개정 임대차법이 적용되는 범위 제각각…임차인도 보호받지 못할 수 있다

곽종규의 자산관리 법률

최근 상가건물임대차보호법, 주택임대차보호법과 같은 임대차법이 많이 개정됐고 올해도 바뀐 임대차 규정들이 적용될 예정이다. 개정법으로 달라지는 규정에 따라 임대인이든 임차인이든 권리의무에 많은 영향을 받게 된다. 그렇다면 개정법은 어떤 임대차에 적용될까.

법이 개정되면 보통 그 법 부칙에 적용되는 대상을 정해놓는다. 따라서 개정법이 당사자의 임대차에도 적용되는지를 확인하려면 가장 먼저 개정법 부칙의 표현이 어떤 식으로 돼 있는지를 확인해야 한다. 예를 들어 부칙의 표현을 살펴보면 “××규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다”거나 “××규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다”는 식으로 구성돼 있다.

개정 내용을 살펴보면 전자의 예로는 주택임대차보호법상 ‘묵시적갱신 및 계약갱신요구 기간이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지로 변경되는 규정’ 등이 있고 상가건물임대차보호법상 ‘계약갱신요구 기간에 관한 규정’ 등이 있다. 후자의 예로는 주택임대차보호법상 ‘계약갱신 요구 등에 관한 규정’ 등이 있고 상가건물임대차보호법상 ‘2020.9.29부터 6개월까지 연체한 차임액에 대하여는 갱신요구권행사에서 임대인의 갱신거절 사유, 계약해지 사유 등을 판단할 때 차임연체액으로 보지 않는 규정’, ‘차임증감청구권 행사사유로 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 제1급감염병이 적용되는 규정’ 등이 있다.

상가건물임대차보호법의 부칙과 관련한 최근 판례의 내용을 살펴보면 ‘××규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’는 의미는 ‘개정법이 시행되는 날 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 개정법 시행일 이전에 체결됐지만 개정법 시행일 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차’를 의미한다. 또한 ‘개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다’고 본다.

예를 들어 상가임차인의 갱신요구권 행사기간은 2018년 10월 16일 법 개정으로 5년에서 10년으로 변경됐다. 이 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정돼 있다. 만약 임대인 A와 임차인 B가 2016년 임대기간을 5년으로 하여 임대차계약을 체결한 경우, 이 계약은 임대인과 임차인이 특별한 사정이 없는 이상 계약 종료 시인 2021년 계약만료로 종료하게 된다. 이때 임대인이 계약의 갱신을 거절하게 되면 임차인으로서는 더 이상 계약의 갱신을 요구하거나 계약을 유지할 수 없게 된다. 반면 2018년 10월 16일 이전에 체결된 계약이라도 2018년 10월 16일 이후 한 번이라도 정당한 계약갱신 사유에 따라 갱신되는 경우에는 최초 계약 체결 시부터 총 10년간의 갱신요구권을 행사할 수 있게 된다.

한편 ‘××규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다’는 의미는 규정 표현 그대로 ‘개정법 시행일 기준으로 존속 중인 임대차부터 개정법이 적용된다’는 의미다.

2021년에도 임대차와 관련해 여러 가지가 개정돼 시행될 예정이거나 개정될 수 있다. 예를 들어 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따르면 주택임대차 계약을 신고(전입신고로 대체가능)하고 그 신고를 하는 경우 확정일자를 따로 받을 필요가 없다는 내용이 개정돼 올해 시행될 예정이다. 이 규정은 개정법 시행일인 2020년 6월 1일 후 최초로 주택임대차계약을 체결 또는 변경하는 경우부터 적용된다.

요즘처럼 부동산 관련 규정들이 수시로 개정되는 상황에서는 누가 어떤 범위에서 개정법의 적용을 받는지를 잘 확인해야 불측의 손해를 예방할 수 있을 것으로 생각된다.

곽종규 < 국민은행 WM스타자문단 변호사 >