9억 초과 1주택…실거주 안 하면 공제혜택 반토막

2021 富동산 투자 가이드

올해부터는 1가구 1주택자라고 해도 실제 거주하지 않고 보유만 하던 9억원 초과 주택을 팔 땐 양도소득세 부담이 대폭 늘어난다.

기획재정부에 따르면 지난해 개정된 소득세법에 따라 올해 1월 1일부터 실거래가 9억원 초과 1가구 1주택에 대한 장기보유특별공제율 적용 조건에 보유기간뿐 아니라 거주기간이 추가됐다. 장기보유특별공제는 2년 이상 보유한 1가구 1주택에 대해 양도차익의 일정액을 공제해줘 양도세를 줄여주는 제도다. 1가구 1주택자의 세금 부담을 덜어주고 단기 투기 거래를 막자는 취지다. 작년까지는 보유기간에 따라 연 8%, 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있었다.

하지만 올해부터는 공제율 산정 방식이 보유기간에 따른 연 4%, 거주기간에 따른 연 4%를 합산하도록 바뀌었다. 예컨대 1가구 1주택을 10년 이상 보유하는 것은 물론이고 10년 이상 거주까지 했어야 40%씩, 총 80% 공제를 받을 수 있게 된 것이다. 이에 비해 10년 이상 보유(공제율 40%)했더라도 거주는 2년(공제율 8%)만 했다면 공제율은 총 48%로 거의 반토막 난다. 이로 인한 세 부담 차이가 주택 가격에 따라 많게는 수천만원을 넘을 수 있다. 1가구 1주택자 A씨와 B씨 모두 매각가액이 20억원이고 양도차익이 10억원인 주택을 각각 10년 이상 보유했다고 가정해보자. A씨는 이 집에서 10년을 거주했고, B씨는 2년을 거주했다.

작년까지 A씨와 B씨 모두 양도세가 2273만원으로 동일했다. 하지만 올해부터는 거주 요건이 추가돼 두 사람의 양도세가 크게 차이 난다. A씨는 작년과 변동이 없지만, B씨는 납부해야 하는 세금이 8833만원으로 6560만원 급증한다.

그렇다면 지금 2주택 이상을 보유한 가구가 1주택 외 나머지 주택을 모두 처분하고 남은 1주택에 대해 장기보유특별공제를 받으려면 얼마나 보유 및 거주해야 할까. 일단 1가구 1주택으로 인정받은 뒤 장기보유특별공제 대상이 되려면 1주택자가 된 시점부터 2년 이상 해당 주택 한 채만 보유하고 있어야 한다. 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주도 해야 한다. 다만 보유기간은 최초에 해당 주택을 취득한 날부터 계산한다. 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간으로 따진다.

구은서 기자 koo@hankyung.com