"전월세금지법 전에"…수도권 분양 서두르는 건설사들

오는 19일 ‘전월세금지법’ 시행
수도권 분양가 상한제 주택에 의무거주기간 적용
이전에 받으면, 자금 부담 적고 시세차익 실현 가능
이달에 전국에 약 4만가구 아파트 분양…수도권에 2만5000가구

사진=연합뉴스

오는 19일 주택의무거주기간 강화를 골자로한 이른바 ‘전월세금지법’의 시행을 앞두고 건설사들이 분양을 서두르고 있다. 시행일 이전 분양하는 주요 단지의 경우 규제를 피하는 마지막 민간분양단지가 될 수 있어서다. 수요자들도 마음이 급해졌다. 19일 이전에 분양을 받아야만 입주시에 전월세를 놓을 수 있고, 실거주를 하지 않고도 시세차익도 가능해서다.

3일 정부와 관련업계에 따르면 오는 19일부터 입주자모집 승인을 받는 수도권 분양가 상한제 적용 주택은 민간택지의 경우 분양가에 따라 의무거주기간이 2~5년이 적용된다. 이는 △분양가격이 인근지역 매매가격의 80% 미만인 주택은 3년 △80% 이상 100% 미만인 주택은 2년이다. 공공택지의 경우 △80% 미만 5년 △80% 이상 100% 미만 3년이 적용된다.

입주 시에 전세를 놓을 수 없다는 얘기다. 잔금대출을 통해 잔금을 치루고, 입주를 해야 하므로 이자비용이 발생된다. 실거주까지의 이자비용 손실이라는 단점 마저 생기기 때문에 자기자본(투자금)이 부족한 이들의 내 집 마련은 어려울 수 있다.

세입자 입장에서도 어려움이 예상된다. 이번에 분양되는 아파트들이 입주하는 2023년 이후에는 입주 아파트에 전세로 나오는 집들이 없어지기 때문이다. 분양가 상한제가 적용되는 수도권에서는 전세물량이 줄어들 수 있다. 규제 이전에 공급되는 아파트에 관심이 쏠리는 이유다.

규제 이전의 분양단지의 경우 계약금과 중도금을 지불하면, 잔금 때까지는 중도금 대출 실행을 통해 실제 자기자본(투자금)이 발생하지 않게 된다. 잔금(입주) 시에 주변 전세가가 상승하는 경우, 전세금으로 중도금 대출과 잔금을 상환하는 것이 가능하여 적은 투자금으로 시세차익을 기대할 수 있게 된다.

입주 시 전세를 놓을 수 있고, 등기 이후 거래도 가능하다. 자금 부담이 비교적 적고 향후 시세차익 실현도 가능하다. 분양가 상한제를 적용 받아 주변 시세 대비 합리적인 분양가로 공급되는 만큼 선점 경쟁은 더욱 치열할 것으로 전망된다. 이달 분양되는 아파트들 중에서는 19일 전후로 날짜를 따져서 분양을 받을 필요가 있다.

건설사들은 이달에 아파트 분양을 서두르면서 이달에만 4만 가구가 쏟아질 예정이다. 지난해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)로 미뤄진 일정에 전월세금지법 전에 공급하려는 움직임이 겹쳐서다. 직방에 따르면, 이달 전국에서 분양되는 아파트는 3만9943가구로 작년 같은기간(1만4108가구) 보다 183% 늘어났다.

DL이앤씨는가 인천 영종국제도시 A28블록에 짓는 ‘e편한세상 영종국제도시 센텀베뉴’는 전월세 금지법 시행 전에 공급될 예정이다. 공공택지에서 공급돼 분양가 상한제를 적용받는 아파트다. / 자료=DL이앤씨

이달에는 41개 단지, 3만9943가구가 풀린다. 이 중 2만5002가구가 수도권에서 분양 준비 중이다. 정비사업이 몰려있는 경기도가 1만8714가구로 가장 많다. 지방에서는 1만4941가구가 분양되는데, 부산시가 4712가구로 비중이 가장 높다. 오는 19일부터 입주자 모집공고가 나오는 분양가 상한제 적용 아파트는 의무거주기간이 부여된다.

전월세금지법 이전에 공급이 확실시 되는 아파트는 DL이앤씨는(옛 대림산업)가 인천 영종국제도시 A28블록에 짓는 ‘e편한세상 영종국제도시 센텀베뉴’(1409가구)가 있다. 공공택지에 지어지는 민간분양 아파트로 분양가격이 매매가격의 80%선에 불과하다. 의무거주기간(3~5년)을 적용 받지 않는다.

경기도에서는 포스코건설이 광주시 오포읍 고산1지구 C2블록에 짓는 ‘더샵 오포센트리체’(1475가구)를 비롯해 한화건설이 수원시 장안구 파장동 193번지 일원(옛 국세공무원교육원 부지)에 짓는 ‘한화 포레나 수원장안’(1063가구) 등이 있다.

업계 관계자는 "의무거주기간은 실거주는 물론 투자 측면에서도 미래를 고려했을 때 부담스러운 상황이다"라며 "이번 규제 시행 이후 자기자본이 두터운 수요자들을 제외하고선 내 집 마련을 하기에는 어려운 상황이 될 수 있다"고 조언했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com