반포 '원베일리' 분양가 사상 최고…분양가 상한제 무용지물?

땅값 상승·건축비 증가 반영
당초 전망 깨고 '역대 최고'

국토부 "분상제 목적에 부합"
재건축 단지 "불안감 해소" 반색

민간택지 분양가 상한제를 적용받은 서울 서초구 반포2동 ‘래미안 원베일리’(신반포3차·경남 재건축)가 사상 최대 분양가를 승인받은 데는 토지비가 결정적인 역할을 한 것으로 나타났다. 정부는 분양가 상한제로 고분양가를 막으려 했지만, 종합부동산세 등 보유세 인상을 위해 높인 공시가격이 ‘부메랑’이 됐다.

10일 분양업계에 따르면 서초구의 승인을 받은 원베일리 일반분양가 3.3㎡당 5668만원은 토지비 4200만원에 건축비(적정이익 포함) 1468만원이 더해진 값이다.

3.3㎡당 5668만원은 지난해 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분양가(4891만원)보다 16%가량 높다. 분양가 상한제가 적용되면 HUG 분양가보다 10~15%가량 가격이 낮아질 것이란 예상과 정반대다. 상한제 분양가는 토지비에 적정이익을 포함한 건축비를 더해 결정된다. 반면 HUG는 인근 지역에서 2019년 선보인 아파트의 분양가격을 기준으로 원베일리의 분양가를 정했다.

분양가가 오른 데는 공시가격 상승이 가장 큰 영향을 미쳤다. 서초구는 심사를 요청한 시점인 2020년 8월 기준으로 직전 1년간의 토지가격 상승분을 반영했다. 해당 기간 땅값이 크게 오른 데다 정부가 보유세 인상을 위해 공시가격 시세 반영률까지 높여 원베일리의 3.3㎡당 토지비는 4200만원으로 책정됐다.

건축비도 예상보다 높게 나왔다. 당초 업계에서는 원베일리의 건축비가 3.3㎡당 1000만원 안팎에서 결정될 것으로 예상했다. 하지만 서초구 분양가심의위원회는 특별건축구역 지정에 따른 가산비를 반영해 3.3㎡당 1468만원으로 책정했다. 홈네트워크 설비와 복지시설 설치비, 친환경건축물 인증비 등 가산비를 많이 인정해줬다. 원베일리 조합 관계자는 “건축가산비는 아파트의 획일적인 설계를 막고 주택의 품질을 높이는 데 들어가는 비용”이라고 설명했다.

그러나 국토교통부는 분양가 상한제가 무용지물이 된 게 아니라고 해명했다. 원베일리 분양가가 HUG 기준보다는 높아졌지만 여전히 주변 시세의 절반 수준이어서 고분양가를 막는 효과가 있었다는 것이다. 국토부 관계자는 “분양가 상한제의 목적은 주택 공급을 저해하지 않으면서 주변 시세보다 낮게, 적정한 분양가를 책정하도록 규제하는 것”이라고 했다.

원베일리 인근 아크로리버파크는 실거래가격이 전용 59㎡ 25억7000만원, 전용 84㎡ 37억2000만원 등 3.3㎡당 1억원을 넘었다. 원베일리의 일반분양가는 전용 59㎡가 14억원대, 전용 74㎡는 18억원대로 예상된다.

상한제를 적용한 분양가격이 높게 책정되면서 강동구 둔촌주공, 신반포15차(래미안 원펜타스), 신반포4지구(신반포메이플자이) 등 강남권 단지들이 분양을 서두를 것이라는 전망이 나온다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com