공공재건축 분담금 37% 줄어도…임대주택 늘어나 매력 떨어뜨려

7개단지 사전컨설팅 보니

빽빽한 '성냥갑 아파트' 될 우려
강남권 알짜 대단지 대거 빠질 듯

정부가 공공재건축을 추진할 경우 용도지역 상향 등을 통해 조합원 분담금이 평균 37% 줄어든다는 사전컨설팅 결과를 내놨다. 하지만 과도한 기부채납으로 임대 물량이 크게 늘어나고 빽빽한 ‘성냥갑 아파트’가 될 가능성이 높다는 지적이 나온다. 서울 강남권 등 인기 지역의 재건축 단지들이 참여할 가능성이 낮은 이유다.

공공정비 통합지원센터는 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 7개 단지에 대한 분석 결과를 조합 등에 회신한다고 15일 밝혔다.

이 센터는 LH(한국토지주택공사)와 서울주택도시공사(SH공사), 한국부동산원으로 구성됐다. LH 등 공공기관이 참여하는 공공재건축은 용적률을 300~500% 수준으로 높여주는 대신 늘어난 가구의 50~70%를 기부채납으로 환수한다.

사전컨설팅에 참여한 단지는 △서초구 신반포19차 △중랑구 망우1구역 △광진구 중곡아파트 △영등포구 신길13구역 △관악구 미성건영 △용산구 강변·강서 등 모두 7곳이다. 1곳은 비공개를 요청했다. 모두 500가구 미만의 소규모 단지인 것으로 알려졌다.

센터에 따르면 7개 단지 모두 용도지역 상향을 통해 용적률과 공급 가구수가 늘어나고 조합원 분담금이 줄어드는 것으로 조사됐다. 2종 일반주거는 3종 일반주거로, 3종 일반주거는 준주거로 각각 상향이 가능했다.

이를 통해 용적률은 현행 대비 평균 182%포인트, 공급 가구수는 현행 대비 평균 58% 증가했다. 조합원 분담금도 조합이 단독으로 사업을 추진할 때와 비교해 평균 37% 감소하는 등 사업성이 개선되는 것으로 나타났다.

정부는 1분기 내에 공공재건축 선도사업 후보지를 선정하고, 주민동의율이 확보되면 조합과 사업 시행 약정을 체결해 사업지를 최종 확정할 방침이다. 다음달부터는 공공재건축 2차 사전 컨설팅 공모도 시행할 계획이다.

부동산 전문가들은 그러나 공공재건축을 통한 도심 주택공급 효과가 크지 않을 것으로 내다봤다. 과도한 기부채납 등으로 공공재건축에 부정적인 재건축 단지들이 많기 때문이다. 이날 센터가 공개한 공공재건축 모의분석 결과에 따르면 일반분양이 두 배가량 늘어날 때 기부채납은 네 배 이상 증가한 것으로 나타났다.

고밀 개발로 주거환경이 악화된다는 점도 문제다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공공재건축으로 사업성이 개선된다고 해도 고급화를 못 한 ‘성냥갑 아파트’가 된다면 단지 가치와 주거의 질이 떨어진다”고 지적했다. 이어 “분양가상한제 완화 등 추가 인센티브가 없다면 강남권 알짜 단지가 참여하지 않을 것”이라고 덧붙였다.

장현주 기자 blacksea@hankyung.com