개인 DSR 규제로 대출 더 죈다…고액 신용대출도 원금 분할상환

간단한 DSR 계산법

매년 내야할 대출 원리금
연소득으로 나누면 나와
개인별 기준 40~60% 가능성

정부, 은행 대출한도 축소해
과열된 주택 수요 억제 나서

금융위원회와 금융감독원이 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 마련해 다음달 발표할 예정이다. 집값이 불안해지자 은행 돈줄을 죄는 방식으로 주택 수요를 억제하겠다는 게 주요 목표다. DSR은 개인이 자신의 수익을 기반으로 빌릴 수 있는 대출의 총한도를 말한다. DSR이 0%에 가까우면 빚이 거의 없다는 것이다. 100%에 가깝다면 번 돈 대부분을 원리금을 상환하는 데 쓴다는 의미다.

금융위는 최근 업무보고에서 기존에는 업권별, 기업별로 규제하던 DSR을 완전히 개인별로 적용하는 방안을 도입하기로 했다. 개개인의 빚 한도가 줄어들 가능성이 생긴 셈이다. 정부는 거액의 신용대출을 얻을 때 이자는 물론 원금까지 함께 갚아야 하는 원금분할상환제도도 마련할 예정이다.

알면 간단한 DSR 계산법

DSR은 어떻게 계산할까. 가장 기본적인 방식은 매년 내야 하는 모든 대출의 원리금 합계를 연소득으로 나누는 것이다. 연소득 5000만원인 직장인 A씨(사례1)의 사례를 들어보자. A씨는 연 3% 금리로 7000만원의 일시금 신용대출을 받았고, 원리금균등상환 방식의 주택담보대출 3억원(연 3%)을 이용하고 있다. 신용대출의 원금은 DSR을 계산할 때 10년간 분할해 갚는 것으로 간주한다. 여기에 이자를 더해 A씨는 신용대출만으로 한 해에 910만원의 원리금을 상환해야 한다. 주택담보대출 원리금 1517만원을 더하면 연간 대출 원리금 상환액은 2427만원이다. A씨의 DSR은 48.54%(2427만원÷5000만원)인 셈이다.

A씨가 일시금 신용대출 말고도 3000만원의 마이너스 통장을 보유했고, 이 중 절반을 꺼내 썼다고 가정해보자. A씨의 DSR은 더 올라간다. 마이너스 통장은 실제 꺼내 쓰고 있는지와 상관없이 한도액 전체의 일시금 신용대출과 똑같이 10년에 원금을 나눠 갚는다고 가정하고 DSR을 구한다. A씨의 마이너스 통장 원금 300만원(3000만원÷10년)에 매년 내야 하는 이자 45만원을 더한 345만원이 DSR 계산식의 분자인 원리금 상환액에 더해진다. A씨의 최종 원리금 상환액은 2772만원이고, DSR은 55.44%로 올라간다.

업권별 DSR에서 개인별 DSR로

금융감독원은 시중은행에 모든 대출의 DSR을 40%로 유지하도록 권고하고 있다. 이런 규제대로라면 A씨는 ‘초과 대출’을 받은 셈인데, 그동안은 별문제가 없었다. A씨의 DSR이 55.44%라고 하더라도 또 다른 사람(A씨와 대출액, 소득이 같다고 가정)의 DSR을 24.56%가 되도록 대출해주면 은행은 금융당국 권고치인 ‘평균 DSR 40%’를 맞출 수 있다. 금감원은 금융사들의 평균 DSR을 관리하는 동시에 소득의 70%가 넘게 원리금을 상환하는 이른바 ‘고(高)DSR 대출자’의 대출 비중을 업권별로 관리하는 방식으로 규제를 펴왔다.

하지만 이런 DSR 규제는 완전히 개인별로 바뀔 전망이다. 개인별 DSR 제한은 지금도 일부 사람이 적용받고 있다. 2019년 ‘12·16 부동산 대책’에 따라 지난해 12월 23일 이후 시가 9억원 초과 주택(취득가 기준)으로 주택담보대출을 신청한 사람은 개인별 DSR이 40%(비은행권은 60%)를 넘을 수 없다.

지난해 11월부터는 주택담보대출이 없더라도 소득 8000만원이 넘는 사람이 1억원 이상의 신용대출을 받는다면 개인의 DSR은 40%로 제한된다. 개인별 DSR이 전면 도입된다면 모든 사람에게 이와 같은 상한선이 생기는 형태가 될 전망이다. 만약 개인별 DSR 한도가 40%로 낮아지면 A씨와 같이 기준을 넘는 사람은 대출 만기나 추가 대출 시 어려움을 겪을 가능성이 높다. 금융권에선 정부가 마련할 개인별 DSR 기준이 40~60% 사이에서 결정될 가능성이 크다고 본다.

신용대출도 원리금 갚아야

금융위는 거액 신용대출에 대한 원리금 분할상환제도 도입할 예정이다. 과거 이자만 내던 주택담보대출이 원금 일부 상환을 의무화한 것처럼 신용대출에도 일정 원금을 반드시 갚아야 하는 의무가 생기는 셈이다. 다만 원금분할상환 대상은 ‘일정 금액 이상’이라고만 표현했지 구체적인 기준을 아직 제시하지 않았다.

가령 ‘1억원’ 등 거액의 기준을 정하고 거액 신용대출에 대해선 매달 원리금을 반드시 갚도록 하는 방법을 도입할 수 있다. 지금까진 DSR을 계산할 때만 10년간 원금을 분할해 상환한다고 가정했지만, 실제로 갚게 될 수 있는 셈이다. 분할상환가액의 기준을 정하고 기준을 넘어서지 않는 대출에 대해선 종전과 마찬가지로 이자만 내도록 하고, 기준을 넘어선 신용대출에 대해선 원리금을 함께 갚도록 하는 방법도 도입될 가능성이 있다.

첫 번째 방법은 매달 내야 하는 원리금 상환액이 크게 증가한다는 단점이 있다. 두 번째 방법은 빚을 잘 갚을 고신용 고소득자의 고액 신용대출에 집중적인 타격을 준다. 금융당국은 DSR을 어느 정도로 제한할지, 신용대출의 원리금 분할 상환 방식을 어떻게 정할지 다양한 선택지를 고민 중인 것으로 알려졌다. 주택시장의 추이를 지켜보고 정책을 내놓겠다는 복안이다.

은행 관계자는 “신용대출에도 원금 상환을 도입하는 건 언젠가는 예고됐던 일”이라며 “은행의 건전성이 개선되는 효과도 있을 것”이라고 했다.

김대훈 기자 daepun@hankyung.com