는 상황이고, 저는 집은 한번 소비하고 끝나는 게 아니기 때문에, 사실 인생의 가장 큰 소비잖아요. 이시기 급하게 할 필요는 없다고 봅니다. (마음의 여유를 두고) 절대적으로 안 끝나는 건 없어요. 절대 안 올 거 같은 시기가 오거든요. 그러니까 불안해할 필요가 없다 저는 그렇게 봅니다.
▷윤지해 연구원
저는 추세가 달라지지 않았다고 설명을 드리며 올해가 아니라 2020년 상향 평준화 이슈가 있었어요. 2021년까지도 저평가된 지역들에서 가격 맞추기, 상향평준화가 유효해 보이니까 자산들이 가격 수준 따라잡고 평준화됐을 때 내 집 마련하면 늦는다. 그 시점 진입이 더 패닉바잉이다. 저는 그렇게 봐요. 왜냐하면 자산이 내가 10억에 샀는데 5년 뒤에도 10억? 엄청난 손해입니다. 기회비용 측면에서는 엄청난 손해에요. 특정 구간에서 내가 5억 수준에 샀는데 7억 수준에 어 별로 안 오르네, 그건 상관없다 7억에 평준화됐을 때, 그 때 마련하려고 하면 그걸 마련하고 장기간 거주했을 때 그 가격에서 정체되면 굉장한 기회비용 손실을 보는 거라 추천을 안 드리고 특정 매수시점을 얘기하면 상향평준화를 보니까 2021년 되도록 빠를 수록 좋다. 대신 상대적으로 거품이 덜 낀 저평가된 지역에서 사시라 하는거죠.기획 집코노미TV
총괄 조성근 건설부동산부부장
진행 윤아영 기자
촬영, 편집 조민경PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com