임대주택 강제 말소되지만…등록해놔서 다행인 까닭

우병탁의 부동산 절세

등록임대주택에 대한 혜택이 과도하다는 지적에 따라 정부는 임대주택의 세제상 혜택을 축소했다. 결국 2020년 8월 4일 민간임대주택에 관한 특별법 개정안이 국회를 통과했고, 정부는 2020년 8월 7일 ‘민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치’를 발표했다. 주요 내용은 단기민간임대주택과 아파트에 대한 장기일반매입임대주택의 신규등록을 폐지하고 임대기간이 만료되는 것들은 등록을 자동 말소(직권말소)한다는 것이다.

또한 단기임대와 아파트 장기임대의 경우 스스로 등록말소하도록 의무임대기간 만료 전이라도 과태료를 부과하지 않는다. 정부로서는 자진말소를 유도해 과태료 없이 팔도록 함으로써 주택시장에 매물 증가 효과도 기대하려는 것이다. 다만 자진말소의 경우 현재의 임차인 동의가 있는 때로 한정된다.

단기임대와 아파트 장기임대의 신규등록은 중단됐으나, 기존 등록자는 임대등록기간 동안에는 임대주택에 대한 소득세, 법인세, 재산세(2채 이상), 종부세의 비과세와 감면 등 혜택은 유지된다. 그러나 아파트 장기임대의 경우 의무임대기간 8년이 지나면 자동으로 말소되므로 10년 유지 시 주어지던 70%의 장기보유특별공제 특례는 받을 수 없다.

대신에 장기임대주택은 임대등록이 자진·자동으로 등록 말소되는 경우 그간 감면받은 세금은 추징하지 않기로 했다. 예를 들어 4년 단기임대로 등록한 경우 종부세 합산배제나 본인의 거주주택 비과세를 받기 위해서는 5년 이상 임대해야 하는데 4년으로 말소돼 5년을 채우지 못해도 그간의 감면된 세금은 추징되지 않는다.

임대주택에 대한 혜택은 상당히 축소됐고, 기존 등록자도 혜택의 일부는 받을 수 없게 됐지만 장기임대주택의 경우엔 제도에 역행하지 않고 등록했기 때문에 다주택자임에도 양도세 중과세를 피할 수 있게 됐다. 이런 걸 불행 중 다행이라고 한다. 또한 이 조치로 인해 누군가는 합법적으로 중과세를 피할 기회를 얻은 것이기도 하다.

우병탁 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 겸 세무사 >