분양권 취득한 1주택자…3년 안에 집 팔아야 양도세 안문다

'1주택+1분양권' 중과세 피하려면…

이젠 '분양권도 주택'
1주택 특례조건 살펴야

새 주택 완공이 미뤄져 3년내 종전 집 못 팔면
완공 후 1년 거주하고 2년내 매각해야 稅 혜택

올해부터 집을 한 채 보유한 사람이 투자 또는 입주 등의 목적으로 분양권을 새롭게 취득하면 양도소득세와 취득세 등 세금 폭탄을 대비해야 한다. 분양권도 주택 수에 포함되면서 1주택 1분양권 소유자가 2주택자로 분류돼 중과되기 때문이다.

세금 폭탄을 피하려면 정부가 최근 실거주 목적의 분양권 취득자 등을 보호하기 위해 마련한 소득세법상 과세특례 규정을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 일정 기간 안에 기존 주택을 매도하는 ‘일시적 1주택 1분양권 소유자’를 1주택자로 간주해 상대적으로 낮은 세금을 물리는 제도다. 매도 시점 등을 제대로 맞추지 못하면 과세특례를 적용받지 못해 엄청난 양도세를 낼 수 있다.

분양권도 주택…커진 ‘세금폭탄’ 우려

작년까지만 해도 주택 한 채와 분양권 1개를 갖고 있는 사람은 양도세를 크게 걱정할 필요가 없었다. 1주택자로 분류돼 세제상 각종 혜택을 받을 수 있었다. 소득세법상 분양권은 주택 수에 포함시키지 않았기에 가능한 일이었다.

소득세법에 따르면 1가구 1주택 소유주는 양도가액의 9억원까지는 비과세 처리된다. 9억원 초과 주택이라도 보유와 거주 기간이 오래된 사람은 장기보유특별공제를 적용받아 세금을 줄일 수 있다. 주택을 10년 이상 보유 및 거주한 사람은 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있다. 작년까진 주택 한 채와 분양권 1개를 갖고 있는 사람도 이런 혜택을 모두 받을 수 있었다.

하지만 법 개정으로 올해부터 상황이 바뀌었다. 분양권도 소득세법상 주택으로 취급되기 때문이다. 1주택 1분양권 소유자도 2주택자로 분류돼 각종 세금 부담이 크게 늘어났다.
일시적 1주택 1분양권 인정받으려면
이 때문에 올해 분양권을 취득하려는 사람은 ‘일시적 1주택 1분양권’에 대한 양도세 과세특례 요건을 면밀히 살펴봐야 한다. 기존 주택을 제때 팔아야 세금을 줄일 수 있어서다.

정부가 이달 초 발표한 소득세법 시행령 개정안에 따르면 1주택 1분양권 소유주가 1주택자와 같은 세금 혜택을 받기 위해서는 분양권 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 팔아야 한다. 1주택자가 추가로 재건축 아파트를 매입해 입주권을 받은 경우와 조건이 동일해진 것이다.

문제는 분양권 취득 후 해당 주택이 3년 이내 완공되지 않는 경우다. 이렇게 되면 1주택 1분양권 소유주는 새집에 들어가기도 전에 종전 주택을 팔아야 하는 상황이 발생하기 때문이다.

정부는 이 같은 점을 고려해 1주택자로 인정받을 수 있는 추가 과세특례 조항을 마련했다. 구체적으로 분양권 취득 후 3년이 지났더라도 신규 주택 완공 후 2년 내 세대 전원이 입주해 1년 이상 거주하고, 완공 후 2년 이내 종전 주택을 양도하면 과세특례 혜택을 준다.

1주택을 갖고 있던 사람이 상속이나 혼인, 합가 등으로 1분양권을 추가로 보유하게 된 경우도 양도세 1주택자 특례 대상이다. 상속으로 1분양권을 보유하게 된 사람은 매도 시기와 상관없이 기존 주택에 대해선 1주택자 특례가 적용된다. 이에 비해 혼인이나 합가로 1분양권을 갖게 된 사람은 기존 주택을 5~10년 이내에 매각해야 1주택자 특례를 적용한다.

기간 내에 종전 주택을 처분하지 못해 일시적 1주택 1분양권 소유주로 인정받지 못하면 막대한 양도세를 낼 수 있다. 조정대상지역 2주택자로 분류될 경우 최대 62%의 양도세를 내야 한다. 기본 최고세율 42%에 2주택자에 붙는 중과세율 20%포인트가 더해지기 때문이다.

다만, 취학이나 근무를 위해 다른 시·군이나 수도권 밖 주택을 취득해 1주택 1분양권이 된 경우에는 조정대상지역 내 주택 양도 시에도 예외를 인정해 양도세를 중과하지 않는다.

작년에 산 분양권은 괜찮을까

이런 양도세제는 올해 1월 1일 이후 취득한 분양권에 한해 적용된다. 작년에 취득한 분양권은 소득세법상 주택 수 산정에 포함하지 않아 양도세 폭탄을 걱정할 필요는 없다.

하지만 작년 8월 이후 분양권을 취득했다면 ‘취득세 변수’가 남아 있어 주의가 요구된다. 지방세인 취득세가 지난해 8월부터 대폭 강화됐기 때문이다. 지난해 8월 12일 이후 신규 취득한 분양권이 취득세 산정 때 주택 수에 포함된 것도 그중 하나다. 이로 인해 1주택자가 지난해 말 분양권을 새로 취득한 뒤 올해 또 새 주택을 구매한다면, 이 사람은 3주택자에 해당하는 12%의 취득세를 내야 한다.

다만, 분양권을 취득하는 시점에는 취득세 중과가 없다. 분양권이나 입주권은 준공 이후 실제 주택을 취득할 때 취득세를 내도록 돼 있어서다.

이 때문에 1주택 1분양권 소유자는 준공 이후 주택으로 전환되는 단계에서 취득세를 납부한다. 원칙적으론 2주택자에 해당하는 최대 8%의 취득세를 내야 하지만 일시적 2주택자 요건을 충족하면 중과를 피할 수 있다. 두 주택이 모두 조정지역에 있으면 1년 이내, 그렇지 않을 경우는 3년 이내 종전 주택을 매도하면 취득세 중과 대상에서 제외돼 주택 가격에 따라 1~3%의 취득세만 내면 된다.

종합부동산세도 준공된 주택에 부과되는 것이기 때문에 분양권 자체에 세금이 붙지는 않는다.

강진규 기자 josep@hankyung.com