'공급 대박' 2·4 대책…실제론 거래절벽 가능성

대책 발표 후 취득한 신규주택
공공개발 되면 '현금청산' 대상
아파트 입주권 못받고 쫓겨나
"실수요자 재산권 침해 우려"

“이번 부동산 대책은 ‘공급 쇼크’가 아니라 ‘거래 쇼크’를 초래할 것이다. 사실상 ‘부동산 거래 제한법’이나 마찬가지다.”

정부가 2025년까지 서울 32만3000가구를 포함해 전국에 83만6000가구를 공급하겠다는 ‘공공 주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 지난 4일 발표한 이후 현장에서는 ‘거래 절벽’ 우려가 커지고 있다.

대책 발표일(4일) 이후 사들인 주택 등 부동산은 공공 주도 개발이 이뤄져도 아파트 우선공급권(입주권)을 주지 않기로 했기 때문이다.

문제는 역세권, 준공업지역, 저층 주거지를 개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’과 공공이 재건축·재개발의 주체가 되는 ‘공공 직접시행 정비사업’의 대상지가 아직 한 곳도 정해지지 않았다는 것이다. 지금 사는 주택 등의 경우 당장은 아니지만 언제든 공공 주도 개발 지역이 돼 현금 청산될 수 있다는 얘기다. 현금 청산은 개발 이후 새 아파트를 받지 못하고 시세보다 싼 감정평가 가격으로 보상받는 것이다.

투기를 막겠다는 취지지만, 시장에서는 거래의 씨가 마를 것이라는 관측이 나온다. 자체 사업 추진이 어려운 재개발지역의 빌라와 단독주택 거래가 직격탄을 맞게 됐다. 아파트 역시 이미 개발이 끝난 신축과 관리처분인가 등을 앞둔 막바지 재건축 등을 제외하면 매매가 망설여지게 됐다. 온라인 부동산 커뮤니티에서는 “공공 재개발·재건축이 절대 안 될 모호한 구축이나 비싼 신축만 골라서 사야 한다” “공급이 언제 될지도 모르는데 계속 전·월세만 살라는 말이냐” 등의 불만이 쏟아지고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지금부터 주택을 사면 언제든 피해를 볼 수 있는 불확실성을 안게 된다”며 “대책 발표일 기준으로 예외 없이 현금 청산이 정해져 투기와 무관한 실수요 매수자의 재산권까지 침해될 것”이라고 말했다. 법조계에서는 사업지 지정 전 주택 매입자에게 현금 청산을 소급 적용하는 건 위헌 가능성이 있다는 지적도 나온다.

이유정/신연수 기자 yjlee@hankyung.com