"공공재건축·재개발하면…의무주거·재초환 다 풀어준다" [2·4부동산대책]
입력
수정
2025년까지 전국에 13만6000가구 공급
서울 9.3만, 인천·경기 2.2만, 5대 광역시 2.1만 등
사업기간 13년 →5년으로 대폭 단축
"주민들이 시공사 선정 가능…조합 설립 후 추진중에도 전환 가능"
규제완화 대신 직접 시행하는 이유…"투기수요 때문"
국토교통부가 4일 발표한 '대도시권 주택공급 획기적 확대방안'(2·4부동산대책)에 따르면 2025년까지 서울에서 나올 32만3000가구 중에 정비사업에서 나올 물량은 9만3000가구로 가장 높은 비중을 차지하고 있다. 인천·경기(2만2000가구), 5대 광역시(2만1000가구) 등 전국적으로는 13만6000가구에 달한다.
공공기관이 사업시행, 사업기간 획기적으로 줄여
조합이 아닌 LH(한국토지주택공사)나 SH(서울도시공사) 등 공공기관이 직접 사업을 주관하는 새로운 유형의 정비사업 모델이다. 재건축초과이익환수제도, 조합원 2년 실거주 의무도 면제된다. 기존 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내로 끝날 수 있다. 양도소득제 면제 혜택도 가능해진다.기존 재개발이나 재건축은 조합 설립을 기존 전제로 추진됐다. 하지만 이번에 정부가 내놓은 사업방식은 공공기관이 주민동의를 얻어 직접 시행하는 사업이다. 기존 정비조합이 있는 곳에선 조합원 과반수를 받으면 공기업들이 정비사업 시행을 맡게 된다. 조합이 없는 지역에선 토지 등 소유자의 과반수로 신청하고 1년 내에 3분의 2 이상의 동의를 받으면 된다.
공공이 직접 사업을 시행하고, 조합은 자연스럽게 해산하게 된다. 당연히 재건축 조합원 2년 거주 의무도 없어진다. 특별건축구역 의제 적용을 받아 일조권이나 동간간격 등 도시규제가 완화된다.
시공사 선정 끝났어도 공공으로 전환가능
시공사 선정이 끝난 조합도 공공으로 전환할 수 있다. 정부는 기존 정비 사업장이 공공 직접시행 방식으로 변경할 때 기존에 선정한 시공사를 승계하고, 매몰비용의 보전을 약속했다. 시공사 선정 권한이 주민들에게 남기 때문에, 조합원들이 선호하는 1군 브랜드 아파트로 시공이 가능할 전망이다. 기존 공공재개발이나 공공재건축 참여 사업장도 희망하는 경우 전환할 수 있다.다만 투기수요 유입을 막기 위해 공기업 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역으로 지정된다. 이날 이후 조합원 지위 양수 등 정비구역 내 부동산을 구입하는 경우에는 아파트 우선공급권이 부여되지 않는다.
사업으로 공급되는 주택은 공공분양은 70~80%, 공공임대·공공자가주택은 20~30%의 비율로 공급된다. 개발 사업으로 확보하는 주택을 분양 아파트 위주로 공급하게 된다.
국토교통부는 "정비사업은 도시계획 주거환경에 영향을 미치는 공공성이 강한 사업"이라면서도 "소유주 중심의 ‘조합’ 방식으로 진행되면서 개발 이익이 사유화됨에 따라 과도하게 투자 대상으로 활용됐다"고 지적했다. 규제완화 시 투기수요 유입으로 집값 상승이 우려된다는 것. 하지만 개발이익을 환수할 수 있는 수단도 마련하기 어려웠다는 평가다.
정부는 "이번 대책을 통해 공공이 직접 시행하는 새로운 모델을 적용되면, 투기수요 유입 억제가 가능하고 사업을 신속히 진행하고 세입자 상인의 내몰림 등 기존 정비사업의 부작용을 완화할 수 있다"고 내다봤다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com