[집코노미TV] 90%가 모르는 양도세 절세법

집터뷰

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)

▶전형진 기자
자 우병탁 세무사(신한은행 부동산투자자문센터 팀장)와 함께하고 있습니다. 새해 들어서 많이 바뀐 게 분양권 쪽인데, 분양권이 양도세 중과세 대상 주택에 포함이 됐어요.

▷우병탁 세무사
우리가 흔히 부르는 분양권은 두 가지입니다. 하나는 청약으로 당첨된 일반 분양권이고, 다른 하나는 도시 및 주거환경정비법에 의한 조합원 분양권입니다. 통상 입주권이라고 부르고요. 입주권의 경우엔 재건축이 되기 전에도 집을 갖고 있었고, 공사를 통해서 다시 집이 될 예정이기 때문에 기존 주택을 허물고 공사하는 기간 중, 즉 주택이 멸실돼서 없는 상태에서도 다른 주택을 양도할 때 항상 주택수에 포함이 됐었거든요.

일반 분양권의 경우엔 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득했을 뿐이기 때문에 집이 지어질 때까진 아직 주택으로 인정되진 않았습니다. 다시 얘기하면 일반 분양권은 다른 주택을 양도할 때 주택수에 포함되지 않았거든요. 그런데 이제 올해 1월 1일 이후부터 새롭게 취득하는 분양권부턴 다른 주택을 양도할 때 주택수에 포함되게 됩니다.

다만 이제 이 경우에도 이사를 가기 위해서 일시적으로 1주택과 1분양권이 된 경우 같은 경우엔 주택수에서 제외되고요. 2021년 1월 1일 이전, 그러니까 작년까지 취득한 분양권은 마찬가지로 준공 될 때까지는 역시 주택수에 포함되진 않습니다.

▶전형진 기자
그런데 이 주택수라는 개념이 좀 재미있는 게, 결국엔 기존 입주권과 똑같이 간주하겠다는 것이잖아요.

▷우병탁 세무사
맞습니다.

▶전형진 기자
그렇다면 분양권 자체를 팔 땐 다른 주택이 얼마나 있든 중과세가 발생하지 않지만, 다른 주택을 팔 땐 분양권이 주택수에 들어와서 중과세가 된다는 의미죠.

▷우병탁 세무사
맞습니다. 중과 대상이 된다는 의미와 중과를 판단할 때, 다른 집을 팔 때 주택수에 들어온다는 의미는 말씀하신 것처럼 서로 좀 구분을 해야 하고요. 다만 일반 분양권의 경우에도 현재 조정대상지역에 있는 경우엔 역시 중과세율이 적용되고요. 조정대상지역이 아닐 땐 일반세율이 적용됩니다. 올해 새로 바뀌는 부분에 의하면 지역과 상관없이 분양권 양도에 대해선 별도의 중과세율이 적용되기도 하고요.

▶전형진 기자
조정대상지역 말씀 하셨는데 작년 연말에 무더기로 신규 지정이 됐어요. 지정된 곳에 집을 갖고 있던 1주택자라면 그 집을 매도할 땐 비과세를 판단하는 요건이 좀 달라질 수 있잖아요.

▷우병탁 세무사
조정대상지역에서 주택을 취득한 경우엔 비과세를 위한 요건에 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주도 해야한다는 요건을 갖게 되는데요, 이때 지정이 일어나기 전부터 그 지역에 집을 갖고 있었던 1주택자 같은 경우엔 2년 거주 요건 없이도 예전처럼 2년 보유만으로도 비과세가 가능합니다.

지정 이후에 새로 집을 산 경우에만 2년 거주도 해야 비과세가 되는 것이고요. 혹시 나중에 팔 때 주의하실 것은 조정대상지역에서 해제가 되더라도 지정 이후에 산 경우엔, 이미 해제가 된 상태라 하더라도 2년 거주를 해야된다는 점입니다. 그 부분이 주의하셔야 할 부분이고요. 지정이 풀렸다고 해서 거주 요건이 사라지는 것은 아니다, 라는 점을 꼭 기억해두셔야겠습니다.

▶전형진 기자
자, 그런데. 고시일 이전에 첫 집을 조정대상지역에 샀습니다. 그런데 잔금이 고시일 이후라면 어떻게 해야 하나요?

▷우병탁 세무사
무주택자라면 조정대상지역 지정 전에 취득을 한 경우뿐만 아니라 지정일 당일까지만 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면, 그러니까 잔금을 치를 때는 이미 조정대상지역으로 지정이 됐다 하더라도 2년의 거주 요건 없이 비과세를 받을 수 있습니다.

▶전형진 기자
정반대로 이번엔 다주택자입니다. 고시일 이전에 매도계약을 해놨어요. 그런데 잔금을 고시일 이후에 받는다면 이분은 중과세가 적용되나요, 아니면 일반세율이 적용되나요?

▷우병탁 세무사
네, 비슷한데요. 다주택자가 조정대상지역 지정 전에 매도계약을 하고 계약금을 받았다면 잔금이 지정이 된 후라고 하더라도 마찬가지로 중과를 적용하지 않고 일반세율이 적용됩니다. 조정대상지역이 지정 될지 안 될지 모르는 상태에서 계약을 한 것, 즉, 팔았으니까 이렇게 인정을 해주는 것이니까요. 세율이 일반세율이기 때문에 이땐 3년 이상 보유기간에 따라서 연 2%의 장특공제도 이상 없이 받을 수 있습니다.

▶전형진 기자
세법이 이렇게 복잡해지니까 무주택자나 1주택자들도 세법을 공부해야 되는 시대가 됐어요. 책에 쓰신 걸 보면 절세의 기본은 타이밍이다, 이런 말이 있는데.

▷우병탁 세무사
이제 그동안 부동산 세금 같은 경우엔 주로 자산가들만의 문제로 여겨지는 부분이 있고요. 이게 1주택자들의 경우엔 이게 남의 일이다 생각하는 경향이 굉장히 컸습니다. 그런데 최근엔 세금 규제가 강화되면서 1주택자도 세금을 모르고 있으면 작게는 수백만원에서 수억원까지 양도세를 물어내야 하는 일이 생기게 됐고요. 이제 남의 일이라고 생각하지 말고 1주택자도 세금을 공부해야 하는 시대가 됐다, 이렇게 생각됩니다. 그런데 대부분 세금을 아끼는 일을 어렵고 복잡한 스킴을 해야 한다고 생각하시거든요.

▶전형진 기자
어려워요.

▷우병탁 세무사
실제로 어려운 건 사실입니다만. 그런데 세금을 줄이기 위해서는 이런 어려운 내용들보단 우선 기본에 집중할 필요가 있다고 보여지고요. 절세의 해법은 쉬운 데 있다는 내용인 거죠.

재산세와 종부세의 과세기준일은 매년 6월 1일이거든요. 만약 5월 31일 이전에 잔금을 받고 소유권이전등기를 했다면 파는 사람은 재산세를 한 푼도 내지 않습니다. 6월 1일 시점엔 갖고 있지 않았으니까요. 반대로 사는 사람은 6월 이후에만 갖고 있었음에도 불구하고 6월 1일 시점에 소유를 했다는 이유 때문에 1년치의 재산세를 다 내야하는 문제가 되는 거죠. 결국 타이밍이 제일 중요한 이유고요.

양도세도 마찬가지입니다. 가장 쉬운 방법은 분산과 결합이라고 얘기를 하는데요. 양도세는 연 단위로 과세가 되기 때문에 이익이 난 부동산을 만약 1년에 두 건 이상 양도해야 하는 경우가 생긴다면 세금이 더 늘어나니까 이럴 땐 하나의 잔금을 다음 연도로 미룬다든지, 하는 방법을 통해서 세금을 효과적으로 줄일 수 있죠.

▶전형진 기자
양도세가 기간과세니까 해를 나누라는 건 결국 한 해의 과세표준을 높이지 말고 쪼개자.

▷우병탁 세무사
그렇죠. 누진세율 체계에 의해서 더 낮아질 수 있다는 것이죠.

▶전형진 기자
자 그리고 매각을 할 땐, 매각 순서 같은 경우엔 그나마 많이 알려져 있지만 잘 모르는 게 손해 본 부동산을 함부로 팔지 않는 거예요.

▷우병탁 세무사
드물게 이용되는 좋은 절세 방법 중의 하나인데요. 양도차익이 난 부동산을 한 해에 두 건 이상 양도하게 되면 양도세의 누진세율 체계 때문에 세금이 더 커지게 되는데, 이걸 반대로 이용할 수도 있다는 부분이고요. 같은 해는 합산해서 계산하게 되니까 한쪽에선 플러스가 나고 한쪽에선 마이너스가 났다면 서로 상계가 되겠죠. 그러면 결국 차익이 줄어드는 결과가 될 것이고요.

다시 얘기하면 투자를 만약 잘못해서 손해가 난 부동산이 생겼다고 한다면 이런 부동산을 처분하는 시점은 차익이 난 부동산을 팔아야 하는 때, 기다렸다가 맞춰서 같은 해에 파는 걸 통해서, 서로 상계를 통해서 이익과 손해를 줄여서 세금을 좀 적게 내는 방법이 될 수 있고요.

▶전형진 기자
그러니까 약간 퉁친다는 개념이잖아요.

▷우병탁 세무사
네, 그렇게 이해하시면 됩니다.

▶전형진 기자
그런데 이것도 팔아야 하는 순서가 있나요? 혹시 뭐 손해본 걸 먼저 팔고 그 다음에 이익본 걸 팔고.

▷우병탁 세무사
매년 1월 1일부터 12월 31일까지이기만 하면 순서 자체는 상관없고 같은 연도엔 다 합산 계산이 됩니다.

▶전형진 기자
제가 너무 괴롭히는 것 같은데.ㅎㅎ

▷우병탁 세무사
아닙니다.ㅎㅎ 중요한 부분이죠.

▶전형진 기자
그런데 주의해야 할 게 있잖아요. 보통 손해본 걸 팔 때는 신고를 안 한다는 말도 있으니까.

▷우병탁 세무사
예를 들면 손해가 난 걸 먼저 파는 경우들이 있는데요. 먼저 팔고나서 손해가 났으니까 양도세를 낼 일이 없거든요. 신고를 안 하더라도 가산세의 문제가 없으니까 신고를 그냥 안 하고 넘어가는 경우들이 간혹 있습니다. 그런데 방금 말씀드린 합산계산을 통해서 세율을 줄이려면 손해가 났을 때, 손해가 났지만 차손이 발생했다는 양도신고 자체는 미리 해두셔야 나중에 이익이 난 게 같은 연도 말 전까지 양도가 일어났을 때 두 개를 그 이전에 손해가 난 것과 합산계산을 할 수 있는 것이죠. 그러니까 손해가 났더라도 신고 자체는 해두는 습관을 들이시는 것이 좋습니다.

▶전형진 기자
세금을 안 내도 신고를 해둬야 나중에 비장의 카드로..

▷우병탁 세무사
쓸 수 있다는 것이죠.

▶전형진 기자
우병탁 세무사와 함께했습니다. 감사합니다 세무사님.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴