정부가 찍어준 집값 오를 곳 근황 [집코노미TV]

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공공재개발 후보지
'지분쪼개기 바람'

▶전형진 기자
전형진입니다
오늘 읽어볼 기사는 이 기사입니다

'재개발 얘기 나오자마자 삽시간에 1000가구 늘어난 곳'
공공재개발 후보지의 지분쪼개기 얘기입니다

▶관련기사 : 재개발 얘기 나오자마자 삽시간에 1000가구 늘어난 곳 [집코노미]

1월 초에 정부가 공공재개발 후보지를 선정했는데 3월에 한 번 더 선정할 예정입니다
그래서 조사를 해봤더니 이 지역들에서 지분쪼개기가 1000가구 정도 늘어난 것으로 파악됐습니다
잘 아시겠지만 지분쪼개기를 간단하게 설명하면 세포분열 같은 거예요
재개발을 하기 전에 집이 한 채만 있었다면 새 아파트를 한 채만 받는데
그 한 채의 단독주택을 허물고 4가구짜리 빌라를 지었다면
새 아파트를 받을 수 있는 사람도 4명으로 늘어나니까
그런 식으로 빌라를 지어서 팔면 돈을 많이 벌 수 있겠죠
이게 지분쪼개기 또는 신축쪼개기라고 하는 수법인데
이걸 통해서 집이 굉장히 늘어났다는 거예요

2000년대 초중반엔 이런 식의 지분쪼개기가 굉장히 많아서 사회적 문제가 됐었는데
집값이 아주 과열된 상황에서 재개발을 활성화하겠다는 뒷북 공급대책이 나오면서
이런 투기바람을 몰고왔다는 지적이 나오고 있습니다

자 그래서 얼마나 늘었는지 전수조사를 한 번 해봤습니다
아까 말씀드렸던 2차 후보지 47곳의 건축허가를 일일이 전수조사해봤더니
99건의 빌라나 다세대주택 신축허가가 이뤄진 것으로 조사됐습니다
보통 빌라 한 채에 적어도 8가구, 많으면 12~15가구가 들어서는데
벌써 총 1000가구 정도 불어난 거죠

이건 어디서 받은 자료는 아니고
제가 이런 식으로 공공재개발 후보지가 있는 서울의 자치구별로 일일이 집계해본 것입니다
건축허가 내역으로 지번을 찾아서 조회해봤습니다

그렇게 봤더니 용산 원효로1가 30 일대는 10건의 빌라 신축허가가 이뤄졌습니다
10건이니까 100가구 안팎 늘어난 거죠
원효로 1가가 어디냐면 여기입니다
이쪽은 열정도가 있는 곳이고요
남영역과 효창공원역 사이죠

그런데 여기만이 아니에요
뉴타운 출구전략의 직격탄을 맞았던 장위뉴타운
장위뉴타운은 해제구역이 굉장히 많죠
여기서 옛 장위11구역, 장위9구역은 각각 10건과 7건의 다세대주택 건축허가가 이뤄졌고
그 옆의 옛 장위8구역도 6건의 건축허가가 나왔습니다
장위뉴타운은 여기죠
말씀드린 장위11구역이 이쪽이고, 장위뉴타운에서 가장 많은 건축허가가 나왔고
장위9구역과 8구역도 기존 토지등소유자가 굉장히 늘어날 가능성이 있는 셈입니다
건축허가만 기준으로 보자면요

가장 많았던 곳은 옛 고덕1구역입니다
여기가 단독주택재건축을 하려다가 해제된 곳인데
고덕래미안힐스테이트와 고덕그라시움 사이에 있는 곳입니다
모두 11건의 건축허가가 이뤄졌습니다
적어도 110가구 안팎의 소유주들이 늘어났다고 볼 수 있는 것이죠
물론 여기서 집계된 수치를 전부 지분쪼개기라고 볼 수는 없습니다
주민들의 말씀을 들어보면 누가 공공재개발을 신청한 것이냐
주체가 명확하지 않다,
우리는 재개발에 관심이 없다,
이런 분들도 계세요
참고로 알아두시면 좋을 것 같고요

'중개업소들은 정부가 지난해 5월 공공재개발을 발표한 다음
지분쪼개기가 증가세를 보였다고 입을 모으고 있다'

추세로 보자면 이렇습니다
방금 말씀드렸던 47곳의 건축허가를 월별로 정리한 것입니다

그런데 정부가 1월 초에 1차 후보지를 선정할 땐
지분쪼개기 문제가 수면 위로 드러나진 않았습니다
1차 후보지로 선정한 8곳은 기존 정비구역이었어요
기존 정비구역 중에서 이곳을 공공재개발로 개발하겠다, 라고 지정했던 것인데
이미 정비구역이라면 건축행위허가제한이 걸려 있기 때문에
빌라 같은 신축 행위가 불가능합니다
그러니까 원천적으로 지분쪼개기 자체가 안 돼요

그런데 3월 발표할 2차 후보지
방금 말씀드렸던 47곳,
이곳들은 기존에 정비구역이었지만 해제된 곳
아니면 아예 정비구역으로 지정되지 않았던 곳이기 때문에
지금으로서는 신축이 가능합니다

물론 일부 구청에선 선제적으로 건축행위허가제한을 걸어놨기 때문에 안 되는 곳도 있지만
아직 걸리지 않은 곳은 말씀드린 것처럼 빌라를 짓고 분양해서 파는 분들이 계신 것이죠

'40%는 청산 위험'

이게 무슨 소리냐면 권리산정일이란 개념을 아셔야 해요
권리산정일은 지분쪼개기 금지일입니다
원래 일반적인 재개발구역이라면 구역지정이 이뤄질 때 권리산정일이 함께 고시됩니다
이날 이후 쪼개진 빌라들은 새 아파트를 안 준다는 의미예요

그런데 공공재개발을 신청한 곳이 구역지정을 받는다면
이곳들의 권리산정일은 사업을 공모한 날인 지난해 9월 21일입니다
그러니까 구역지정을 3년 뒤에 받더라도
그날부터, 그날 이후 쪼개진 빌라들을 금지하는 게 아니라
3년 뒤에 받더라도 작년 9월 21일을 기준으로
이날 이후 건축허가를 받은 것들은 그 빌라를 사더라도 청산하게 되는 것입니다
새 아파트를 받지 못하고 현금청산하게 되는 거예요
그러니까 공공재개발은 언제 구역지정을 받게 되든
후보지 공모일로 권리산정일이 앞당겨진다는 거죠
해제구역이나 기존에 정비구역으로 지정되지 않았던 곳이
공공재개발을 통해 구역지정을 받게 되면 9월 21일로 권리산정일이 되돌아간다
이런 의미입니다
그러니까 1차 후보지가 아니라 2차 후보지에 해당되는 이야기죠

그래서 아까 2차 후보지 47곳의 건축허가 99건을 시기별로 정리해봤더니
이 가운데 40건은 9월 21일 이후 건축허가가 났습니다
그 말은 해당 지역이 나중에 공공재개발구역 지정을 받게 되더라도
작년 9월 21일 이후 지어진 빌라를 사신 분들은
새 아파트를 받지 못하고 현금청산할 위험이 있다는 것이죠
잘못하면 대량청산이 나옵니다

그리고 공공재개발을 눈여겨보시는 투자자들이 주의하셔야 하는 게 이 부분입니다
정부가 공공재개발을 도입할 때 발표했던 내용이기도 한데요
정부는 조합정관을 변경해서 원주민이 아닌 승계조합원,
그러니까 원래 살던 사람들이 아니라 나중에 그 지역 집을 매수해서 들어온 분들,
그분들의 분양가를 높인다는 계획입니다
원래 재개발이나 재건축 조합원이면 일반분양가보다 싸게 조합원분양가로 새 아파트를 받습니다

그런데 공공재개발의 승계조합원들에 대해선
조합원분양가나 일반분양가도 아니고 주변 시세대로 새 아파트를 받도록
조합의 정관을 변경하겠다는 거예요

이렇게 되면 입주권 사고팔고가 막히겠죠
그 입주권 사더라도 새 아파트를 싸게 받는 게 아니라 주변 시세대로 받는 것이니까요
그래서 '입주권을 승계하려는 이들이 없기 때문에 중도매각이 사실상 불가능해질 수 있다'
이런 지적이 나오고 있는 것이고요

사실 정관 변경에 대한 부분은
재개발의 근간이 되는 '도시 및 주거환경정비법' 개정이 먼저 이뤄져야 합니다
그 법 개정으로 공공재개발을 어떻게 다룰지 결정된 다음 윤곽이 나올 것인데
아직 법 개정이 이뤄지진 않았고 그래서 이 부분도 살짝 미정인 상황입니다

어쨌든 공공재개발에 투자할 땐
이런 식으로 입주권 중도매각이 힘들어질 수 있다는 부분 참고하셔야 할 것 같고요
가장 중요한 게 청산될 수 있다,
빌라를 살 때 반드시 확인하셔야 한다는 것이죠
그 내용을 머릿속에 남기면 좋을 것 같습니다

오늘은 정부가 속도를 내고 있는 공공재개발의 2차 후보지 지분쪼개기 문제에 대해서 짚어봤고요
다음 시간엔 더 좋은 기사로 돌아오겠습니다
감사합니다

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴